保定方正项目可行性研究报告(编辑修改稿)

保定方正项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

以诚为本，以信立业”的品牌推广手段。 点评： 该项目所处 区域 适合开发大型居住区， 无论是产品还是环境方面在 当地市场上都是上上之作。 但是由于距离市中心较远，对其销售价格和销售速度都造成了一定的影响。 4． 2 仁和公寓 地理位置 仁和公寓地处主干道东风路和阳光大街交汇处， 依托财富大道 —— 东风路等城市交通脉络，交通便 捷， 1 2 10 10 201 等多条公交线， 共同构成城市立体交通网络。 项目概况 占地面积 万平方米，总建筑面积 万平方米，由 3 座高层豪华公寓组合而成。 户型为 30 平米一居、 70/80 平米二居以及 120 平米三居，销售均价为 3000 元 /平方米，目前该案销售已接近尾声， 仅余顶层部分户型。 主要卖点 着重突出了核心区域的优越性 —— 中央生活特区 ◎ 财富私享家 ；以小户型，低总价，居住投资两相宜为主要卖点。 点评： 该项目地处市中心繁华地段，周边配套完善，产品及推广手段都做的中规中矩 ，没有什么创新，销售难度不大。 但社区居住密度大，毫无环境景观可言，从而制约了其销售价格的上升空间。 4． 3 中央峰景 地理位置 中央峰景位于保定城市中心，北临东风路大街、西靠韩村路城市主干道；与有“政府形象路”之称的朝阳北路、东风路咫尺之遥；多条公交线路途经社区，交通四通八达， 出行极其便捷。 项目概况 项目占地 28 亩，容积率 ，市政供暖（地热式） 16 元 /平米，物业费初定 元 /平米，销售均价 3200元 /平米，商业均价 11000 元 /平米，商业最高单价为 15000 元 /平米。 主要卖点 城市中央 绝版地段 —— 地理交通得天独厚 生活配套一应俱全 点评： 该项目严格遵循了“ 90 平米 70%”的政府法令，以 90 平米的 2 居为主力户型。 一期销售两栋楼，开盘没几天就销售一空， 这一现象同时反映了两个问题：一方面是市场的消化能力强；另一方面则是没有制定或 有效执行价格策略，进而损失了开发商的 部分利润。 5．项目分析 5． 1 地理位置 本案位于保定市新市区 核心区域 ， 北至城市主干道七一西路，东侧紧邻竞秀公园，西侧和南侧比邻保定向阳吉拉蒂机械有限公司的居住区。 地理位置优越，交通便利，环境幽雅宜人，是一块不可多得的市中心闹中取静之宝地。 项目区位示意图 5． 2 地块情况 本案 整体地块呈梯形， 目前 地面上分布着部分平房，北侧临街处 还 有一排商业用房， 但 均不涉及拆迁安置费。 5． 3 周边环境 北侧商业用房 地块内部现状 5． 4 经济参数 本案总占地近 亩 ， 容 积率为 3，总建筑面积 为 10460 平方米 ，绿化率不小于 30%。 5． 5 SWOT 分析 七一西路 七一西路 西侧住宅区 东侧小路 竞秀公园 5． 5． 1 优势  地处城市核心区域，市场认可度高；  周边交通路网发达，配套成熟；  比邻保定市竞秀公园，居住环境得天独厚 ；  本案在建筑控高方面没有严格规定，在满足日照间距的情况下，产品的可发挥空间较大。 5． 5． 2 劣势  地块 面积较小，不利于设计规划；  地形呈梯形状态，增加了规划难度；  因处于公园附近，周边生活氛围略显不足。 5． 5． 3 威胁  去年北市区大片土地集中投放， 未来 将会有大批量楼盘面市，竞争激烈 ；  目前本地块 尚有几家开发商在参与竞拍，势必导致地价上涨，从而增加了开发成本，增大了开发风险；  目前保定市政府严格执行“ 90 ㎡ 70%”的规定，致使产品设计难度加大。 5． 5． 4 机会  当地市场大部分已出现项目 的 规划水平均比较落后，本项目将有很大的引领市场的机会 ；  当地高端市场的空白和二次置业客户的大量存在，对于本项目是潜在的客户 (近期还出现大型企业 \事业单位团购现象 ,如保定市国税局团购鑫和 •奥林匹亚花园项目 ,中国银行也在寻找合适项目 )；  保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北邻北京市和张家口市，东接廊坊和沧州 ，南与石家庄和衡水市相连，西部与山西省接壤。 地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京 140 公里，东距天津 145 公里，西南距河北省石家庄 125 公里。 交通四通八达，可辐射到周边地区的客户群体。 如规划中京石高速铁路线的修建可以带动北京客户群体来保定置业。 5． 6 分析结论 经过以上分析不难看出，本案的土地成本高，规模小，开发风险较大。 为保证开发利润，必须拔高产品品质，这就要求本案必须注重产品设计的巧妙， 并 运用专业的营销手段来规避风险。 6．市场定位 根据 项目特性以及 市场调研的结果 ，结合我司多年 的操盘经验，最终确定本案 的 市场 定位如下： 城城 市市 中中 央央 的的 花花 园园 式式 公公 寓寓 6． 1 市场定位的支撑点  城市中央，交通便利，配套齐全；  居住在这里，能享受到公园里的生活，因为竞秀公园就是本案的后花园；  首层架空让视野更加广阔，屋顶花园使生活更加美好。 6． 2 市场定位的 风险  土地成本的增加势必会提高项目的入市价格；  建筑规模过小同样也将增大销售难度。 6． 3 价格定位 根据市场同类产品的均价参考，通过权重表格计算公式 可以 得出 本案 相对基准价格。 项 目 本案 丽景蓝湾 仁和公寓 中央峰景 平均价格（元 /m2） 3134 2800 3000 3200 权重（ %） —— 20% 30% 50% 区位 22% 10 8 10 10 交通环境 20% 9 8 9 9 周边环境 22% 10 10 8 8 规划设计 16% 9 10 8 9 周边配套 12% 9 7 9 9 整体规模 8% 8 10 8 10 总分 100% 55 53 52 55 考虑 本案开发周期以及入市时间 等因素，计算项目 修正系数 ，最终得出本案销售的指导均价： 3520 元 /平方米 (177。 5%) 6． 4 客户定位 经过调查研究显示，保定市房地产市场的主要购买人群仍然以本地客户为主。 同样，本案的目标客户也应该聚焦于当地的购买人群。 保定市的当地 购房人群 一般 可分为 以下 三类：  买房自住  换房过渡  买房投资 自住者 主要 考虑 了项目 的交通、配套、品质及价格 ；打算换房的购房者，首要考虑的 则 是自然环境和舒适度， 对 楼盘的外观、邻里素质及小区物管也很 看中 ；对投资者来说要看楼盘的 升值 潜力。 7． 规划 设计 建议 7． 1 总体布局 建议 方案一： 按方案一规划，项目总建筑面积为 8837 平方米，容积率 ，共 2 栋楼。 北侧楼体 9 层总建面为 6777 平方米，南侧楼体 5 层总建面为 2060 平方米，两座楼体间距25 米。 这种布局可提升产品整体舒适度，对销售价格的提升有较大帮助。 方案二： 按方案二规划，项目总建筑面积为 11609 平方米，容积率 ，整体呈西部半围合。 这种布局会降低产品品质，进而影响到销售价格。 方案三： 按方案三规划，项目总建筑面积为 11816 平方米，容积率近 ，整体呈东部半围合。 此布局虽然能做到体量最大化，但东部的建筑异形将会大大降低项目整体品质，不利于户型设计，而且项目还将面临西晒和风向的问题。 分析结论 ： 以上三种方案中的南侧楼体设计均为 5 层，是因为考虑到首层架空问题以及建安成本的计算， 6 层以下可为砖混结构。 经分析比较，我司认为 方案一的可行性最大 ，对以后的销售价格提升最为有利，若想容积率达到 3，可拉大两座楼体之间的距离，将南侧楼体的建筑高度增加到 6 层以上，但建安成本也将相应增加，按框剪结构计算。 7． 1． 1 人视角度和日照 问题 东剖面示意一： 阶梯状的楼座排布既能解决日照间距的问题，北侧楼体的高度也能有效保护项目的私密性。 拟建南侧楼体 拟建 北侧楼体 七一西路 剖面示意二： 7． 2 设 计 建议 因为本案与东侧的竞秀公园之间有一 道围墙相隔， 为了 加强二者之间的紧密性，扩大客户的景观视野， 建 议首层架空，临街部分做成 2 层的商业裙房。 整体效果示意图 架空层是一种模糊性空间的设计思想。 架空的空间可以做多种用途，如停车场、居民的休闲场地、公共服务配套设施及环境景观。 另外，底层架空也可以将住宅设计与城市设计结合起来作 体化设计，起到联系城市交通、居民生活以及城市发展的纽带作用。 这种设计的优点是最大限度地扩大地面绿化以及活动空间，架空层既可绿化又可做停车场等用途，还可以解决以往首层住宅无人问津的问题。 7． 2． 1 架空层的优点和功能 底层架空层往往与园林景观相融合，是小区绿化的延伸，居住舒适度大为增加。 而且，底层架空结构降低了楼房的直接占地面积，把房屋的大部分占地面积还原为公共使用面积 ,使小区更加浑然一体，便于公众开展各种活动，提供邻里交流的公共空间。 同时，增进了环境保护和治安管理，营造出安居与持续发展的良好条件，提升了整个小区的品位。 虽然表面上似乎提升了房屋的建造成本，但实际则是更好地利用了土地，保护了自然环境，增进了住宅区的整体性和完美性。 另外，架空层后期的经营管理也为开发商、物业管理公司带来了丰厚的回 报。 架空层用于车位、商业、 物业、大堂等功能同样使物业更加便利化、人性化，并可极大的发挥和衍生物业的使用价值。 底层架空的结构，有较多的功能，主要体现在 5 个方面：（ 1）小区绿化、休闲设施之用；（ 2）用来作为停车场等进行经营；（ 3）一些管线出口，仪器仪表集中管理区；（ 4）小区部分配套商业、物业（物业服务中心、。