敕勒县舒居雅苑住宅小区一期工程项目可研报告(编辑修改稿)

敕勒县舒居雅苑住宅小区一期工程项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

Ⅰ 期工程可行性研究报告 14 市场需求分析 （ 1）刚性需求 目前 **旗基本 人口 为 万人 ，其中 **镇为 万人，按照 **市城镇人均居住面积 35m2的标准，全县居住面积 应在高度城镇化下达到 680 万平方米。 以目前的住房供应水平，难以满足 **旗城镇化发展的要求。 再加上外来人口的增加，这种供应状况更加捉襟见肘。 在 居住用房 随刚性需求 量呈现 不断增加 的同时 ，相应的配套商业、办公设施需求量也随之增加。 （ 2）改善居住的需求 **旗经济的发展使城市居民手中的可支配收入增加，对现有居住条件的不满足造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。 并且随着住房制度的改革，相当一部分群体采取各种方式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。 （ 3）非理性消费需求 土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使 得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同。 同时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求，进一步强化了这种认识。 再加上目前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势的引导。 在这种市场氛围下，非理性的消费心理促使商业用房、办公用房需求不断释放。 目前， **旗的房地产市场是较为稳定繁荣，市场需求是在多方面的因素促使下形成的，有切实有效的需求，自用型消费还是市场中的**旗舒居雅苑住宅小区 Ⅰ 期工程可行性研究报告 15 主要力量。 而且，根据现在 **旗的既定发展战略，目前的市场格局还将在未来几年中继续持续一段时间。 项目竞 争力 SWOT 分析 优势 （ 1）区位优势 **旗是国家电力、生物制药、冶金、化工等重要工业基地，在强大的工业经济的支撑下， **旗城镇水平不断升级，区域等级地位将不断提升。 优越的区位使地块内的土地、住房、店面等不动产存在广阔的升值空间。 （ 2）规划优势 《 **旗 城市总体规划》 、《 **旗 **镇城区控制性详细规划》等规划的传接，为打造高品质的住宅和新区高品质的整体环境奠定了基础，保证了开发企业的经济效益和城区公共环境营造的社会效益双赢。 （ 3）交通优势 项目位于 **旗 **镇养大圐圙村，北靠 **克 **大街 ，南临盛唐路，东至健康路。 项目区交通四通八达，依 ****旗现有公路交通路网，可连接临近的公路干线、铁路、航空，连通全国各地。 （ 4）配套设施优势 新镇区在未来建成后，配套设施完善、齐备，除小区自身服务设施外，北侧 **克 **大街为商务办公区、商业步行街；东侧为 **旗一中，东南侧为商住区；西南侧为 **旗医院。 南侧有幼儿园、小学。 **旗舒居雅苑住宅小区 Ⅰ 期工程可行性研究报告 16 劣势 （ 1）项目距离老城区较远，缺乏必要的市政公用设施配套，需要在住宅产品设计中着重考虑小区级公共设施的配套设计。 （ 2）项目区域周边建设总体进程不一，整体视觉形 象不直观。 在一段时间内不能显现出项目的发展潜力和优势，将对项目的销售产生一定的影响。 （ 3）新城区处于发展初期，人口聚集规模较小，当前市场消费能力较弱。 机会 （ 1）当前 **旗房地产处于房地产发展的初级阶段，大部分建设风格、社区环境、配套条件仍不成熟，使本项目的错位发展存在机会。 （ 2） 2020 年房地产 二手房转让所得征 20%个税 的政策，抑制了二手房的销售，为新建项目带来了众多的消费人群。 挑战 （ 1）本片区用地为沙质土壤，要通过规划设计，培育好生态防护林地，公共绿地，在打造景观的同时 避免扬尘现象的出现。 （ 2）如何通过住区整体布局和建筑单体设计，营造富有特色的建筑群体景观，是本项目考虑的重中之重。 项目市场定位 （ 1）销售区域确定 图 31 项目销售区域 **旗舒居雅苑住宅小区 Ⅰ 期工程可行性研究报告 17 （ 2）目标人群确定 随着 **旗经济的快速增长，当地的房地产开发建设取得了极大地发展，同时城镇人口的迅速增加，每年都有大量的农业人口转为城镇人口，为房地产的发展提供了广阔空间。 本项目注重产品的差异化和独特性，在完整配套服务设施上下功夫，以高质量、高品位、适用性强的建筑为主；配套公建同期建设，保证服务设施完善；强调生活品质，提供 完美的居住、购物环境，同时注重环境景观建设，营造优美的外部空间。 本项目主要面向中高档的消费人群，包括地方公务员，**旗电厂、 **旗工业园区企业的白领，外来投资人士。 价格预测 结合全县的地产走势看，短期内市场的价格稳中有升。 对于区域市场有以下特点：（ 1）区域市场内，有较强的消费能力；（ 2）由于整体规划原因，市场有效需求量巨大，短期内市场会持续繁荣；（ 3）目前市场有效供应量仍然不足，供求关系的矛盾不会在短期内解决；（ 4）多方面因素支撑，短期内市场价格温和上涨的趋势不会改变。 根据对 **旗目前建筑行业的 调研，住宅价格在 3500～ 4000元。 建设规模的确定 依据 《 **旗 城市总体规划》 、 《 **旗 城区控制性详细规划》 和 《 **旗 **镇 城区控制性详细规划》 ， **旗发展 平方公里核心区，重点发展 平方公里新区， **镇 新镇区 将 建成 **旗 行政中心区 的 **旗城镇发展规划，以及当前 **旗房地产市场供需状况，确定舒居雅苑住宅小区 Ⅰ期工程 建设规模为： 用地面积 28878m2，建筑面积 47761m2。 **旗舒居雅苑住宅小区 Ⅰ 期工程可行性研究报告 18 第四章 场址和项目建设条件 场址 场址位置 项目位于 **旗 **镇，北靠 **克 **大街，南临盛唐路 ，东至健康路，西至规划建设的城市支路。 场地现状 项目用地现状为养大圐圙村建设用地和耕地。 城市规划及区域性规划要求 本项目符合 《 **旗 城区控制性详细规划》（ 2020— 2020 年） 功能分区，中提出的“ 把 **镇 新镇区建设和旧城区改造作为重点 ”的要求。 另外《 **市 **旗新区城市设计》（ 2020— 2030 年）对本项目功能作了详细定位，对建筑高度、道路红线、出入口、地标节点控制绿化率等作了要求。 项目建设条件 自然条件 （ 1）地理位置 本项目位于 **市 **旗。 **旗 地处大青山南麓，黄河北 岸的土默川平 原。 位 于 东 经 111176。 2′ 30″ — 111176。 32′ 21″ ，北纬40176。 5′35″ — 40176。 35′ 15″ ，全县平均 海拔高度 为 1132 米，东西宽 公里，南北长 公里，面积 1416． 8 平方公里。 （ 2）气候特征 **旗舒居雅苑住宅小区 Ⅰ 期工程可行性研究报告 19 气候属中温带大陆季风型气候，四季气候变化明显，差异较大，其特点是：冬季漫长严寒，夏季炎热，春秋两季气候变化剧烈。 四季分明，日照充足，年平均气温 ℃，年平均降雨量 362mm，属半干旱大陆季风气候。 （ 3）地形地貌 自然地理为黄土高原，地势东南高、西北和西南低。 由丘陵地形过渡到宽广的平原地形。 分为五类：丘陵区、山前倾斜平原、湖积台地、宽谷洼地和冲积平原。 成因类型上，由剥蚀堆积地形到堆积地形。 ① 剥蚀堆积地形：分布于县于县镜东南部，海拔高程 1100— 1277米，由第三系砂砾组成，在表面上，普遍被黄土质粘砂土覆盖、形成浑圆形山顶，地形向西北倾斜。 ②堆积地形：冲积平原，由黄河、大黑河、宝贝河、什拉乌素河冲积而成。 地势平坦，微有起伏。 盐渍化普遍，沼泽零星分布， 由冲积砂粘质砂土、砂质粘土堆积而成．海拔高程 1000—— 1050 米。 ③风成地形：分布于县境西南、南部黄河以北局部地方，由细纱、粉纱组成固定砂丘和砂垅。 一般高出地面约 — 20 米，海拔高程1000— 1050 米。 场地工程及水文地质情况 （ 1）水文 根据区域水文调查资料，地下水赋存于粘土下部的中、粗沙层中，含水层分布较稳定。 按照地下水埋藏条件和含水层的状态分类，本场区地下水类型为第四纪松散层孔隙潜水。 该区域分布的上层的滞水，**旗舒居雅苑住宅小区 Ⅰ 期工程可行性研究报告 20 水位在 12～ 13 米之间，年变化幅度为 2 米。 场区附近没有对地下水产生污染的 污染源。 地下水和上部渗水对混凝土结构中钢筋无腐蚀性；上部渗水对钢筋混凝土结构有弱腐蚀性，地下水无腐蚀性。 （ 2）地质 ①地层 A、第四纪前地层，新第三系。 底部砂砾岩与红土互层。 顶部红土夹钙质结核层，总厚度约 30 米，普遍分布于县境东南丘陵区。 B、第四纪沉积 下中更新统：冲积红积层，为半胶结的砂砾层、局部夹粉沙层，具有交错层理，砾石成分为花岗岩、片麻岩、石英安山斑岩及玄武岩等，厚度达 15 米。 湖相沉积黄绿色粘质砂土及灰黑色淤泥中夹薄层的午胶结的砂层．分布于黄河左岸蒲滩拐。 全新统：风积层，由细砂、粉砂组成。 分布于县境黄河北岸地带、呈砂堆、砂垅、砂丘；冲积层，由砂、砂砾、粘质砂土等组成，分布于平原表层，层次清楚，岩层垂直方向变化较大，厚度无常。 ②构造轮廓 位于内蒙古东西褶皱带南部。 基底褶皱抽、近于东西向或东北向，与内蒙古东西褶皱带的构造线一致．盖层走向近乎东北 —— 西南方向，向西北缓缓倾斜，与黄河西的鄂尔多斯台地相似。 （ 3）工程地质评价 场区无不良地质作用和地质灾害，无与建筑相关的环境地质问**旗舒居雅苑住宅小区 Ⅰ 期工程可行性研究报告 21 题，场地稳定，适宜进行本工程建设。 抗震设防烈度 8 度，设计地震基本加速度值 ，设计地震分组第一组。 场地属建筑抗震 有利地段，地基土类型属中硬土，场地类别Ⅱ类。 场地季节性标准冻深 ，土的冻胀性为中等冻胀性。 设计时应考虑冻胀影响。 基础设施条件 （ 1）道路交通 形成了公路、铁路和航空相结合的立体交通网络。 公路 —— 现有4 条主要公路干线。 其中 **市 —— 准格尔煤田 二级公路 途经县内三乡一镇； **市 —— 喇嘛湾 柏油公路经县城中心向东接呼准公路； **市 —— 凉城 柏油公路经县城东连乌盟 凉城县 与晋陕两省相通； **旗 —— 察素齐 公路与京包铁路相交。 其余 10 多条县乡 柏油路 东西南北贯通县内各乡镇， **市 —— 东胜高速公路将在 2020 年建成通车，极大地拉近了我县与周边地区的距离。 铁路 —— 与丰准铁路接轨的大唐 **电专用线横穿 **电工业园区，大型物资可通过铁路直接运抵 **旗 2020 年建成通车的呼准铁路经过**旗 ，将为 **旗 的发展创造更为便捷的条件。 航空 —— **市 白塔 机场距 **旗 一小时多的路程，距拟新建机场半小时的 路程，有通往国际国内多条航线，四通八达。 （ 2）邮电通信 邮电事业发展迅速，已实现了长途电话自动化，可直拔全球各地。 用户还可申请办理数字化业务、图文传真、移动电话及智能业务等，**旗舒居雅苑住宅小区 Ⅰ 期工程可行性研究报告 22 移动电话达到了无缝隙覆盖。 有线电视信号已覆盖全县。 本项目的通信及有线电视信号已具备接入条件。 （ 3）电力 **旗电力发达， **旗电厂是亚洲最大的火力发电厂。 2020 年大 唐**电一期工程 2X600MW机组正式投产发电， 2020年二期工程 2 X 600MW机组投产发电。 2020 年园区自备电厂 l0X300Mw 机组也投产发电。 **旗电厂电量充沛，可供周边地区生产生活用电。 电网已经覆盖全县。 市政条件 十一五期间， **旗 建成城区道路 13 条 公里，给排水管线 70多公里 ， 集中供热面积 120 万平方米。 （ 1）给水工程 项目区由 **克 **大街 市政给水管网供给，管道直径 DN400，供水压力 ，接管点埋深为 米。 通过本项目区内自建水泵房引入。 （ 2）污水工程 **克 **大街 已铺设市政污水管道，管径为 DN600，管道接点埋深约 米。 本项目污 水收集后排往周边规划道路上的市政污水管道。 （ 3）供电 电源由当地变电站 10kv 供给。 （ 4）热源 **克 **大街 市政供热管网已铺设，热力管网热媒参数为供水温度130℃，回水温度 90℃。 **旗舒居雅苑住宅小区 Ⅰ 期工程可行性研究报告 23 （ 5）综合评价 从地址和市政总体情况看，该项目区位优势明显，给排水。 通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。 资源条件 （ 1） 水利资源：黄河流经 **旗 公里，水利条件得天独厚。 境内有华北地区提水能力最大的 麻地壕扬水站 和扬程最高的 毛不拉扬 水站，形成了两大黄灌区。 引黄入呼工程和引黄入 **电工业园区工程已全面建成，为工业生产发展奠定了良好的水源保证。 （ 2） 电力优势： 2020年 **旗 的电力建设正处于高峰期，总装机容量 4800MW 的 8台发电机组同时施工，大 唐 **电一期工程 2179。 600MW 机组 2020年正式投产发电，二期工程 2179。 600MW机组 2020年 8月投产发电，明后 2年三、四期工程各有 2台机组投产发电。 与此同时园区自备电厂l0179。 300Mw 机组 2020年也相继。