成大锦嘉国际大厦项目可行性研究报告(编辑修改稿)

成大锦嘉国际大厦项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

从规模以上工业情况看，在全国工业持续回落的大背景下，重庆工业随着内部结构调整升级成效渐显和市政府出台的一系列“稳增长”政策能量的逐步释放，全年呈现低开 —— 震荡 —— 回升的发展态势。 实现总产值 ，增长 %，增加值增长 %，高于全国平均水平。 从工业内部结构升级看，作为转变经济发展方式、调整产业结构的重大举措，电子信息产业的迅猛发展使其成 为重庆重要的支柱产业，长期以来汽摩“一枝独秀”的格局得以转变，全市工业逐步形成了电子、汽车“双轮驱动”和装备、化医、材料、能源、轻纺等“五轮支撑”的多元化产业结构。 2020年，全市共生产笔记本电脑 万台，同比增长 %，“全球笔电五台就有一台重庆造”。 全市通信设备、计算机及其他电子设备制造业累计实现产值 亿元，增长 %，拉动全市产值增长 ，成为工业增长第一驱动力。 汽车制造业稳步回升，全年共生产汽车 ，增长 %。 实现产值 亿元，增长 %，占全市比重的 %，拉动全市产值增长。 工业结构加快向“高、精、专”产业集群转型升级，在内外需求乏力的背景下有效抵御了整体行业大幅下滑的风险，为全市经济的稳定增长提供了强有力的支撑。 、 投资增长平稳较快 “稳投资”作为“稳增长”的重要着力点，是推动经济增长的关键。 2020年，全市固定资产投资低开高走，投资总量逐步攀升，总体增速平稳。 在巴斯夫重庆化医集团 40万吨 MDI一体化项目、轨道交通六号线一期工程、重庆铝业有限公司环保搬迁大板锭项目、重庆至利川铁路等重大项目的拉动 下，全市投资规模总量突破 9000亿元，达到 ，同比增长 %，比全国平均水平高。 民间投资在陆续推出的多个促进民营经济发展政策的促进下 19 / 50 实现较快增长，完成投资 ，占全市投资总量的 %，增长 %，对全市投资的贡献率为 %，拉动全市投资增长。 从主要产业看，工业投资作为拉动投资增长的主力，完成投资 ，占全市总量的 %，增长 %；房地产开发投资在城镇化加速、保障性住房建设保持较强力度支持下稳中有升，完成投资 ，增长 %；基础设施建设投资在交通运输和市政建设投资带动下完成投资 ，增长 %。 、消费品市场企稳回升 2020年，重庆加快改善消费环境，商圈建设提速上档，消费品市场从下半年开始逐步企稳回升，全年实现社会消费品零售总额 亿元，同比增长 %，高于全国平均水平 个百分点。 城镇市场与乡村市场稳定发展。 城镇市场实现消费品零售额 亿元，增长%；乡村市场实现消费品零售额 ，增长 %。 城乡市场逐步形成合力，共同促进消费品市场良性推进。 从行业结构看，批发和零售业引领全市消费品市场，实现零售额 亿元，增长 %；住宿和餐饮业持续向好，实现零售额 ，增长 %。 从大类商品销售看，通信器材、家具类和文化办公用品类商品零售额增长位列前三，增速分别达到 %、 %和 %。 、对外贸易再创新高 在全国对外贸易和利用外资双双呈下行走势背景下，重庆积极主动深化对外开放，继续深入推进内陆开放高地建设，拓展出口渠道，开放型经济发展良好。 对外贸易实现重大突破，全年进出口总额超过 500亿美元，达到 ，同比增长 %，高出全国平均水平 个百分点。 其中，出口总额 亿美元，增长 %；进口总额 ，增长 %，增速分别高出全国平均水平。 加工贸易成倍增长、笔电出口强力带动是全市对外贸易高速发展的有力支撑。 2020年，全市加工贸易出口持续快增，实现出口额 亿美元，增长 ，占比近 4成。 笔记本电脑出口 3544万台，增长 ，出口价值 亿美元，占出口总额近 1/3，增长。 另外，外商投资稳定发展。 面对国际投资持续低迷的局势，我市利用外商投资连续 2年破百亿， 2020年实际利用外商投资 亿美元，与上年持平。 在渝世界 500强企业 已达 225家。 实际利用内资 ，增长 %。 、经济发展提质增效 随着“稳增长、控物价、调结构”相关政策措施的全面落实， 2020年我市居民消费价格在上年的高位上大幅回落，同比上涨 %，涨幅较去年缩小 ，实现了全年控价目标。 从八大类商品和服务价格的增长看，虽然食品和居住类价格仍是拉动全年重庆居民消费价格总水平上涨的主要原因，但其增速明显放缓，对总指数上涨的拉动作用在减弱。 其中食品价格上涨 %，拉动 CPI上涨 ，对 CPI影响程度为 %，较去年 减弱 %。 20 / 50 积极的就业政策的实施和就业服务体系的不断完善，使全市就业形势在政策、培训、创业、服务等多重机制带动下呈现总体稳定的良好态势。 112月，全市城镇新增就业人员 ，同比增长 %。 年末，城镇登记失业率为 %，同比下降。 就业再就业工作成效明显。 在个税起征点提高、最低工资标准上调、离退休金标准提高等各项惠民政策的切实落实保障下，城乡居民收入实现与 GDP同步增长。 2020年城镇居民家庭人均可支配收入 22968元，同比增长 %；农村居民家庭人均纯收入 7383元 ，增长 %。 在经济平稳快速增长的背景下，民生改善也得以同时实现，体现了经济发展的良好效益。 随着企业生产状况的逐渐恢复，全市规上工业经济效益渐趋回升。 111月，全市利润总额达 ，同比增长 %，扭转了 2020年以来增速一直为负的局面，高于全国平均水平。 同时，前 11个月主营业务收入 ，增长 %，经济效益综合指数达 ，比去年同期提高 ，企业获利能力正逐步提升。 2020年，全市地方财政一般预算收入 亿元，同比增长 %。 虽然房地产紧缩性宏观调控和结构性减税对全市财政收入增长有所影响，但一般预算收入仍然实现了两位数增长。 、重庆市房地产业发展现状 、房地产开发投资 自 2020年初调控政策环境逐渐严厉以来，重庆房地产开发投资增速逐步回落，自 2020年2月的高点 %一路回落至 2020年 6月的低点 %，之后于 2020年 9月回升至 %后渐趋平稳， 2020年房地产开发投资完成 ，增长 %，与五年的平均增长速度 %相比，高。 从全市房地产开发投资增速波动 中既能看出宏观政策调控的清晰痕迹，又是全市房地产开发市场稳中有进平稳健康发展趋势的显现。 图： 2020年以来各月重庆市房地产开发投资累计增速 单位： % 21 / 50 从开发投资构成来看， 2020年上半年，全市房地产开发企业建安投资 ，同比增长 %，较同期开发投资增速低 ；下半年房地产企业建安投资加速， 2020年全年全市房地产开发企业建安投资 ，增长 %，较同期开发投资增速高 百分点，较上半年加快 ，占全市房地产开发投资比重为 %。 建安投资 权重较高、增速加快，成为促进房地产开发投资触底反弹的主要动力。 从开发投资房屋类型来看， 2020年房地产开发企业完成商品住宅投资 ，同比增长 %，占全市房地产投资比重为 %，较 2020年回落 ，是直辖以来仅有的三次回落中幅度最大的一次，前两次分别为 2020年较 2020年回落 2020年较2020年回落。 近两年来，商业类房屋开发投资增长较快，其中 2020年办公楼开发投资增长 %，商业营业用房开发投资增长 %，分别较同期房地产开发 投资增速高。 2020年该类房屋开发投资持续增长，其中办公楼开发投资 ，增长 %，首次突破百亿元大关；商业营业用房开发投资 ，增长 %，首次突破三百亿元。 房地产市场供应 2020 年重庆主城区商品房 共成交约 ，成交面积约 2238万平方米， 比 2020年成 交增加 ， 成交量 增加 755万平方米，增 幅达到 %。 2020年成交量是重庆主城 区有商品房成交纪录以来第二高的年 份，仅次于 2020 年的商品房成交 2301万平方米， 创五年来新高。 从全年的变化趋势来看， 2020 年下半高于上半年， 特别是第四季度成交表现突出。 2020 年第四季度成交商品房 715万平方米，占全年总成交量的 32% ，仅 12 月主城区成交商品房 达到 302 万平方米，创 37 个月来成交新高。 22 / 50 图 ：重庆主城区近年商品房成交面积对比 （单位：万㎡） 2020年主城区商品房成交金额 1521亿元，成交均价 6797元 /平方米，成交均价与 2020年相比微涨 %。 商品房成交价格走势相对稳定，仅 %的增幅 更是近几年商品房成交价格少有的稳定变化。 从全年的走势来看，除了 2月和 8月的成交价格相对较低，主城区商品房月度均价在 2020年年内的表现亦相对稳定。 2020年商品房成交价格走势呈前低后高，全年四个季度主城区商品房成交均价分别为 6549元 /平方米、 6754元 /平方米、 6707元 /平方米和 7050元 /平方米。 2020年仅 11月和 12月商品房成交均价超过 7000元 /平方米， 12月主城区商品房成交金额达到 215亿元，创主城区 18个月的单月成交金额新高， 12月商品房达到 7137元 /平方米，也是全年最高月。 图： 20202020年重庆主城区商品房成交均价走势（单位：元 /㎡） 2020 年主城区成交商品房住宅 ，成交面积约 1799万平方米，占商品房成交总 量的 %。 办公用房和商业销售量分别为 105万平方米和 99 万平方米，占商品房成 交总量的 %和 %。 2020 年主城区车库销售面积达到 88 万平方米，约成交。 渝北区、江北区和北部新区车库总成交量超过 1万套 ，占主城区 2020 年车库总成交量的一半。 23 / 50 图 ：重庆主城区 2020年商品房成交结构 2020 年主城区 商品住宅成交的体仍是普通高层物业， 2020年全年成交约 ，总 万套，总 面积为 1464 万平方米，占主城区商品住宅成交量的 %。 小高层和多住宅的成交量 小，总成交量仅占主城区住宅的 4%。 2020 年低密度住宅消化速较快， 2020年成交洋房和别墅产品 分别为 146万平方米和 115 万平方米， 总成交面积达到 261万平方米， 而 2020年洋房和别墅的供应量仅为 195万平方 米，全年低密度物业的需求量 远高于供应。 图：重庆主城区 2020年住宅成交结构 2020年主城区商品房成交量最大的区域仍是北部区域，江北区、渝北区、北部新区和北碚区，占主城区总成交的 44%，整体成交均价达到 7294元 /平方米；包括九龙坡区、大渡口区、沙坪坝区和渝中区的中西部区域整体成交量仅占主城区总成交量的 29%，成交均价仅为 5900元/平方米，与北区的成交差价高达 1400元 /平方米左右；包括南岸区和巴南区的南部区域成交量占主城区总成交的 27%，成交均价为 6474元 /平方米。 表：重庆主城各区域 2020年商品房供应需求情况 24 / 50 房地产资金供应 2020年，全市房地产开发企业资金来源合计 亿元，同比增长 %，其中，本年到位资金 亿元，增长 %，较上半年提高。 2020年，全市房地产开发企业自筹资金 亿元，同比增长 %，较上半年加快 个百分点；以定金、预售款和个人按揭贷款等回笼资金为主的其他资金全年共计到位 亿元，增长 %，较上半年加快。 国内贷款、自筹资金和其他资金三项资金来源合计占本年到位资金比重达 %，意味着当前房地产开发企业主力资金来 源渠道的畅通，为全市房地产开发投资建设的平稳增长打下坚实基础。 第五章 市场竞争分析 、 重庆写字楼市场销售情况 经历过 2020年的寒冬之后，整个重庆市的房地产市场走出低谷，进入的高速发展阶段。 购买者对市场发展前景看好。 25 / 50 010203040单位：万平方米2020年 2020年 2020年 2020年重庆写字楼销售面积 2020年 — 2020年的重庆写字楼销售面积平均增长率约为 12%，加之良好的市场行情和政府政策的扶持，预期 2020年和 2020年重庆写字楼销售面积分别为 38万平方米和 47万平方米。 项目名称 物业类型 建筑面积（ m2） 开盘时间 竣工时间 交房标准 /装修标准 长江国际 写字楼、 CLUB 公寓、超五星级酒 153265 精装修 龙湖国际 写字楼 46000 现房 毛坯 金科 500 间 写字楼 25000 毛坯 中新城上城 写字楼、公寓、酒店 46000 现房 毛坯 协信中心 写字楼 36000 精装修 渝高城市日记 写字楼、精装商务公寓、写字楼 精装修 金融街重庆金融中心 写字楼 230000 毛坯 重庆财富中心 写字楼 23500 毛坯 26 / 50 050100150200单位：万平方米2020年 2020年 2020年 2020年重庆历年写字楼供应情况 供应情况：整个写字楼市场是体现的阶段式的发展，在某一时间段高速发展，然后在某一时间段保持一个基本稳定的供应情况，从图表上来看，从 2020 年到 2020 年写字楼的体量供应有了质的飞跃，但是 2020年遇到房地产的寒冰后， 2020年上半年供应比 2020年同期略少。 随着今年房市行情的好转和政府政策以及金融危机危害逐渐减退等因素影响，预计下半年以及明年写字楼投入的体量将会比去年同期增多。 、重庆市历年写。