成都市锦江区皇经楼配套养老院可行性研究报告(编辑修改稿)

成都市锦江区皇经楼配套养老院可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

目可行性研究报告 第 13 页 共 61 页 2020 年 8 月 等 三环路两侧的 片区 道路相继建成或完成改造， 市政基础设施和配套公共服务设施配套水平大幅度提升，基本实现了 与中心城区的一体化， 人民 居住条件和居住质量大幅度提升， 生活水平 稳步 提高， 城乡二元化 的社会结构得到了根本改变。 成都市工程咨询公司 琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告 第 14 页 共 61 页 2020 年 8 月 第五章 项目建设的提出和建设的必要性 一、项目的提出 “新居工程”是实施统筹城乡综合配套改革，推进城乡一体化建设的重大举措，成都市委、市政府 提出了 推进城乡规划建设管理一体化、城乡产业布局一体化、城乡就业和社会保障制度一体化、城乡基础设施建设一体化、城乡社会事业发展一体化、城乡政策措施一体化 等统 筹城乡发展的重要纲领。 因此完善包括民政服务设施在内的公共服务设施是“新居工程”配套的重要内容， 也是 推进城乡一体化建设的具体举措。 二、项目建设的必要性 （一）项目建设是我市统筹 城乡发展 ，推进城乡一体化战略实施的要求 党的十七大报告 提出了“ 建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局 ”的 方针和要求， 统筹城乡发展，推进城乡一体化是打破城乡二元结构、加快农业和农村发展、促进农民富裕的根本途径。 2020 年，成都市经国务院批准设立“统筹城乡综合配套改革试验区”。 建立 统筹城乡发展的体制机制，促进城 乡经济社会协调发展，在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新， 是 统筹城乡综合配套改革试验的 新 要求。 成都是大城市带大郊区， 2020 年城市化率大约 %， 随着城市化进程的推进，特别是“新居工程”的实施，本项目所在的郊区 城乡二元结构特征 得到一定改观，但公共服务的完善和 城市文明普及 还需要一定过程。 在使农民集中居住、改善居住条件和生产方式的同时，还需要提高社会福利水平，提高群众 生活水平， 落实失地农民的社会保障措施，加快其融入城市生活。 从而 促进社会经济的全面、协调和可持续发展。 （ 三 ） 项目的建设 是切实提高社会福利 水平， 实施 “民 心 工程” 的需要 民生工程是政府坚持以人为本，贯彻落实科学发展观，切实保障公民基本权利，提高生活水平，重点关心弱势群体，采取的一系列积极政策举措。 民生工成都市工程咨询公司 琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告 第 15 页 共 61 页 2020 年 8 月 程就是政府为民办实事、办好事的“民心工程”和“德政工程”，是立党为公、执政为民的具体体现。 老龄化是未来我国社会的突出问题， 目前包括成都市在内的我国许多地区60 岁以上老龄人口都接近或超过了 10％ （成都市为 ％） ，进入了老龄化社会的门槛。 而老龄问题是每个家庭、每个人都必须面对的问题，因此老龄人口的福利问题是关系千家万户的“民心工程”，切实 关注老 年人，提高 生活保障和医疗护理 等服务水平， 改善老年人生活 质量是 提升社会福利的重要内容，也是实施“民心工程”的重要举措。 （ 三 ） 项目的建设满足社会 对 养老 服务 的需求， 推进社会养老和社区服务的需要 随着社会的逐步老龄化， 养老问题成为日益尖锐的社会问题。 一方面，家庭趋于小型化， 与父母合住的家庭逐步减少， 独生子女家庭 不断 增加。 另一方面，老年人 老年抚养比 逐步增加，成都地区已达到 12％以上，空巢老年人家庭逐步增多， 因此，除了增加老年人社会保障水平，增加其养老收入外，养老 老人服务和养老方式 也必须逐步改变。 群众的社会化养 老的需要不断增长，对社会养老及社区老年人服务的质量提出了更高要求。 本项目在新建社会化养老院的同时，提升养老服务设施的硬件水平，并以高质量的老年服务 满足社会需求。 （四） 本项目的建设是 实施区域城市规划 的 需要 本项目是 该片区内规划的配套 公共 服务设施， 项目是皇经社区（包括在建的皇经楼新居工程）规划的唯一一座养老院和民政服务设施。 项目建成后服务于 该区域及周边区域。 项目的选址符合用地规划 ，符合民政服务设施的布局规划。 根据规划，这一区域将建设成为城市居住区，目前随着社会老龄化的问题的日益突出，城市建设规划 加强对老年服务 设施建设的调控和引导是十分必要的。 本项目根据规划实施， 满足现状需求，并 满足 未来 5～ 10 年随着人口和经济发展 ，该区域 老 对 年人福利设施 新增需求。 成都市工程咨询公司 琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告 第 16 页 共 61 页 2020 年 8 月 第 六 章 拟设福利机构 概况 一、 名称： 成都市锦江区皇经楼 配套 养老院 （暂定名） 二、选址 锦江区琉璃乡皇经楼村 3 组。 项目选址位于成都市东南部三环路外侧 ，琉璃立交桥附近 ，北距三环路约500 米。 项目选址周边有新成仁路（锦华大道）、三环路、石胜路等城市干线。 选址周边 1 公里范围内有小学、 幼儿园、 农贸市场等配套服务设施，项目距离锦江体育公园约 1 公里，东距三圣乡幸 福梅林 公里。 片区 1 公里范围内还有城东客运站、锦江区劳动力市场、东郊殡仪馆等设施。 项目选址外 1 公里范围内有， 公交 3 路、 77 路、 181 路、 503 路 公交车站。 三、 功能 拟设的 成都市锦江区皇经楼 配套 养老院 为国有社会福利机构。 为满足人民群总对养老服务日益多元化、多层次的需求，本项目拟建一所设施配套、功能 齐全的高标准养老院。 养老院主要提供社会 有偿 代养老人服务 ，提供全托和日托服务。 并接受政府委托，对服务区域内 农 农 村 “ 五保 ” 老人和城市 “ 三无 ” 老人 进行 集中供养。 养老院提供 生活起居 、疗养、保健、康复、学习、娱乐 、休闲、购物等综合配套 服务。 设置 多功能电梯、中央空调、背景音乐、自动消防报警系统、地面卫星接收系统、应急呼叫系统等现代化 设备设施， 按照中高档标准建设和装修 布局合理、 设施齐备、舒适安全的标准房间。 提供高标准的物业服务和老年护理服务。 充分尊重老年人的心理需求， 通过各种娱乐活动 ， 丰富老年人精神文化生活，为老年人 提供心理咨询、 心理 援助等 服务。 四、任务 成都市工程咨询公司 琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告 第 17 页 共 61 页 2020 年 8 月 项目建设并投入使用后，能完全满足皇经社区及临近的柳江新居等 区域老龄人口的代养需求，实现这些区域“ 五保 ” 老人和城市 “ 三无 ” 老人 的应报尽保和集中供养。 提升社区老年人 的福利水平，建立比较完善的老年服务体系， 五、服务半径 本项目 属城市区域级养老院，服务对象不仅针对于本居住区（皇经社区）的居民。 本项目养老院的服务半径为 公里，大致为北至锦江区沙河，西至 府河（高新区界）。 南至双流县中和镇，东至三圣香花卉基地的区域，面积约 25 平方公里 ，包括锦江区柳江街道办的大部和成龙路街办 、金像寺和皇经三个社区。 该区域内户籍人口约 10 万人，常住人口 约 12 万人。 按照成都市老龄人口比例，该区域 60 岁以上老年人约为 1850 人， （一）评估价值 根据成都城建投资管理 集团有限责任公司出具的《资产评估报告书》 中对 本项目所涉及的 质押 拍卖地块进行价值分析 得出结论。 成都市工程咨询公司 琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告 第 18 页 共 61 页 2020 年 8 月 《资产评估报告书》通过对拍卖地块进行市场比较法和剩余法进行分析，本项目地块的综合单价为 280 万元 /亩。 评估详值见下表： 资产占有方 位置 征地面积（亩） 净地 率 拍卖净地（亩） 规划用途 土地开发收益权价值（万元） 土地开发收益权单价（万元） 成都市中锦建设投资有限责任公司 花果村 1 组 50% 二类居住用地 252 花果村 6 组 60% 二类居住用地 304 东光 5 组 60% 二类居住用地 307 琉璃村 6组 55% 二类居住用地 230 棬子树村 2组（飞地） 67% 二类居住用地 285 棬子树村 3 组 67% 二类居住用地 289 驸马村 2 组 75% 二类居住用地 315 注：本评估结论不包括未来应上缴财政的土地出让金。 该金额是在预测的未来土地拍卖成交价款基础上，根据成都国土资发 [2020]284号文规定，按土地成交总额的 25%计算得出。 项目原配置土地 700 亩（属成都市城投集团“城乡一体化新居工程”第一期开发贷款项目配置土地锦江区范围），由于土地增值，用于偿还锦江区新居工程原贷款本息已有富裕，剩余部分用于偿还本项目增加投资部分的银行贷款。 （二） 增值收益分析 综合《资产评估报告》的结论，本项目具有较高的增值收益，其主要原因如下： 政策性因素 本次评估涉及成都 市城乡一体化公共设施管理一期项目，是按照市政府、成都市工程咨询公司 琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告 第 19 页 共 61 页 2020 年 8 月 城市规划、城市功能定位和经济发展的要求，由成都市、区政府投资设立的国有独资公司（资产占有方），对规划区内的农村集体土地按照统一的征地补偿标准进行征地补偿、土地平整以及市政基础设施建设，达到土地出让标准后，以公开拍卖方式有偿出让，取得土地开发、整理收益。 项目的取得方式，地方政府采用以文件形式下达；开发、整理产品的总成本中，其中主要成本土地取得成本与税费，也由当地政府以行文方式确定，费用水平大幅抵于同期所开发整理产品的平均市场价值。 该项目本身具有较强的政策性的垄断 因素，使其除了能够获取资本的正常收益外，还能够获取较高的垄断收益。 土地资源的稀有性与市场因素 根据《中共成都市委、成都市人民政府关于推进统筹城乡综合配套改革试验区建设的意见（征求意见稿）》，到 2017 年，成都城市化率将达到 75%以上，以 2020 年成都城市化率 %为基础，今后平均每年将向城镇转移农民 20 万人以上；随着成都市城市经济仍然保持的快速发展，城市建设对土地需求也将不断增加。 项目区涉及成都市城区用地，为未来 10 年成都市经济可持续发展的十分重要的资源。 同时由于土地资源的稀有性与不可替代性，土地 市场价格将会随着城市经济的增长呈现稳定的持续上涨趋势，即使在短期内地价水平会有一定波动，从长远来看其增长将与城市的发展基本趋于一致。 因此，本项目在未来预测期间能够获得稳定收益。 二 、 增加的配置 地块 的土地价值 （一）地块位置和范围 中锦公司用于本项目的还款中涉及了其他配置土地，分别为华新村 7组的 420 亩土地，包江桥村 10 组的 160 亩土地，共计 580 亩。 （二） 用地性质 琉璃场场镇片区控制性详细规划，该地块用途以 商住 用地为主，共 580 亩。 成都市工程咨询公司 琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告 第 20 页 共 61 页 2020 年 8 月 （ 三 ）土地配套条件 为使该地块具备房地产开发条件，首先 要对地块进行基础配套设施建设，将现有“生地”转化为具有开发条件的建设用地，即完成“七通一平”工作，其主要内容为： （一）拆迁安置工程 （二）区内道路工程 （三）公共绿化工程 （四）环卫设施工程 （五）专业管线工程 雨、污排水工程 自来水工程 天然气 工程 电力工程 通讯工程 上述各项配套条件已逐步推进，预计出让时候具备完善的基础设施。