房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例本科毕业论文(编辑修改稿)

房地产企业竞争力构成要素分析以远洋地产为例本科毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

业竞争力构成要素分析 — 以远洋地产为例 8 的竞争力分析，而且应该聚焦于具有代表性的某一地区进行，使研究的结果更具有实际意义。 企业竞争力的四要素 金碚提出决定竞争力强弱的因素，可以分为四类：（ 1）： 企业在竞争过程中形成的各种“关系”。 广义的关系包括有关方面的“环境”。 广义的关系包括有关方面的“环境”。 企业竞争力研究所涉及的关系包括：企业所在产业状况、本企业与相关企业的关系、企业活动与国家的关系、企业活动所处的国际经济关系、企业活动 与国家的关系、企业活动所处的国际经济关系、经济社会及政策环境。 （ 2）： 企业拥有的或者可以获得的各种“资源”如人力、技术、资金、组织、社会关系资源等。 （ 3）： 保证企业生存和发展以及实施战略的“能力”。 即企业对环境的适应能力、对资源开发控制的能动性以及创新性能力等。 （ 4）： 不受物质资源约束本身却能够物化为企业的“资源”、“能力”的“知识”。 如独特创意、观念、战略、体制、机制、经营管理、商业模式、团队默契等。 ○12○13 这四类要素在概念上可以是进行整合 理解，把四个类别共有交叉点连接在一起，关系是企业竞争力形成的重要条件，能增强或削弱能力，增减或损失资源，企业竞争力的强弱可以从企业生存和发展的环境因素，企业之间主次关系反映出来。 资源是形成自身优势的前提，基础性和可实现性。 能力是最主要的资源，具有开拓性和动员性，决定企业对市场变化的适应性。 知识是能力的内在因素，具有创造性和决策性。 核心能力则是不可模仿的独特知识，知识属于竞争力因素的最里层，能力、资源在次一层，关系处于最外层。 房地产企业竞争力构成要素分析 — 以远洋地产为例 9 竞争力因素具有一定程度的可交易性，而核心竞争力则具有不可模仿和不可交易的独特的优势 因素。 核心能力往往是难以直接和难以进行直接计量的。 每个企业者或多或少具有一定的竞争力，但未必具有自己的核心能力。 核心竞争力是使企业能够长期处于竞争优势中，决定了企业在行业中的地位和影响力，这种核心能力存在于竞争力的“知识”层。 竞争力的因素分布广泛，而核心竞争力十分集中在某一方面。 企业竞争力的研究是具有应用性和可操作性的，目的是剖析出企业成功的原因，竞争力强与弱决定着其所在的行业的地位和发展前景。 评价理论 目前国内对企业竞争力进行系统评价研究的主要有中国企业联合会、“《中国经营报》企业竞争力监测项目”以及 金碚 、 范晓屏等部分学者。 所取得的成果表明，以对企业竞争力的测评为基础，可以发展为一个竞争力研究的广阔领域；在不断接近客观事实及正确地把握总体态势和客观趋势的意义上，运用经济学、管理学和统计分析的方法，相对地反映出企业竞争力的真实状况并做出比较切合实际的评价。 ○14 目前企业竞争力的评价方法有很多种，常用的有模糊综合评判法、数据网络分析法（ DEA），层次分析法（ AHP），灰色系统评价法，数理统计法（如聚类分析、因子分析）等，这些方法大致可分为三类： （ 1）： 因素分析法。 功能评价方 法采取“由表及里”的因素分析方式，逐步深入到内在属性和因素。 要求尽可能将决定和影响企业竞争力的各种内在因素分解、揭示出来。 步骤为： □ 1 选取指标； □ 2 构造各指标之间的因果关房地产企业竞争力构成要素分析 — 以远洋地产为例 10 系 □ 3 确定各指标所占的权重； □ 4 计算其各种因素共同发生作用所导致的企业竞争力的计量值，即对各种分解出的决定、影响企业竞争力的数值进行综合；□ 5 对统计结果进行合理性判断和解释。 （ 2）： 对比差距 法。 此方法采取企业与企业直接比较的方式：假定同类企业中最优秀的一家或几家企业的一系列显性特征对竞争力具有显著影响，对本企业和最优秀企业的一系列量化性指标进行比较，进而评估本企业在竞争力上存在的差距。 步骤为： □ 1 选取对比指标； □ 2 比较本企业与最优秀企业各指标的差距； □ 3 进行综合汇总，评价本企业与最优秀企业之间的总体差距。 （ 3）： 内涵解析法。 这种方法将定性分析、定量分析相结合，重点研究影响企业竞争力的内在决定因素，对于难 以直接量化的因素采取专家意见或者问卷调查方式进行分析判断，主要目的在于揭示评价企业的核心竞争力。 步骤为： □ 1 确定决定、影响企业竞争力的主要因素，分析其因果关系； □ 2 通过统计分析、专家竟见、问卷调查等方式，分析企业竞争力的关际情况； □ 3 进行企业核心能力的深入剖析，发现企业核心理念及其渗透性，以判断企业竞争力的强弱。 ○15 评价方法 AHP 的发展始于上世纪 70 年代初，从 1977 年萨迪在第一届 数学建模会议上发表“无结构决策问题的建模 —— 层次分析法”时起开始受到注意，并逐步在计划制定、资源分配、方案排序、政策分析、冲突求解及决策预报等领域得到广泛应用。 ○16 AHP 决策工具的优点在于：适用性、简洁性、实用性、系统性。 通过输房地产企业竞争力构成要素分析 — 以远洋地产为例 11 入决策者的选择与判断，它能充分反映决策者对决策问题的认识，方便决策者与决策分析者的沟通，促成集体参与决策，增加决策的有效性。 在本论文中通过财务和管理信息推断哪个房地产样本企业的在单项和整体指标较强，从而反映出企业的竞争力存在什么方面。 房地产企业竞争力构成要素分析 — 以远洋地产为例 12 3 案例 公 司介绍 远洋地产成立于 1993 年，前身为原中远房地产开发有限公司， 于 2020年 9 月 28 日在香港联合交易所主板上市（股票代码 03377）。 公司业务范围涉及中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、物业管理、酒店及会所经营等。 ○17 远洋地产在巩固北京领先地位的同时，不断强化以 “ 环渤海 ” 为核心的发展战略，并逐步进军珠江三角洲、长江三角洲等中国高速发展区域。 目前，远洋地产在北京、天津、沈阳、大连、杭州、中山等地共有 30 多个处于不同开发阶段的项目。 为什 么选择远洋地产 北京市的房地产市场是我国房地产业的晴雨表之一，这个地区的房地产企业具有代表性。 从资本市场以市值计算来看 远洋地产是中国北京最大的房地产开发公司 ， 2020 年全年业绩，纯利 亿 元 ， 期内营业额为 亿元。 ○18即使自 2020 年以来证券市场和内地楼市不景， 申银万国 ， 花旗集团 和摩根士丹利 都发表报告看好远洋地产。 ○19 从研究机构的排行榜来看，远洋地产的实力得到多方面肯定。 由中国房地产测评中心发布了“ 2020 年中国房地产开发企业 500 强测评研究报告”，远洋地产入选 10 强企业， 表 31，及 北京上榜企业 前 10 强， 表 32。 房地产企业竞争力构成要素分析 — 以远洋地产为例 13 表 31 《 2020年中国 房地产 开发企业 500强测评研究》 前 10强 《 2020 年中国 房地产 开发企业 500 强测评研究》 百强榜 房地产企业 排名 万科企业股份有限公司 1 中国海外发展有限公司 2 绿地集团 3 广州富力 地产股份有限公司 4 合生创展集团有限公司 5 碧桂园控股有限公司 6 世茂集团 7 保利房地产 (集团 )股份有限公司 8 华润置地有限公司 9 远洋地产控股有限公司 10 资料来源：中国房地产测评中心 房地产企业竞争力构成要素分析 — 以远洋地产为例 14 表 32 《 2020年中国 房地产 开发企业 500强测评研究》北京上榜企 业 前 10强 《 2020 年中国 房地产 开发企业 500 强测评研究》 北京上榜企业 房地产企业 排名 华润置地有限公司 1 远洋地产控股有限公司 2 新世界中国地产有限公司 3 龙湖集团 4 SOHO 中国有限公司 5 金融街控股股份有限公司 6 北京北辰实业股份有限公司 7 首创置业股份有限公司 8 北京首都开发股份有限公司 9 北京市华远地产股份有限公司 10 资料来源：中国房地产测评中心 由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家 单位共同主办的 “ 中国房地产百强企业研房地产企业竞争力构成要素分析 — 以远洋地产为例 15 究 ” ，远洋地产被评为 2020 中国大陆在港上市房地产公司综合实力 TOP10 和2020 中国房地产百强企业 “ 盈利性 TOP10， 表 33 表 34。 表 33 2020中国大陆在港上市房地产公司综合实力 TOP10 排名 股票代码 企业名称 1 00688 中国海外发展 2 00754 合生创 展 3 02020 碧桂园 4 02777 富力地产 5 03883 雅居乐地产 6 01109 华润置地 7 03900 绿城中国 8 03377 远洋地产 9 00410 SOHO 中国 10 02868 首创置业 资料来源：中国房地产 TOP10研究组 房地产企业竞争力构成要素分析 — 以远洋地产为例 16 表 34 2020中国房地产百强企业 “ 盈利性 TOP10 排名 企业名称 1 中国海外发展有限公司 2 万科企业股份有限公司 3 保利 房地产（集团）股份有限公司 4 合生创展集团有限公司 5 远洋地产控股有限公司 6 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公 7 卓越置业集团有限公司 8 阳光 100 置业集团有限公司 9 杭州滨江房产集团股份有限公司 10 SOHO 中国有限公司 资料来源：中国房地产 TOP10研究组 得到资本市场和研究机构的肯定，说明远洋地产在现今欠佳市场环境中依然存在市场优势，在房地产业的测评中突围而出，特别在 2020 年中国 房地产 开发企业 500 强测评研究》北京上榜企业 上位居第二，再考虑 盈利性 的因素，和多年所获得的荣誉，远洋地产是一个成功的典范。 房地产企业竞争力构成要素分析 — 以远洋地产为例 17 远洋地产的四种竞争要素 金碚教授提出企业竞争力的要素分为四类，其理论体系能全面地反映出企业的竞争要素，四要素此理论作为分析框架并联系地产业的竞争分析，以远洋地产为例，进行一些微调和特定的行业分析，研究作为北京地产龙头的远洋地产的竞争力构成要素。 关系 企业在竞争过程中所发生或可以形成的各种“关系”，这种关系包括环境因素，具体五种关系进 行分析。 （ 1）企业所在的产业的情况。 房地产业具有较强地域因素，在衡量比较优势时不具有国际化产业的比较条件，但中国房地产的生产链条属于劳动密集型产业，在某种意义上有比较优势。 现代化的中国房地产是一个新兴的产业，自 1998 年房屋改革后才产生具有市场意义的地产业，整个产业的规范和标准都在成长的过程中，向成熟产业迈进。 表 35 中 20202020 年中国内资建筑企业在 建筑业总产值 、 企业利润和收入都超过 20%增长。 世界房地产业的平均利润率一般都在 5％左右，而我国在 10％以上， 在市场火热的时候， 中高档房地产的平均利润率更达到 30％。 在房地产火爆的北京，地段较好的二三环之间平均利润率为 ％。 ○20远洋地产的 07 和 08 年利润率分别为 30%和21%， ○21○22产业状况良好，具有长期的成长性。 房地产企业竞争力构成要素分析 — 以远洋地产为例 18 表 35 20202020年内资建筑企业的概况 年份 建筑业概况 2020 2020 增长率 % 内资企业单位数（个） 59317 61227 3 从业人员数合计（人） 28781591 31337116 9 内资企业建筑业总产值（万元） 410417652 503654478 内资企业建筑业收入（万元） 395950422 486756393 23 内资企业建筑业企业利润（万元） 11640909 15243927 36 内资企业建筑业资产（万元） 354727984 423947241 资料来源：根据国研网整理 （ 2）本企 业与相关企业的关系，从企业间的竞争关系看，远洋地产在房地产行业中是属于在位企业，从事房地产开发超过 15 年，也是产业中的领导者企业，特别在北京和环渤海地区的行业领导者角色更为明显。 20202020 年连续 5 年在北京商品房销售规模上排名第一， 2020 年首次历史性的在北京地区市场占有率达到 4%，为北京地区第一。 ○232020 年第一季，其在京的销售额超过 39 亿，市场份额 %，竞争优势突出 ○24。 贝恩运用绝对集中度指标对产业的垄断和竞争程度进行分类研究， 他将集中类型分成六个等级，从其《产业组织论》中研究可见，前十位企业市场占有率低于 40%是原子型产业。 表36 并不存在寡头型产业的问题，我国有 6 万家开发商， 2020 年前十大房地产房地产企业竞争力构成要素分析 — 以远洋地产为例 19 企业的市场占有率不足 8%。 ○25 2020 年，市场占有率最高的万科只有 %,○26市场集中度非常低。 根据贝思认为的市场垄断竞争判断标准，我国房地产业远达不到低集。