君庭房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)

君庭房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

亿元（按 2020 年 亿元计算，含商务服务、批发零售、住宿餐饮）。 基础性服务业发展目标 以实现区域战略目标、提升城区服务功能、提高城区综合竞争力为主线，以市场化、现代化、创新性为引领，加快完善由市级商业中心、区级商业中心、社区商业、特色商业街区构成的基础性服务业布局体系，加强市场流通功能塑造和贸易服务平台建设，促进新兴业态、知名品牌、先进理念和技术集聚。 更好地服务于城区功能完善和 提升，促进城市繁荣繁华；更好地服务于市民生活品质提高，保障民生，扩大消费，促进人民群众安居乐业。 “十二五”期间，社会消费品零售总额年均增长 15%以上，在 2020 年末达到480 亿元以上，力争实现 500 亿元。 君庭项目可行性研究报告 10 商务服务业发展目标 围绕形成以科教创新为特色、服务经济为核心的新型产业体系，加快产业结构和空间布局的战略性调整，以五大功能区建设为依托，以“智能、低碳、生态”的新型现代化商务楼宇开发为重点，带动存量商务楼宇改造提升，进一步提高楼宇品质、优化楼宇布局、完善配套服务，按照“两个优先”发展方针，重点引进发展 科技金融、信息服务、专业服务及总部经济。 到 2020 年，税收超亿元楼宇达到 10幢左右。 新江湾城 24 4地块综合项目落户将带动新江湾地区的发展，提高当地居民的生活质量；使新江湾地区交通环境等优势凸显，也带动当地房地产开发的基础设施配套，拉动当地的经济发展。 第三章 市场分析 一、 区域经济概况 区域 发展定位 ■ “浦江时代 ”北节点 上海城市的发展主轴一直是沿东、西方向展开。 自 2020 年之后，黄浦江两岸的综合开发工程成为了上海又一大城市开发启动战略，上海进入了 “ 黄浦江时代 ”。 当前的楼市发展也几乎印 证了这一时代策略，小陆家嘴滨江线、老外滩、北外滩、世博滨江两岸，及至黄浦江支流的苏州河沿线区，都成为了上海楼市的佼佼者，而位于这条发展江轴北节点上的新江湾城，将承启这一时代策略，继续发展下去。 ■ 创建上海 “大脑 ” 上世纪九十年代以来，上海坚持 “ 三、二、一 ” 的产业发展方针，全面实施产业结构战略性调整，优先发展第三产业，经济中心城市综合服务功能显著增强。 君庭项目可行性研究报告 11 进入二十一世纪之后，全球 窗体顶端窗体底端 信息化 革命如火如荼，智力型经济发展迅猛，上海也开始全面启动 “ 科教兴市 ” 战略，依托科学技术、教育产业，建设 “ 知识上海 ” 、 “ 智力上海 ”。 新江湾城正好位于高校林立的杨浦区内，是杨浦区最主要的新建城区。 在杨浦区提出的 “ 知识杨浦 ” 战略大背景下，新江湾城将扮演着重要角色。 定位于 “ 国际智慧城 ”的新江湾城，将与杨浦区共同构建上海的 “ 中央智力区 ” ，成为 “ 知识上海 ” 的龙头项目。 ■ 连动副中心，形成稀有资源片区 五角场是市政府着力打造的上海四大城市副中心之一，随着去年中环的建成以及 万达商业广场的运营使用，五角场向城市副中心又迈进了一大步，五角场的商办物业也逐渐成熟，而新江湾城规划则以中高档生态住宅为主，两大板块互相呼应，形成系列。 值得关注的是，在寸土寸金的上海市区内，已经找不到第二块像 平方公里的新江湾城这样完整的可开发土地了。 区域环境状况 ■ 总体规划： 在用地布局上，规划范围内用地布局以水系和绿化为骨架。 结合现状河道和水体，规划网络状的水系，若干生态湖与居住社区公园和公共服务中心相结合作为住区空间组织的核心，其中军工路南侧的大片湖面除作景观用途外，还可保留 与黄浦江连通并停泊游艇的可能性。 规划范围内以河道系统联系各生态湖，并连通区内水系和小吉浦、黄 君庭项目可行性研究报告 12 浦江，形成兼顾景观和排水的水系。 在形态上，以水系网络的分割形成有机的居住用地布局。 在规划范围内，国江路东侧约 1平方公里左右的用地规划为大学校区，作为复旦大学的教学科研扩展用地。 新江湾城用地平衡表 用地性质 用地面积（公顷） 比例（ %） 居住用地 公建用地 工业用地 仓储用地 对外交通用地 特殊 用地 ■ 景观规划： 新江湾城 最大的优势是 自然生态 “ 绿宝石 ” ， 是上海市中心未经开发的最大的一块风水宝地， 9000 亩的旺地。 黄浦江活水从旁贯通。 被列入上海未来 4 大示范居住区。 这是由它独特的资源决定的。 这里紧邻 1500 亩复旦用地，教育是最大的资源，与其他新盘相比是得天独厚的。 另外，这里有上海仅有的都市生态绿地，生态是新江湾的最大资源。 于是，在上海市区最后一块纯天然生态区的新江湾城，一反常规地先不做建设规划，而是先进行土地的生态格局研究，在景观规划、公建设施确定后再布置住宅，绿中插楼。 未 来这里的建筑毛密度为 ，居住用地平均容积率约为。 平方公里统一规划知识型、生态型的花园城区，江湾天地滨水休闲中心、复旦大学江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、大型知识商务中心六大板块，巨资构筑上海人居典范之作。 君庭项目可行性研究报告 13 ■ 配套设施： 交通配套 地块西面的淞沪路殷高路规划有轨道交通 10 号线（ M1）站点，距离大概为 2 公里 地块东面的国江路规划有轨道交通 18 号线（ L5）站点，距离仅为 200 米 此外，新江湾城内日后还会通多路公交车，连接杨浦其他区域以及闸北、虹口等外区域 商业 配套 新江湾城内部规划有 3 个邻里中心，其功能将包含社区行政管理、日常商业服务、文化卫生设施，其中的一个邻里中心就在本地块斜对面。 新江湾城的 F 街区规划为大型的商业知识区，未来将会形成大量的商业设施，距离地块约 公里。 此外，地块也可享受到五角场城市副中心的配套。 教育配套 新江湾城内规划了一所高级中学，两所初级中学、三所小学和七所幼稚园。 其中在地块附近就规划有 3所幼稚园和 1所小学。 在高等学府方面，复旦大学新江湾城校区将于今年 9 月正式启用。 医疗配套 长海医院，三等甲（位于长海路，距离地块约 公里） 君庭项目可行性研究报告 14 东方肝胆外科医院，三等甲（位于长海路、长海医院旁） 同济大学附属肺科医院，三级甲（位于政民路，约 公里） 区域经济发展趋势分析 新江湾城周边居住区人口密集，亟待疏解；同时周边大学教育功能的发展，也需要有拓展空间。 因此在居住和教育功能方面对新江湾城的开发产生较大需求。 由于原为军用机场，长久以来作为一块相对独立和封闭的用地，对地区交通通道形成一定程度的阻隔，新江湾城开发将有助于打通区域性交通通道，使地区道路系统更加完善。 作为中心城不可或缺的组成部分，周边基础设施的良好发展为新江湾城地区的开发提 供有力支撑。 根据全市轨道交通系统规划，地铁 M M3线和轻轨 L5 线将从新江湾城地区通过，使新江湾城获得便捷的公共交通线路。 逸仙路、军工路、淞沪路等城市干道为新江湾城提供与周边地区以及五角场城市副中心的联系途径。 周边市政配套设施系统的发展也为新江湾城的居住开发提供有力支持。 如现有闸北水厂扩容保证供水，闸北电厂的改造改善周边环境质量等。 原机场用地具有良好的绿化植被条件，机场搬迁成为待建地后该地区由于河道淤塞，形成若干低洼水塘，使该地区生态系统进一步恢复。 对于发展居住区而言，现状用地良好的 生态环境基础，提供营造优良居住环境的先天优势。 新江湾城地区应开发建设为上海中心城的花园城区，在充分利用周边设施的基础上，为地区功能发展提供拓展空间，并提升北部城区的环境与景观形象。 同时，新江湾城地区应开发建设为生态型、知识型的城市住区，充分吸收国际先进理念，推陈出新，成为 21世纪上海城市居住区发展的新典范。 五角场商圈概述 五角场地处杨浦区北部 ,传统上是指由国定路、政立路、国和路围成的约 3公里多的环岛地区 ,由邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、松沪路五条发散型主干道在此交汇而得名。 君庭项目可行性研究报告 15 近年来五角 场 新江湾城为杨浦区重点规划和开发建设区域，万达商业广场、百联又一城奠定了区域商业格局；中环线和轨道交通的建设大大提升了区域对外交通便利程度和区位价值；黄兴绿地板块和新江湾城住宅区建设提升了区域居住品质。 区域 商业商务开发分环岛核心商务区、大学社区中心、科技研发中心、综合服务中心和文化体育中心五大板块 ：  环岛核心商务区 ——— 将建设商务办公楼、星级酒店、购物中心、步行商业街区等，依托区域内众多高校，吸引国内科技创新企业、海内外集团、国际专业服务机构和教育培训机构等设立区域总部或分部；同时吸引信息咨询、金融服务、人力资源、展览、物流、法律、中介等专业服务业企业入驻；知识服务业，如教育培训、科技研发、创意设计和文化出版等也是该区域着力引入的目标。 该区域商务办公建筑面积将达。  大学社区中心 ——— 将整合学校部分硬件、软件设施，形成学生、教师、科研工作者、居民的工作和生活中心区，包括学生活动中心、学生交流中心、大学 城信息中心等综合多功能的新型居住社区。 为贴近商务需求，还将配套星级商务酒店、会议中心、娱乐功能设施、停车场等。 中央社区商务办公建筑面积约。  科技研发中心 ——— 将形成以软件开发、网络、传媒、出版等原创性科技企业为主的科技园区，构筑科研机构、大专院校、高科技企业技术研发基地。 商务办公建筑面积约为 平方米，包括新江湾城 ， 323 街坊东基地 ， 324 街坊旧改 万平米。  综合服务中心 ——— 未来主要提供区域内行政管理、专业服务、办公支援、信息咨询等综合服务，建造行 政中心、金融投资中心、会展中心、文化中心等标志性建筑。  文化体育中心 ——— 以体育场、游泳池、体育馆为核心，发展文化艺术工作室、文化市场、休闲娱乐设施等。 五角场项目整体开发概况 本 项目区域 君庭项目可行性研究报告 16 二、 区域业态概况 住宅物业 客户特征：新江湾城板块客户以杨浦、虹口、宝山北三区客户居多，地缘性强，一般为自主型的品质改善型需求，因此置业面积较大，注重品质和舒适度，对价格敏感度不高； 产品特征：因新江湾城板块多为改善型需求 ，项目多为精装大户型产品和类别墅、别墅产品，总价门槛高； 未来展望：新江 湾城板块目前已定性为中产阶级 /精英人士居住区域，以改善型需求为产品导向，目前因限购冲击和大量同类产品的上市，市场竞争异常激烈，唯有做好品质与细节才是企业制胜之道。 典型项目 —— 2020 年成交排行前十的项目 排名 项目名称 新 推案时间 成交 成交 开发商 热销原因 面积（平米） 均价（元 /平） 1 华润。