归阳(湘江)水上乐园项目融资可行性研究报告(编辑修改稿)

归阳(湘江)水上乐园项目融资可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

产业化的经营目标发展，促使社会 效益、经济效益和农民增收同步提高。 通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，此项目都是可行的。 （二）存在的问题和建议 1 . 存在的问题 （ 1）归阳镇所在的祁东县的旅游经济正处于一个零点起步的状况。 全县大部分景点处于放任自流、无人管理状态。 景区建设开发也处在近乎空白状况，还没有一个景区被评为 AA 级以上。 据行业人士估计，全县旅游经济收入门票收入接近于零，整个产业占 GDP 不到 %,要来自于酒店的经营收入、旅行社的 “ 逆差 ” 提成和数处农家乐的小餐饮收入。 （ 2）归阳镇所在的祁东县旅游规划水平较低，景区品质 尚待提升，旅游配套设施和配套产业尚未到位 ,这些因素深深制约旅游业的发展。 （ 1） 目标定位要 “ 找准 ”。 本项目的实施必须具有长远发展的战略眼光，需要结合自身的旅游资源、旅游基础、旅游市场等因素进行综合分析，不能自视过高，也不能无所追求， 充分利用当地现有资源，避免重复和浪费。 （ 2） 规划设计要 “ 求特 ”。 在规划设计上要始终突出特色二字，整合、改造和提升归阳镇内的各种旅游资源，打造出别具一格的水上旅游形象；同时打造以归阳古街、状元桥等为主要内容的湘江文化旅游。 项目 实施过程中注意组织协调，注意资金的合理使用，充分发挥现有资金的最大效益。 （ 3） 宣传包装要 “ 升温 ”。 现在是眼球经济时代，对于以视觉和感觉为主的旅游，更是如此。 近些年来，全国各地都非常注意地方形象的宣传推介，对景区景点的策划包装尤甚。 需结合水上乐园的开发，由冷到热，由内至外，公司金融课程作业 ——项目融资可行性分析 6 由景到文，进行全方位、多角度地宣传。 特别是旅游形象广告；要以点带面地逐步树立，在省市新闻媒体、县城主要出口、衡昆高速出口、衡阳站场码头、南岳桂林等风景区内，有针对性地设立一些宣传广告。 公司金融课程作业 ——项目融资可行性分析 7 第二章 项目建设的可行性和必要性 一、项目建 设的可行性 尽管归阳镇旅游存在的问题很多，面临的困难很多，但在一个合适的定位和可行的目标前提下，发掘内在潜力，加大工作力度，便可推动归阳镇旅游的破冰起航、后发赶超。 归阳镇旅游的潜力主要有： 1）景点有潜力。 祁东的旅游资源相对于桂林、张家界等知名旅游胜地，可能是有明显差距，但放在大湘南，放在周边县市区这样一个小范围的版图上，其旅游景点还是有着一定的竞争力和吸引力。 归阳镇的状元桥、古街道等都是一些人无我有、人有我特、人特我优的东西。 建成水上乐园后更能吸引一家老小集体游玩。 2）市场有潜力。 旅游业的发展对市场的依 赖非常大，像张家界、丽江、桂林等地的市场可以放大到全球，南岳、莽山等地的市场侧重于广东和港澳，对于祁东县归阳镇这样的旅游景点，市场主要来自于短线游。 周边衡阳、永州、邵阳三市总人口近两千万，其中城市人口就达两百多万，祁东离三市市区都不足 100 公里，正处于短线游、休闲游、双休日游的最佳半径之内。 而在这一半径内，除了南岳外并无特别突出的旅游胜地，旅游市场仍处在一个不饱和的状态。 再放远一点，长沙、省内及两广也是祁东旅游的目标市场。 3）环境有潜力。 祁东正处于一个经济加速发展的时期，各项产业发展较快，基础设施不断完善 ，交通、住宿、饮食、物流、信息服务等全面提升，势必对旅游经济产生一定的推动作用。 特别是作为未来的矿业大县，祁东的知名度和影响力也将进一步提升，对旅游的拉动、人口的流动、市场的开拓，都会产生积极的影响。 4）文化有潜力。 祁东文化底蕴深厚，更有在全国独树一帜的地方文化，祁东渔鼓、祁剧等文化产品必将为旅游注入丰富的内涵，打上鲜明的文化烙印。 祁东人才辈出，外地祁东籍成功人士较多，也将会对祁东旅游的发展提供深厚的人才资源、智力支持和政策空间，带来一定的宣传效应和公众口碑。 二、项目建设的必要性 随着生活水平的不断提高，人们越来越追求健康的休闲生活方式，到有优美的自然环境中去，赏山玩水，呼吸新鲜空气，舒缓因工作、生活给现代人带公司金融课程作业 ——项目融资可行性分析 8 来的压力，放松心情，充分享受大自然给人们带来的清爽美好感受，休闲旅游业也因此迅速发展。 湖南省祁东县归阳镇自然风景神奇秀丽，人文景观绚丽多彩 , 其旅游资源在衡阳及至于湘南各县市区中居中游偏上的位置，山水灵秀，古迹众多。 祁东旅游市场主要来自于短线游，周边衡阳、永州、邵阳三市总人口近两千万，其中城市人口达两百多万，祁东离三市市区都不足 100 公里，正处于短线游、休闲游、双休日游的最佳 半径之内。 而在这一半径内，除了南岳外并无特别突出的旅游胜地，旅游市场仍处在一个不饱和的状态。 此外，长沙、省内及两广也是祁东旅游的潜在市场。 祁东位于湘桂走廊，又紧临京珠、京广南北通道，南来北往、东进西去的游客也有可能被吸引过来，还可以借助桂林、南岳实行旅游打捆和旅游合作，分享部分游客。 再加上祁东县人口近百万，自身的市场需求也是巨大的。 旅游产业是当代经济发展的朝阳企业，也是一个地方的形象名片、文化载体，是增强地方吸引力、美誉度和居民幸福感的重要因素。 无论从经济增长考虑，还是从地方形象、文化生活和市场需求出发， 发展旅游都是任何一个地方的必经之路。 近年来，衡阳的旅游业备受重视，衡阳旅游产业将对接大湘南旅游规划，围绕打造“大南岳旅游经济圈”，把衡阳建成具有国际影响力的旅游目的地城市。 经湖南省旅游局组织的考察团在衡阳的就地考察确定，衡阳市被划为《大湘南区域旅游发展规划》中唯一一个区域中心。 《湘江旅游带发展规划》更是提出 “ 1135”旅游空间布局，着力打造湘江旅游发展轴，构建旅游休闲集聚带；努力将长沙市打造成湘江旅游中心城市；形成上段（衡永段）、中段（长株潭段）、下段（岳阳段）的分段旅游格局；将永州市、衡阳市、湘潭市、株 洲市、岳阳市建成湘江旅游重点节点城市。 其中，《湘江旅游带重要节点 8 大古镇旅游概念性规划》立足湘江旅游带开发，基于旅游城镇建设的要求，对湘江干流沿岸的潇湘古镇、浯溪小镇、归阳古镇、萱洲古镇、朱亭古镇、易俗河古镇、乔口古镇以及樟树古镇等八个重要旅游节点的开发建设进行了总体概念性规划，对八个古镇进行了明确的功能定位，突出古镇风格的差异，体现古镇的文化特色，规划形成“一镇一品”的湘江古镇旅游发展格局，充分发挥古镇在湘江旅游带中的重要节点作用。 通过对向项目的产业优势、环境优势、区位优势、资源优势、价值优势的充分论证 ，可以确定祁东县归阳水上乐园项目建设的必要性。 （一）推动资源型城市经济转型的需要 祁东县祁东物产 富饶，已探明和开采的金属、非金 属矿有铁、铅、锌、锑、汞、煤、大理石、石灰石、矿泉水等 30 余种，其中铁蕴藏量探明在 15 亿公司金融课程作业 ——项目融资可行性分析 9 吨以上，品位 28— 30%。 铅锌开采已有 300 多年的历史，清水塘铅锌是湖南几家大型 铅锌矿 之一。 水能蕴藏量 万兆瓦，归阳中型水电站正在筹建中。 主要大宗农副产品有粮食 、黄花菜、席草、槟榔芋、大辣椒、生姜、圆忽和湘莲等。 上规模的工业品有钢铁、铜套、炸药、草席、家具等。 祁东民营活跃，通过坚持不懈地实施“民营富县”战略，大力扶持民营工业。 祁东民营经济迅速发展，总量大增，市场繁荣，骨干企业日益壮大，成为县域经济的主导力量。 但祁东县旅游经济薄弱，推动祁东旅游产业的发展，是推进实施《大湘南区域旅游发展规划》，实现经济转型以及产业结构的优化升级，促进祁东县经济更好更快发展的需要。 同时，旅游配套设施建设，利用其辐射、渗透作用，促进我县经济发展观念的进一步转变，提升经营城市的理念，引导我 县经济走新型产业化道路，大力提升和改造传统产业，优化产业结构，实现经济增长方式的转变。 （二）促进区域经济协调发展的需要 归阳镇工业园东起七碗排灌站、游木村，西至白河，南连湘江，北抵西塘村，规划面积 4 .3 平方公里。 工业区位于衡枣高速公路祁东出口处，距湘江归阳码头仅几百米。 祁东 周边衡阳、永州、邵阳三市总人口近两千万，其中城市人口就达两百多万，祁东离三市市区都不足 100 公里，正处于短线游、休闲游、双休日游的最佳半径之内。 再放远一点，长沙、省内及两广也是祁东旅游的目标市场。 祁东县归阳水上乐园的建设，在促进祁东经 济社会发展的同时，对实现产业结构的合理调整与互补、区域经济的整合、资源的优化配置以及加速区域经济的协调发展，建设和谐祁东具有重要意义。 （三）推动民营经济健康发展的需要 随着国有企业的改制，经济结构的战略调整，民营经济异军突起， 祁东民营经济迅速发展，已成为我县经济发展的中流砥柱。 民营经济的快速发展促进了全市经济发展水平及社会的稳定。 当前，我县民营企业已形成由企业家引导的良性发展的优化产业结构的现代企业。 祁东县归阳水上乐园的建设将引导民营企业转变观念，以法律、政策规范民营企业的健康发展。 （四）资源丰富、商机万千 祁东 物产富饶，已探明和开采的金属、非金属矿有铁、铅、锌、锑、汞、煤、大理石、石灰石、矿泉水等 30 余种，其中铁蕴藏量探明在 15亿吨以上，公司金融课程作业 ——项目融资可行性分析 10 品位 28— 30%。 主要大宗农副产品有粮食、黄花菜、席草、槟榔芋、大辣椒、生姜、圆忽和湘莲等。 丰富的资源带来勃勃商机，在循环经济的辐射作用下为水上乐园项目建设提供了必要性。 近几年，祁东县以加快民营经济为接续产业的经济结构调整，制定相关政策扶植发展民营经济，实现跨越式发展，为商家发展提供了良好的机遇。 水上乐园项目中包含餐饮、娱乐等众多商家，该 项目符合祁东县产业发展战略，符合资源型城市可持续发展战略，为祁东县的发展，探索了一条可持续发展的道路。 （五）区域发展战略与政策的支持 衡阳市人民政府于 2020 年提出创建中国优秀旅游城市，并颁布《关于加快旅游业发展的意见》，提出要与社会主义新农村建设相结合，统一规划，注重风格，强化旅游功能。 推动 “ 旅游名乡镇 ” ， “ 旅游名村 ” 建设，对古村、古镇、古民居要严格保护， “ 旅游名乡镇 ” 、 “ 旅游名村 ” 的建设。 对旅游业提供资金、政策方面的有力支持。 公司金融课程作业 ——项目融资可行性分析 11 第三章 拟建项目市场分析 一、市场现状 （一）归阳镇旅游项目开发现状 归阳县位于祁东县东南部，距县城 33 公里，面积 平方公里，人口 万。 镇政府驻归阳街，辖一、二、三 3 个居委会和 44 个村委会。 素有“金归阳”之称的归阳镇，镇内有“三河六桥、三山六祠、三庙一角”等自然人文景观 20 余处。 其中最为出名的为状元桥，被定为省级文物重点保护单位。 状元桥始建年代无可考，重建于清初，桥为五孔石拱桥，桥楼上盖着青瓦。 状元桥附近是连绵两岸的青瓦白墙的吊脚楼。 归阳镇境内的衡枣高速公路上曾发现迄今为止湘南地区最高规模最高等级的古墓群。 古墓规模宏大墓葬的建筑材料特别 考究，随葬品的数量和等级均十分少见。 此外，始建于清道光年的赵家祠堂，也极具特色，有大门、正殿、戏台、走马楼、厢房共 20 多间屋宇，设有天井、天池、回廊，祠堂正殿雄伟，属台梁式与穿斗式相结合的古建筑结构。 （二）归阳镇旅游市场现状 归阳镇的旅游现状非常不容乐观，虽然人文景点景观较多，但绝大部分处于放任自流、无人管理的状态。 进入归阳镇旅游的外来人口，一般是通过工作联系、走亲访友的形式，没有给当地经济镇长和市场消费带来积极的影响。 归阳镇旅游配套设施和配糖产业不够完善，特别是交通设施、旅游服务严重落后，“行路难、食宿 难、游乐难”深深制约着旅游业的发展。 （三）市场定位 没有哪一种产品能同时满足不同市场消费者的需求，分析旅游资源特点成为开发旅游产品和定位旅游市场的基本前提和重要环节。 根据本地旅游资源特点，按照市场发展需求，准确定位旅游市场，开发适销对路的旅游产品，已经成为当前旅游营销体系中的成熟模式。 祁东旅游的定位为：大湘南的休闲地、湘桂线上的好山水、海内外的黄花之乡。 这个定位，一是把市场主要放在湘南衡水邵郴等城市、湘桂走廊（含两广）和海内外游客三个层面上，以湘南及省内的短线游为主，兼顾两广游客及海内外游客的长线游；二是把功能主要落脚在休闲游、山水游和黄花等特色旅公司金融课程作业 ——项目融资可行性分析 12 游上，根据所服务的市场，提升景点档次，突出旅游个性，优化旅游服务，实现祁东旅游的提质换面。 （四）项目特色 项目 以镇政府为中心，在 1 平方公里的范围内有 “ 三河六桥、三山六词、三庙一角 ” 等大小景点 25 处，重点整合归阳状元桥、湘江河、老街等景点，打 造沿湘江河风景带，打造归阳一日游。 旨在让游客体现民风民俗、农家小院生活的同时能在现代化的水上乐园放松嬉戏。 水上乐园包括避暑山庄、度假别墅和桑拿洗浴休闲中心，此外还规划设置有野营、划船、河鲜餐饮、旅游、水上娱乐、歌舞、垂钓等娱乐项目。 水上乐园的目标游客为城市居民节假日和周末度假休闲旅游群体、政府和企业公务与商务旅游群体、青年学生旅游消费群体和高收入家庭避暑休闲消费群体。 二、市场分析 （一）背景分析 2020 年，衡阳市全年接待国内外游客 3873 万人次，实现旅游综合收入 亿元，同比分别增长 ％和 ％，旅游总收入已占全市 GDP 的10％，创历史新高。 衡阳旅游产业发展快，增长幅度居全省前列；有重要项目作支撑，后劲足；旅。