城乡一体化滨海新村建设项目项目申请报告(编辑修改稿)

城乡一体化滨海新村建设项目项目申请报告(编辑修改稿)内容摘要：

营性基础设施市场化进程，推进市政公用事业改革，培育多元投资主体。 转换城建机制，将公用事业由政府操作变为企业实体操作，实现建设项目业主 化、市场化。 鼓励企业、个人及外商以多种方式参与小城镇基础设施投资、建设和经营，多渠道投资小城镇教育、文化、卫生等公用事业，走出一条在政府引导下主要依靠社会资金建设小城镇的路子。 由此可见，本项目的建设符合 大洼县“ 十 二 五 ” 规划的精神。 项目 符合 城乡一体化、土地有效 利用规划 大洼县 实施了县城道路、给排水、绿化、亮化等基础设施工程，县城集中供热得到巩固和完善，温泉城、临港生态新城、红海滩湿地旅游度假区、职教城规划编制工作已经启动，县城内改外扩综合路网、滨河景观带、平面休闲广场以及文化活动中心等重要基础 设施、公用设施建设前期工作准备就绪。 建立了土地储备管理新机制，实施了一批建设用地增减挂钩项目，金远宝兴狮城开工建设，拉开新县城建设和全县城乡一体化建设的序幕。 田城乡一体化 — “滨海新村”建设 项目申请报告 １９ 家镇、新立镇、唐家镇推进城镇化试点工作有效开展。 实施了湖畔花园二期、筑景地中海等一批房地产项目，开发面积 153万平方米，竣工面积 110万平方米，地产业、建筑业迅猛发展，成为经济增长的重要支撑。 实施了荣港路、红海滩生态旅游路建设和大南线、库二线拓宽改造等重点公路工程，完成新港路、疏港铁路、盘营客专、盘海营高速公路互动立交的征地拆迁、土方工程等，为加快 形成完备的综合交通体系夯实基础。 在农民向小城镇集中的同时，启动了 农民集中居住区建设， 促进了土地节约集约使用。 规划对本项目的退线要求为：控制容积率 ＞ ，绿化率不小于 30%。 本项目方案完全遵照规划的要求进行设计。 产业政策分析 2020 年《 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 》 中指出： 增加保障性住房和普通商品住房有效供给 一、 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。 对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。 要适当 加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。 商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。 二、 增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用 城乡一体化 — “滨海新村”建设 项目申请报告 ２０ 效率。 各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。 城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制 2020—— 2020年 住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计 划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。 房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。 要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。 要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。 合理引导住房消费抑制投资投机性购房 一、加大差别化信贷政策执行力度。 金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。 对已利 用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。 二、继续实施差别化的住房税收政策。 要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。 对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。 城乡一体化 — “滨海新村”建设 项目申请报告 ２１ 同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。 加强风险防范和市场监管 一、 加强房地产信贷风险管理。 金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严 格执行信贷标准。 要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。 人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。 有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。 二、 继续整顿房地产市场秩序。 住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。 国土资源部门要严格土地出让 价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。 价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。 税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。 国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。 城乡一体化 — “滨海新村”建设 项目申请报告 ２２ 三、 进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。 各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。 对拖欠 土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。 从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。 要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。 已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。 进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。 四、 加强市场监测。 地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。 有关部门要及时发布市场调控和相关统 计信息，稳定市场预期。 加快推进保障性安居工程建设 一、 力争到 2020年末，基本解决 1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。 要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。 全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。 同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。 城乡一体化 — “滨海新村”建设 项目申请报告 ２３ 二、 中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住 房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。 各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。 同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。 保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。 三、 进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。 各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台 的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。 对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。 要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。 强化地方人民政府稳定房地产市场的职责 落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。 稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。 各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。 廉租住房建设以配建为主。 要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产城乡一体化 — “滨海新村”建设 项目申请报告 ２４ 开发用地供应的持续和稳定。 依法做好拆迁管理工作。 严格建设程序管理，确保工程质量。 因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。 在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时，对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。 推进城乡统筹进程 建设社会主义新农村，按照中央 “ 生产发展、生活宽裕 、乡风文明、村容整洁、管理民主 ” 的五点要求，最终达到缩小以至消灭城乡差距，必须有产业的带动，以便乡村的基础设施建设、农民就业、收入提升都迈上一个新台阶。 房地产开发企业介入城乡统筹，从目前普遍的作法来看，就是到农村去搞房地产，合理处置农村空置房及宅基地。 按照统一规划、集中建设、节约集约的要求，在保证农民生产生活方便的前提下，引导农民向城镇有中心村适度集中居住。 鼓励迁入城镇并有固定住所的家庭自愿放弃宅基地，对自愿放弃的宅基地，各地可结合实际制定相应的补偿政策给予补偿。 在符合土地利用总体规划的前提下，允许从事 规模经营的房地产开发商有偿使用闲置的宅基地用于生产经营活动。 行业准入分析 本项目建设单位 盘锦天格房地产开发有限公司 和拟建项目城乡一体化 — “滨海新村”建设 项目申请报告 ２５ 项目 以 推动县域经济发展 ； 以退让土地、推动城乡一体化为目标。 城乡一体化 — “滨海新村”建设项目 符合 辽宁 省对房地产企业市场准入的各项规定与要求，目前 盘锦天格房地产开发有限公司 已具备营业资格和房地产开发企业资质。 公司的房地产开发企业资质为暂定资质。 本项目的建筑面积为 64170平方米，该公司具有开发该 项目相应的开发资质。 从上述内容可以看出， 盘锦天格房地产开发有限公司 对 城乡一体化建设及 农村房地产开发 ， 无疑是可以起到 促进 作用的，房地产行 业 在城乡统筹事业中一定 大有 作为。 城乡一体化 — “滨海新村”建设 项目申请报告 ２６ 第三章 资源开发及综合利用分析 资源现状 据粗略计算，农民分散居住户均居住占地面积 1167㎡，村屯道路占地户均 150㎡；道路折旧维修费户均 938元 /年。 供变电线路、供水管网折旧维修费 112元 /户 年。 资源综合利用分析 土地资源 该项目开发总占地面积 90657 ㎡，总建筑面积 11790 ㎡， 到2020 年，实现农垦职工危房改造 1928 户，户均居住占地由原来的 1167㎡ 削减到 ㎡ ，可增加土地资源储备 3176亩。 本期工程 开发占地面积 50000㎡，建筑面积 64170 ㎡，可安排居民700户，可增加土地资源储备 1150亩。 村屯道路占地户均 150㎡，集中居住后户均道路占地 14 ㎡。 本期工程可缩减道路占地：（ 150－ 14） 700=95200 ㎡ /143 亩。 电网、水管网节省财政投资见下表 表 31 农民集中与分散居住财政投资比较表 单位：元 项目 方式 道路折旧维护（户） 水电折旧维护费（户） 合 计 集中居住 322 物业管理 0 322 分散居住 938 112 1050 投资比较 728 该项目安排农民居住 700户，每户每年为国家节省 728元，每年可为国家节省财政投资 51万元。 水电资源节能分析 城乡一体化 — “滨海新村”建设 项目申请报告 ２７ 农民集中居住后，大大地缩短了供变电线路和自来水管网，除减少国家折旧维修费用外，可减少供电线损、变压器损耗；可减少供水滴漏损耗，保证供水压力；提高供电、供水安全系数。 农民集中居住后，统 一节电、节水措施，统一采用节能灯具、节水。