我国“农地入市”的模式探索与对策分析毕业论文(编辑修改稿)

我国“农地入市”的模式探索与对策分析毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

我国原有的农地入市制度 实际上是一种农地间接入市制度，即是只有国有 土地才能进入非农建设 用地 的 市场， 而作为社会主义土地 制 度 的另 一种形式即农村 集体所有土地 ，如果 要转 为非农 的建设用地，只有通过 过国家征用 才能以 合法途径先把 集体土地 划 为国有 土地，接着，再 以挂招排的形式将土地 的使用权有偿、有限期地转让出去。 在十八届三中全会之后，我国开始实行农地直接入市制度，即在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。 （二） “农地入市”的必要性 农地直接入市可 直接 盘活我国农村集体闲置土地，促进土地合理利用，减轻耕地占用的压力。 农地是非农建设用地的重要来源，在我国， 农村 集体建设用地的利用率远远低于城市建设用地。 目前我国许多地方出现 了滥占土地 ，占而不用的现象。 特别是 一些早期的乡镇企业 在经过 改革开放初期的兴旺 繁盛， 大量 占用农村 土地之后 却 逐步萎缩、倒闭， 导致 厂房闲置 的现象严重，但在 我国 的法律 上广东财经大学财政税务学院 我国“农地入市”的模式探索与对策分析 第 4页 又不允许其流转 ，这便造成了极大地土地资源的浪费。 若能够使集体建设用地合理而又 规范地流转， 一 方面 既 可以 更好的保护农民的权利与利益 ，另一方面 也 可以解决国家 的 建设用地问题， 从而 减小建设占用耕地。 农地入市体现“同地、同价 、同权”原则，能有效改变以往 征地制度 过程中农村土地大部分收益 被地方政府和开发商占有的 不公局面，确保农民的财产权 益能 得到较为 充分 的实现。 按照国家征地制度，同一块土地， 征地 前政府集体所有制仅限于农业生产的目的，以价低者得，所有权，使用权出租，抵押，转让被禁止，而一经征用、转为国有 之后，地价飞涨，使用权的市场交易也变得合理、合法，清楚的反映出 两种产权 制度的不公平。 农地入市 可以促进农村 土地所有权的改革，真正做到“两种产权，一个市场”和 “产权平等”。 虽然农民无法落实在法律意义上的所有权，但农民可以得到土地产权 ，特别是处置 权，使集体土地国有土地享有同样的权益 ，实现 “同地、同价、同权”。 进而节约 用地，增加 土地的 使用价值，缓和农民 与地方政府 由于 土地征用 不公形 成的紧张关系。 农地入市，将有助于引导城 市 的 剩余资本下乡， 有利于 解决中国的“新农村建设” 中输血长期 依赖中央 财政 和地方财政 的现状。 随着城乡差别拉大，中央投入新农村建设 的 资金达到 万亿，加上地方财政配套总共超过 3 万亿，每年还以两位数 速度 递增 [3]。 这无疑是对地方财政方面的巨大压力，一方面， 对 城市和农村 统筹 ，城市和农村公益 福利均衡配置效率造成 影响。 另一方面， “农地入市”还可以吸引在城市发家致富的农民 们回农村创业，比如开发 观光农业和旅游经济等 项目 ， 同 时 ，一些 农村在城市化进程 中 被忽视 的自然 环境资源也能 够 重新得到 开发 和使用 ， 从而推进 城市资源向农村反哺 作用 ，最终 有利于推动城乡经济的 平衡 发展。 同时，农村集体土地 直接进入市场 ， 将会降低 劳动密集型产业转移 到内地的土地成本和中间环节，以吸引更多的中小企业 向中西部 及 内陆地区的转移 ，提高农村 剩余劳动力 就近择业的机会； 并且， 配合中央 大力提倡的城镇化建设， 有望实现中小城市和农村城镇内陆经济复苏，改善现在产业资源和劳动力向 一二线城市 集中，导致过度拥挤的城市，公共资源极其紧张，“大城市病”严重的 现状 ；有利于彻底解决 长期存在的 中 国的城乡 经济和东西 部地区 经济的发展的不平衡。 稳定中国经济 农地入市为 摆脱目前 城市资本过剩的问题找到了出路， 可能解决眼前流动性泛滥的问题。 自金融危机爆发于 2020 年 来 ，由 4 万亿刺激 ， 实体经济普遍广东财经大学财政税务学院 我国“农地入市”的模式探索与对策分析 第 5页 出现产能过剩 现象。 大量资本从实体经济溢出，只 能 在房地产和金融资本市场 中徘徊 ， 从而使住房价格持续推高 ，增加了整体的房地产泡沫，迫使 中央 只好使出限购限贷等行政手段 来 抑制房地产 愈演愈烈的 投机 行为； 另一方面，“农地入市”有利于稳定中国经济，降低系统性风险。 金融资本市场受实体经济拖累， 大量资本无路可 去，目前主要 解决的 路径是通 过金融手段进入政府保经济增长的基建项目，附着到地方财政身上。 但此举引起了地方债务高举， 民间高利贷和非法集资 猖獗 的现象， 造成 资金堰塞湖，如果不尽快 进行 转移 疏导 ，中国经济将 随着 地方债务和地方财政 的 恶化 而 出现系统性风险。 三 、“农地入市”的 国情 分析 与 风险 分析 （一） “农地入市”的 国情分析 随着中国经济的发展，农地市场现有的制度问题 变得越来越突 出，已经成为社会矛盾的根源之一。 按照国家征地制度，农地入市的唯一途径必须是国家或政府 ，国家和政府是土地的唯一 供给主体。 依靠法律保障，政府了垄断 土地一级市场。 这种方式导致集体土地中存在大量“灰色市场” —— 集体土地的私自流转，自发入市。 同时，剥夺了 宪法赋予的权利，无法以集体土地和国有土地 “同地、同价、同权”，导致土地收益的损失， 从而 刺激地方政府在土地上大做文章，以地生财和土地财政 现象比比皆是，对我国社会稳定和经济发展造成不良影响。 同时，当前的中国正处于一个极其重要的拐点期和瓶颈期。 首先，城市化进行到中后期，城市各种资源要素价格和生活成本 上升，带动劳动力成本不断上涨，原先集中于 在东部沿海地区劳动密集型产业逐渐失去了成本优势， 面临 越来越多的经营压力。 同时由于西部地区的经济发展，基础设施日臻完善，东西部地区的劳动力成本 差别 正在 大量 缩小。 农民工更愿意在离家较近的 工厂工作 ，造成了在东部沿海地区劳动力 的 结构性短缺 现象。 这 便 是以富士康为代表的劳动密集型产业逐渐向中国 的 中西部地区转移， 东部地区 开始 推动产业转型升级的重要原因。 其次， 随着房价的高企，土地整理成本上升，以及土地指标限制，在经济发达的东部地区和一二线城市， 政府土地可以使用的愈来愈少 ， 愈来愈高的开发成本也造成巨大制约；支持中国的城市化突进 十年 的 “土地财政 +房地产开发 +招商引资” 的城市循环经营模式已经难以 为继。 让农地入市和 允许跨区域 的 “增减挂钩” ，已经成为了很多由于土地的限制指标，全市经济发展需要受 限的地方政府 的呼唤。 广东财经大学财政税务学院 我国“农地入市”的模式探索与对策分析 第 6页 （二）“农地入市”的风险分析 “农地入市”对于房地产的调控作用并不十分明朗。 理论上说，集体土地入市和小产权房合法后，会增加房地产供给，降低房地产开发 的 成本，从而导致房价 下降，消解房地产泡沫。 但现实中，尽管 中国 房地产 存在全局性泡沫，但各城市之间，支撑房地产的供 求关系却并不相同。 三四线城市， 主要的购买力是 在大城市打工后回家后的农民；一二线城市，特别是北京上海广州等一线城 市，则 吸收 的是全国性的资源。 加上三四线房地产市场饱和 ， 房地产泡沫 不大 ，大量 的 投机资金回流，从而使一线城市 既有一部分的真实住房需求，也有很多投资和投机资本的需 求。 在这种情况下，农业土地 直接进入市场，会给各大主要城市的房地产市场造成的冲击和影响将会 难以准确衡量。 在三四线城市的一部分，农地入市可能会完全刺破房地产泡沫， 导致房价崩溃的现象发生，但 在北 上 广 等 的资本积累 多，供需仍然紧缺的城市，农地入市， 很可能会 大规模吸收资本，形成一个新的房地产泡沫，使现有的泡沫 被吹得更大。 在 新中 国成立至今，多次的 经济过热现象 已经出现，而在每一次 经济过热 时间 ，都 会 伴随 着严重的占用农村集体土地的现象；根据农业部统计资料， 1958 1960 年是新中国成立后第一轮占用耕地高峰期，共占用 2500 万亩 [3]，其中相当数量是生产性 集体建设用地；后来 1961 年中央经济工作调整，建设用地被压缩退回 几百万亩 [4]； 改革开放以来， 从 乡镇企业的崛起到。