成都市兴禅诗建设项目初步市场研究报告(编辑修改稿)

成都市兴禅诗建设项目初步市场研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

场，其市场走势对整个行业产生深刻的影响。 下图反映了 2020 年 2020 年上半年五城区住宅的供销走势。 2020 年 2020 年，五城区的新增供应面积均小于销售面积，尤其在 2020 和 2020 年，需求增加明显，五城区供需矛盾较为突出。 2020 年供应面积增大，超过销售面积，供需矛盾有所缓解。 图 3：住宅市场供销售情况（ 2020 年 2020 年上半年） f 资料来源：成都房管局 在价格方面，住宅交易价格逐年攀升， 2020 年涨幅为近几年最大，进入 2020 年，住宅均价的涨幅受到宏观调控等多方面影响开始放缓。 图 4：住宅均价（ 2020 年 2020 年上半年） 资料来源：成都房管局 预测 ： f 根据近三年五城区的土地供应规模（ 20202020 年土地供应量分别为 、 和 万平方米），可以预测，在住宅市场保持平稳发展的情况下，住宅供应理论上仍然会持续增长。 根据近三年来购房者需求变化趋势，可以预测，未来 13 年内，随着城市化进程的加快、人居环境的改善，将会吸引更多的外地人，需求将持续上涨。 但在国家宏观调控和购房成本提 高等因素的影响下，上涨幅度将趋于平缓。 ，但涨幅放缓。 根据近几年价格走势和目前市场需求，我们预测住宅价格将继续上涨。 但由于受到国家宏观调控的影响，涨幅将有所放缓。 甲级写字楼市场 由于成都目前缺乏真正意义上的甲级写字楼，我们对甲级写字楼的选取是在参考国际甲级写字楼设施设备标准上做出的。 根据我们 Q2 季度做出的最新统计，成都目前投入使用的甲级写字楼总共有 7 座，其中 5 座位于 CBD 区域内（川信大厦、城市之心、时代广场、中环广场和冠城大厦）， 2 座位于 SBD 区域内（ 威斯顿联f 邦大厦和开行国际广场），总存量面积为 278， 995 平方米，平均租金为 元 /平方米 /月，空置为 ％。 IT，银行和电子企业是成都甲级写字楼的主要客户。 下图显示了成都甲级写字楼 1998 年 2020年第二季度的租金变化情况。 可以看出，成都甲级写字楼的租金保持着平稳上涨。 图 5：甲级写字楼租金变化（ 1998 年 2020 年上半年） 资料来源：戴德梁行研究顾问部 由 19982020 年第二季度甲级写字楼供应、占用和空置变化情况（图 6）可以看出，从 1998 年 2020 年，甲级写字楼都基本处于一个供需平衡的情况下。 而 2020 年和 2020 年上半年供销比和空置的上升主要是因为新入市的三个甲级写字楼（时代广场、中环广场和汇日央f 扩国际广场还处于市场吸纳阶段，因此造成短期的供销比和空置率上升。 图 6： 19982020 年第二季度甲级写字楼供应、占用和空置变化情况 资料来源：戴德梁行研究顾问部 预测 ： 随着外来知名企业的增多和企业扩张需求的增大，成都甲级写字楼的需求将进一步增大，甲级写字楼市场看好。 商业市场 f 商业地产市场的需求从 2020 年开始明显地显现出来。 2020 年商业地产销售面积为 万平方米，同比上升 ％，销售金额同比增长 ％，被称为 成都商业地产年。 然而，进入 2020 年以后，过度的开发导致了供销比从 2020 年的 直接上涨到 ，供应增长过快，需求出现疲软，商业用房空置面积大幅增加。 2020年，政府加强了对房地产市场的宏观调控，减少部份盲目投资，开始消化之前商业存量， 2020 年上半年，商业用房的供应面积同比下降明显，为 ％，销售面积同比下降 ％，标志着商业地产开始进入理性发展阶段。 图 7： 20202020 年上半年商业用房供需情况分析 资料来源：成都房管局 在价格方面， 2020 年的商业物业均价上涨了 个百分点，涨幅为近几年最大。 2020 年，在国家宏观调控作用下，商业物业均价f 下降了 ％，下降幅度明显。 在经过一段时间的理性调整以后，2020 年商业物业价格开始有所上升，市场开始回暖（图 8）。 资料来源：成都房管局 预测 ： ，新的商业格局将逐渐形成。 《成都市商业网点发展规划》，成都市的主城区将形成 1个 CBD（中央商务区）， 6 大组团中心， 19 个区域商业中心（例如 :光华、红牌楼商业中心等）和 100 个左右的社区中心，因此，新生的商业片区将成为 新的开发热点（例如：发展中的第四商圈 ―― 金沙片区）。 二手房市场 （商品房） f 下图为 20202020 年上半年五城区二手商品房成交比较。 由此可以看出二手房在 2020年和 2020年间成交量增加迅速，市场表现活跃。 由于受到宏观调控等影响， 2020 年二手商品房增速明显放缓。 到 2020年上半年 4 月份，二手房市场悄然回暖。 但 5 月 6 月，受到营业税政策调整的影响，二手房成交量不断下滑。 7 月 8 月，由于为了避开即将开征的个人所得税，二手房交易量短期内有所上涨。 目前，大多数购房者对二手房市场抱持币观望态度。 图 9： 20202020 年上半年二手商品房成交情况 资料来源：成都房管局 预测 随着新一轮宏观调控的到来，二手房市场的未来有待观望。 f 小户型市场分析 需求市场特征 消费者的需求很大程度上会影响到市场供应的发展方向，及具体项目的定位，针对小户型购买客户的需求特 征调查和分析，我们发现有如下特征： 1. 目前成都市小户型物业的消费群体构成特征 目前成都市小户型市场所针对的消费群主要是：投资型需求者、处于创业状态的中高收入年轻单身贵族、每年产生的大量新婚青年、外地来蓉务工的白领阶层和处于求学状态的部分大学生。 通常，小户型物业都会有较为完善的配套设施，当家庭人口只有一个或两个时，这种小面积的住宅是适合的，但随着家庭人口的增加，小户型物业的功能更多的就转为了投资。 所以说，小户型物业本身并不是过渡型的产品，只是居住在里面的人是过渡变化的。 2. 年轻一族是小户型物业最重要 的一支市场消费支撑力量 新一代的白领完全改变了传统的财富概念和人生概念，把握当下、享受人生成为时尚白领、小资们的人生口号，个性化、独立化生活理念使大批年轻人成为置业生力军，支撑了小户型项目的发展空间；单身贵族、众多的新婚青年和部分大学生，或希望能够拥有属于自己的独立空间，或因为经济实力不够，不能购买大户型住宅，因而各类型的f 小户型物业正好能够满足他们的要求，成为他们进行 “ 梯度 ” 置业的首选。 3. 投资市场是小户型市场的另一个重要的支撑点 投资小户型比投资高档物业回报更高，未来租务市场更广阔，而且投资门槛更低，用相对较低的投入，获得相对较高的投资回报，因而倍受投资者青睐。 4. 影响小户型物业消费者的几个关键性因素： 地段、交通、各项生活配套设施、工作性质 小户型住户最大的的特点是 ―― 年轻的上班族。 这类人对城市公共交通的依赖性较强，而且对生活配套设施要求也较高，所以小户型对地带的分布，明显地表现出聚居性，一般分为三类： 第一类： 闹市中心，包括 CBD区域和市中心 ； 处于闹市区的小户型项目有着极高的投资效益，而且处于交通、商业、各种配套成熟的区 域，无论是生活还是工作都极为便利。 对居住在这些区域的年轻人而言，时间是非常宝贵的。 他们宁肯在市中心购买或租赁价格高一些的小户型物业，也不愿将时间花在乘车上下班的路上。 第二类： 城市交通车站附近； 年轻的上班一族买不起市中心的房子，但又要每天准时到市中心上班，所以他们最乐于购买城市交通车站附近的小户型物业。 这样，住f 宅与车站在 15 分钟步行距离以内，不需要任何换乘工具，就可以直接乘车上下班。 所以城市交通车站附近聚集的小户型物业也较多。 第三类： 以工作性质为导向 ； 通常情况下，在高校附近是部分学生和老师的聚居，在科 技园附近是IT 产业人士的聚居，在电视台是附近广告人的聚居等等。 这种聚居会为附近带来相当一批小户型住宅的投资者，从而为那些需要依托某个专项区域工作的人士提供生活工作上的便利。 五 、目前成都市小户型物业存在的缺陷 ： ★ 虽然，小户型项目针对年轻消费者提出了 “ 追求时尚与个性 ” 的口号，提高物业档次及定位，而且其独立性及低总价对消费者有着极大的吸引力，但小户型本身存在的缺陷却也让人无法忽视： ★ 居室数目模糊、功能设备模糊，居住功能差； ★ 户型怪异，采光和通风不足，对家电、家具摆放考虑不充分； ★ 墙壁太薄，对视性强，私密 性差； ★ 内廊式的设计，走道过长，楼层户数多，单户识别性差； ★ 电梯配备不足，楼层出入不方便； ★ 公摊较高，得房率低； ★ 商住两用楼对项目品质影响，同时存在安全及消防隐患； ★ 小户型物业被作为办公用，住户与公司之间矛盾突出； ★ 部分小户型物业是由大改小或由写字楼改建而成，户型布局差，居住功能差。 f 小户型项目开发区域的分布 总 体来看，目前成都市的小户型项目开发主要集中在城南区域 (包括西南、东南在内 )。 而长久以来，成都人的居住习惯就是居住城南和城西，因此有了 “ 城南住富人，城西住富人 ” 的说法。 正是因为这个原因，所以城南和城西的各项生活配套设施都较其他区域完善；而小户型物业因为其自身功能的限制，对周边生活配套设施的要求要比其它类型物业高得多。 沙河流域整治及旧城改造工程的实施，对城东土地价值提升以及居住环境改善，起到了不小的影响作用。 加之，小户型物业本身所具有的可投资性，因而，城东小户型物业的开发也正方兴未艾。 f 小户型项目开发的 环线分布 整体来看，小户型项目在各环线内的分布较为均匀，但更多的是侧重于内环线内的区域。 随着旧城改造工程的进一步实施以及 CBD(城市中央商务区 )的建设，使得城区内大量用于住宅开发的土地越来越少，而且土地价值越来越高。 这就决定了，开发商更多的是将城区内的土地用于商用、投资价值高的物业类型的开发。 而同时，城市以前的单核心 “ 摊大饼 ” 式发展，也因城东、城南城市副中心建设总体规划的实施，而转向多核心扩展式发展，由此而引发的交通建设、城市扩张产生的低于市区土地价格的供应，为小户型项目的开发提供了必然的发展空间。 随着，城市交通建设的加快，由城市各区域到达中央商务区所耗费的时间正逐渐减少，而且目前成都市的城市化水平也达到了 42%的比率，正处于城市化进程高速发展的阶段。 人们对于城市环线的概念已经开始变弱，只要能有效的解决交通问题，居住在几环已经不再是购房的绝对选择标准。 f 小户型项目的开发方式 目前，成都市房地产市场上的小户型项目，基本上是以居住为主要功能，项目作为商务用途使用 的较少 ；以居住功能为主的项目中， 83%的项目中配备有商业物业，而且主要是以 12 层的商业配套为主，而目前成都市房地产市场的商业物业高度一般都不超过 3 层。 这样的结论恰恰与众多小户型项目所处的区域位置一致，小户型本身所具备的投资性，及其对周边各项生活配套设施的要求，加之这些小户型项目基本都处在商 业相对发达的区域，而且地价水平也相对较高，这就使商业的投入显得非常有必要。 总的来说，小户型项目的可投资性对众多购房者具有相当的吸引，而与之配套的商业更是开发商利润的平衡点，但商业配套品质对项目本身品质的影响也非常大，同时，商业的经营也受到小户型项目定位的制约，二者。