房地产投资项目风险分析毕业论文(编辑修改稿)

房地产投资项目风险分析毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

4 第 2章 房地产投资 项目 基本理论概述 我国房地产业经过 30多年的曲折发展，逐步进入了法制的、健康的、良性循环的发展轨道。 但面对世界各国优秀房地产公司的冲击和挑战，虽然有利于吸收国外的先进技术和决 策方法，但也加剧房地产市场之间的竞争。 随着房地产市场开发的规模化和产业化，房地产开发商投资在考虑获取最大利润的同时，还需考虑政治、政策、经济、自然环境等诸多潜在的不确定性因素给其带来的风险。 房地产 项目投资概述 区分房地产投资形式的方法有多种，按照房地产经济内容可分为：土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、房地产中介服务投资及房地产管理和服务投资；按房地产投资领域不同，可以划分为：商业房地产投资、工业房地产投资、住房房地产投资及特殊事业房地产投资，如医 院、学校、福利院等；按房地产投资主体分：国家投资、企业投资、个人投资、外商投资及合作投资等等。 不同的投资形式，既是相互联系，又各有其特点。 （ 1）土地开发投资 土地开发投资是指投资者运用一定的技术经济手段，对土地资源进行开发重组，调整用地功能和荃础设施配套建设，扩大土地的利用范围和利用程度以满足社会政治、经济和生活发展的需要。 （ 2）房屋开发投资 房屋开发投资是指用于房屋及市政公用和生活服务房屋开发建设的投资，包括住房开发投资和非住房开发投资。 房屋开发投资主要包括拆迁 安置补偿费用、土地征用费、勘测设计、前期工程费用、建筑安装工程费用、七通一平等配套设施建设的后期费用、财务用、管理费用等。 （ 3）房地产经营投资 房地产经营投资是指用于房地产出租、出售、信托互换等经营活动的投资。 它是一种参与消费者和生产者商品流通业务的投资。 房地产经营投资应考虑市场信息，主要包括：城市地域的规划信息，房地产市场的供需情况，市场购买力水平，房屋销售 （租赁）价格水平以及房屋销售时间及计划状况等。 （ 4）房地产中介服务投资 房地产中介服务投资是指用于房地产咨询服 务评估、经纪等中介服务的投资。 房地产作为特殊商品，一般消费者对房地产市场了解较少，对具体的产权产籍、建造规范、建材标准、面积测量等，即使化大里的精力和时间也难以掌握。 因而为交易双方提供代理、咨询、测量、评估、经纪服务等中介机构应运而生，有利于保护消费者权益，成为了房地产迅速发展的推进器。 （ 5）房地产管理和服务投资 房地产管理和服务投资是指用于房地产管理维护和保养等服务的投资。 由于房地产的高值性、固定性、耐久性、多样性等属性，决定了房地产开发投资商在物业交易完成后，还需要专门的管理和服务机构，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段实施对房地产的管理和服务。 投资是指投资者为了获取效益而投入资金用以转化为实物资产或金融资产的行为和过程。 房地产项目投资一般是指投资者运用资金或其它资产形式的投入，从事房地产开发、经营、管理服务，最终获取效益的经济活动。 在现代市场经济中，房地产业在国民生产总值中占有很大比重，为经济的发展提供了必要的经营手段和物质条件，它是经济发展的基础和重要支柱。 房地产投资能使投资乘数效应得到充分发挥，促进宏观经济 的良好运行，是宏观经济最重要的晴雨表和运行指数，成为世界上最具吸引力的投资行业。 房地产投资和其它投资一样，都是为了获取效益，这种效益直接的表现为财务效益，间接的表现在国民经济效益和社会效益。 但房地产投资，由于其商品具有高值性、固定性、耐久性、多样性等特殊性，房地产市场又是一种资金量大，周期长且受政治、社会影响较大的特殊市场，同时还 5 受到土地资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等影响，故房地产投资具有自身的特点，具体表现在： （ 1）投资成本高 房地产投资不管是土地开发投资还是房屋开发投资，投资者从 获得土地信息开始到土地上房产建设，房产经营，通过销售流通将房地产商品转让给其他投资者之前，由于土地获取的高成本性，房产的高值性和房地产产品建设的周期长，占用资金量大时间长，并且房地产项目在未完全建成通过综合验收之前，不具备商品的属性，没有使用价值，迫使房地产投资者在投资过程中不断投入，导致了投资成本高的特点。 2020年 7月 l日起，新的按揭贷款政策，使该特点更加明显。 （ 2）投资回收期长 房地产投资不是简单的商品交易过程，它要受到房地产市场中土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产交易市场 等各个组成部分的制约。 一旦投资决策形成，资金投入，就要经过这几个市场的一次完整的循环，才能获取投资回报。 开发一宗房地产，少则一年，多则三 ~五年。 若非出租获得的租金收回投资则需更长时间。 遇到国民经济发生经济危机，房地产市场处于低谷期，投资回收期的长短更难预卜。 （ 3）投资风险性大 房地产投资者虽然在决策前，会经过深思熟虑，通过一整套科学的分析、预测和市场调研等手段，但由于投资周期长的特点，经常会面临政治、经济、市场、经营、技术、自然等方面风险因素，在不同程度、不同时间段上的影响，直接导致投资收益 的变化。 一旦投资失败，轻则影响资金不能按时收回，投资者陷于资金沉淀，处于资金窘迫之中，重则影响其生存和发展，甚至破产倒闭。 因此房地产投资风险分析的理论研究，对房地产业生存和发展具有十分重要的指导意义和应用价值。 （ 4）投资收益性好 与任何投资一样，房地产投资是一项收益和风险并存的经济活动。 根据投资学风险报酬原则，如在其他条件不变的情况下，投资项目风险越大，其收益越高。 由于土地具有稀缺性、不可替代性等特点，引起房地产具有保值、增值和高附加值等潜在的预期收益，成为众多投资者的乐园。 但这种投资收益，取 决于投资的经济评估与风险分析的准确度和投资者的决策水平。 因此在房地产投资领域中，通过对投资收益率的具体分析计算并与其他投资收益率进行分析比较，如运用投资敏感性分析的手段，来判断它的投资方案组合或投资方向的选择。 分析掌握了房地产投资的基本特点，有助于投资者运用房地产投资的内在规律，结合各自的投资实力，经营管理水平，技术条件和人力资源，参与市场竞争并在市场竞争中取得主动地位，立于不效之地。 房地产投资的环境 房地产投资环境是指在一定投资区域内，在一定时期内对投资所要达到的目标产生有利或 不利影响的外部条件。 它是制约房地产投资效益的经济、文化、政策、基础设施等外界因素相互作用的矛盾统一体，是投资者无法改变、也无法控制的。 房地产项目投资是一种特殊的经济活动，它总是在一定的社会政治、文化、经济、技术、自然环境中进行的，各种环境条件的好坏直接影响投资效果。 因此，投资环境分析是投资者比较关心的问题。 政治环境主要是指拟投资项目所在国家和地区政权的稳定性和政策的连续性。 一个国家发生政治冲突、战争、社会动荡等社会性政治事件必然会导致经济震荡，从而使房地产价值发生巨变。 社会文化环境通常是指在一定社会形态下的教育水平和道德规范、价值观念、宗教信仰以及世代相传的风俗习惯等被社会所公认的各种行为规范。 任何房地产业都处于一定的社会文化环境中，其经营活动必然受到所在社会文化环境的影响和制约。 所谓经济环境是指构成企业生存和发展的社会经济状况和国家经济政策，是影响消费者购买能力和支出模式的因素，它包括收入的变化、消费者支出模式的变化等。 房地产业作为国民经济的支柱产业，它的兴衰与此地经济情况息息相关，经济环境是影响投资效益的关键内容，是房地产投资 6 环 境中最重要、最丰富的子系统。 政策法规环境起着调整投资关系、保障投资利益、调节投资行为的作用，它的运行可以通过行政手段、经济杠杆、法律规范来实现。 产业政策是对房地产投资影响最大的行政手段。 目前，我国产业政策将房地产定为国民经济的支柱产业，并提出较高的年增长率，这无疑为房地产投资创造了美好前景。 与其它产业不同的是，由于城市规划是城市建设和房地产开发的直接依据，所以房地产投资对城市规划这一行政手段特别敏感。 因此，投资商在进行房地产投资时必须对城市规划、各项土地利用的控制指标以及法律规 范等有一个全面性的把握才能使投资在法律保护范围内运行。 7 第 3章 房地产投资风险 房地产项目投资风险管理是对一个房地产项目投资进行风险分析，再针对其风险采 取相应的对策的一个全过程的管理，风险管理的过程可以分为三个阶段：风险识别、风 险估计和风险评价。 房地产投资风险概述 房地产投资是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期望将来获得不确定的收益。 房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结 果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产，而在这个投资活动中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期，房地产投资风险更是在所难免。 房地产投资项目常见的风险种类 所谓投资风险是指对未来投资收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。 根据房地产投资具有投资周期长、投资金额大、投资的物具有不可移动性、投资易受政策影响等特点，对我国房地产投资项目的分析研究认为房地产投资项目常见的风险有如下几类： （ 1）投资支出风险；（ 2）经营风险；（ 3）商业风险；（ 4） 融资风险； （ 5）购买力风险；（ 6）市场风险；（ 7）政策风险；（ 8）法律风险等。 房地产投资各阶段的风险 风险存在于房地产投资的整个过程中。 房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生开始到房地产出售、资金回收一直到房地产报废为止的整个过程。 这是一个动态的过程，任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。 房地产投资过程一般可分为可行性研究、投资实施和房地产经营三大阶段，不同的阶段各具有不同的风险。 （ 1）可行性研究阶段的 风险 投资机会研究也称投资机会确定，是房地产投资可行性研究的第一阶段，其任务是提出建设项目投资方向的建议，即在一个确定的地区和部门内，根据自然资源、市场需求、国家产业政策和市场贸易情况，通过调查、预测、分析研究，选择建设项目，寻找投资的有利机会。 如果投资机会研究证明是可行的，就可以进入初步可行性研究阶段，是在机会研究的基础上进行的，主要是进一步判断机会研究是否正确，并据此作出投资与否的初步决定，以及是否进行详细研究的决定。 初步可行性研究阶段估算的精度比投资机会研究要高一些，所需要的费用约占总投 资额的 %～ %,投资估算误差在177。 20%以内，一般要 4～ 6个月时间。 详细可行性研究是项目可行性研究过程中的最重要的组成部分，是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后作出投资与否决策的 关键步骤。 这一阶段进行投资估算的精度在177。 10%左右，大型项目所需费用占总投资额的 %～ 1%，所花时间是 8～ 12个月；中小型项目所需费用占总投资额的 1%～ 3%，所花时间为 4～ 6个月。 （ 2）实施阶段的风险 房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程，它包括从获 取土地、筹措资金到设计施工等过程。 投资者可通过协议、招标或拍卖竞投等方式获得所需用于开发的土地，这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险。 协议地价最低但获得的一般是毛地，前期拆迁等工作量大而复杂，风险因素最多；拍卖地价最高但一般为净地，前期工作量相对较少，风险因素相对也要小一些。 土地购买通常是投资者投入的第一笔主要费用。 随着开发过程的进行，投资者就要面临融资筹资风险的因素，如开发商的资信程度、贷款期限、贷款利率的变化等。 开发商需要通过财务分析，合理决定自有资金和融资的比例。 （ 3） 房地产经营管理阶段的风险 房地产项目建成后，资金投放工作基本结束，投资过程就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。 任何经营管理活动都是有风险的。 所谓经营管理风险，是指经营管理者在经营管理活动中 8 由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。 该阶段决定着房地产投资收。