住宅项目(宁南8号地块项目可行性研究分析报告)(编辑修改稿)

住宅项目(宁南8号地块项目可行性研究分析报告)(编辑修改稿)内容摘要：

园 、翠岛 花城 等 项目的入住使用，加快房地产开发速度， 打造宁南精品高尚住宅区，提升居住环境。  便利交通 地铁一号线的南延、火车南站以及未来 4 条地铁轨道交通的规划，改善了宁南的交通格局，加快宁南与主城区、河西新城、江宁新区以及长江南北宁南 8 号地项目可行性研究分析报告 第 14 页 共 44 页 的交通连接，加快板块发展速度。 可以看出， 在有政府导向的种种利好的规划推动下，区域功能将更加完善，区域经济将进一步发展；对本项目开发来说，发展前景巨大，为项目销售价格提供了有利的支撑，本项目作为宁南新区规划内不可多得的一块居住用地，有着巨大的升值空间。 临近板块互动影响分析 宁南板块的规划、发展、成熟或多或少受到临近各个板块的影响。 从区位上看分别有 河西板块、城东南板块、江宁板块。  河西板块 高起点规划的河西被看作南京连接世界的重要纽带，拥有国际创意产业园、总部创意大厦、南京会展中心等“硬条件”，河西自然成为南京国际化的代表。 该板块中最具代表性的奥体东区住宅区目前主力单价 70008000 元/平方米，局部带有特点功能性住宅产品的价格甚至突破 10000 元 /平方米。 影响： 河西板块凭借政府的大力支持，无论从道路规划、交通设施、楼盘品质都走在全市的前列，价 格也在高位运行，形成与宁南板块的价格差，因此它对宁南板块的有提升板块形象、促进板块发展、拉升板块价值的作用。  城东南板块 该板块依附城东紫金山高端住宅市场的辐射，凭借城东南成熟的社区配套、依靠政府对大明路卡子门沿线的特色汽车商贸街区的规划，板块价值迅速提升，目前城东南市场价格在 60007000 元 /平方米。 影响： 城东南板块与宁南板块相距较近， 对宁南板块起着相互促进发展的作用 ，同时城东南板块的延伸对 提高宁南板块认知度有着明显的促进作用；  江宁板块 宁南 8 号地项目可行性研究分析报告 第 15 页 共 44 页 该板块依靠产业科学园的建立提升了整个江宁的气质和形象， 这个拥有众多产业的板块被赋予了产业江宁的称号，目前岔路口、东山镇、百家湖等区域价格直线上涨，目前均价 4500 元 /平方米，值得注意的是，该板块的岔路口区域是宁南板块最直接的竞争对手，其相对成熟的配套、交通和较低的价格，导致部分宁南板块客层的分流，是宁南板块最大的威胁之一。 影响： 江宁板块目前 对宁南板块的楼市发展起着一定的制约作用 ，主要是由于两个板块都向着产业型、科技型开发区的方向发展，在住宅品质方面均力求打造新型的生态居住环境，而 目前江宁板块相对宁南板块又有着价格低、配套全的优势，导致较多购房者的分流。 区域内产品供应分析及未来供应预测 区域楼盘上市量 项目 上市总量 推出时间 去化情况 目前均价 未上市量 仁恒翠竹园 38 万方 目前一期已经交付，二期剩余少量 139 平米房源 剩余房源均价在7000 元 /平米左右 三期 月推出 剩余约 20 万方 翠岛花城 40 万方 仅剩余 180— 200 平米房型 5700 元 /平米 还剩余约 20 万方 预计 左右上市 花神美境 万方 售完 5500 元 /平米 / 阅城国际 45 万方 仅剩 160— 180 平米房型 5600 元 /平米 / 蓝筹谷 4 万方 推出 3 栋，基本售完 5500 元 /平米 还剩一栋多层 目前宁南新区内的主要在售项目有仁恒翠竹园、翠岛花城、花神美境、蓝筹谷、阅城国际等项目， 可以看出：  该片 区上半年主要成交价格在 5500— 6000 元 /平米之间， 但下半年也涨至57007000 元之间 .整体区域价格处于南京的中高档水平 ；  在售 楼盘的销售周期较长，平均每年的推盘量在 5— 8 万方左右；各开发商对该板块的价值提升预期较高， 开发企业控制销售节奏的目的明显。  相对其它板块。 区域供应量在一定范围内，市场的潜在需求明显， 区域总体呈现供小于求的局面。 宁南 8 号地项目可行性研究分析报告 第 16 页 共 44 页 项目 物业类型 房型 面积 套数 比列 仁恒翠竹园 小高层 两房两厅 107— 114 平米 226 % 三房两厅 128— 133 平米 310 % 三房两厅 135— 140 平米 289 % 四房两厅 140— 150 平米 69 % 四房、五房 150 平米以上 198 % 翠岛花城 多层、小高层 一房两厅 63 平米 48 6% 两房两厅 94— 110 平米 208 % 三房两厅 125— 140 平米 294 % 四房两厅 157 平米 60 % 五房及复式 170 平米以上 188 % 花神美境 多层 两房两厅 88— 92 平米 108 % 三房两厅 100— 108 平米 174 % 三房两厅 131— 140 平米 30 % 整体区域面积配比情况  区域内由于供应长期没有得到根本改变，所以在建筑形态上还主要以多层、小高层、高层多元共存；  由于房源 面积供应较大 .客观反映出了 ,目前本区域内的购房者多少追求舒适型生活的客户 . 可以看出： 该区域的购买客层比较注重生活品质，讲究居住的舒适度，也正迎合了宁南新区的发展规划 —— 打造精品高尚住宅区域。 1 0 0 平米以下, 8 %1 0 0 —1 2 0 平米, 2 8 %1 2 0 —1 5 0 平米, 4 5 %1 5 0 平米以上, 2 0 %宁南 8 号地项目可行性研究分析报告 第 17 页 共 44 页 区域楼盘价格走势  仁恒翠竹园价格走势 5431 5601648167357500400045005000550060006500700075008000 成交均价（元）  翠岛花城价格走势 5043 5186 4900 5026 55176500020xx400060008000 2 0 0 7 . 8 三期成交均价（元）  阅城国际花园价格走势 504340504800 4950 49505100540056003000350040004500500055006000 剩余房源成交均价（元） 从以上宁南新区各个代表性楼盘的价格 走势可以看出：  在南京房产市场稳定发展的基础上，该片区楼盘的 价格走势是稳中有涨；  品牌楼盘凭借其良好的知名度和完善的社区服务，价格攀升较快，尤其是仁宁南 8 号地项目可行性研究分析报告 第 18 页 共 44 页 恒翠竹园和翠岛花城的价格，年均涨幅超过 15%， 该板块发展趋势良好，板块价值潜力大。 区域在售楼盘未售供应分析 项目 未来供应量 仁恒翠竹园 三期约 20 万方 翠岛花城 三期约 20 万方 蓝岸尚城（新） 13 万方 供应量预测：  面前在售项目存量上市约 40 万方，预计将在 07— 09 年之间完成项目去化；  新增项目蓝岸尚城 13 万方， 07 年下半年 6 月份上市，预计销售周期 2年；  06 年 — 07 年新增土地住宅用地约 万方，从开发速度上来看，预计07 年年底 — 08 年推出上市。  区域内未来的住宅上市量并不多，市场潜在需求较大，加上全市地产发展前景乐观，对宁南未来的价格上扬起到重要支撑， 也为 本项目 入市提供了良好的契机。 区域土地供应情况分析及土地升值潜力初步评估 区域内土地供应量（ 05— 06 年） 区域内土地供应及周边区域土地供应情况 地块坐落 出让面积 规划用途 容积率 成交日期 供地方式 成交价格 楼面价 雨花西路地块 二类居住用地 ≤ 净地 约 540 万元 /亩 约 4766 元 /平米 雨花东路养回红村 二类居住用地 净地 约 300 万 /亩 约 3004 元 /平米 宁南 8 号地项目可行性研究分析报告 第 19 页 共 44 页 宁南 11 号地块 二类居住用地 毛地 约 56 万 /亩 / 雨花南路 A 地块 9371 平米 商业办公酒店 ≤ 毛地 约 31 万 /亩 / 雨花台区西营村地块 商业办公居住 ≤ 毛地 约 30 万 /亩 / 卡子门 南侧地块 市场用地 毛地 约 40 万 /亩 /  从土地供应量来看，该区域近两年的住宅土地供应量共为 8 万方，总建面约为 万方，以此推测，区域未来供应不会出现跨跃式增长，但是 区域市场的需求量不断增加，市场供小于求，板块价值凸现，市场价格得到保障；  由上表的土地成交可以看出，区域拍卖的土地价格在 300— 500万元 /亩之间，毛地价格在 3060 万元 /亩之间，加在拆迁的成本，预计每亩土地价格也在300 万左右；  雨花西路地块价格较高是个案情况，该地块原本就属于该企业地块 ，所以实际的出让金额与成交价格有出入。 土地升值潜力评估  雨花区 06/07 年土地价格 地块坐落 出让面积 规划用途 容积率 成交日期 供地方式 成交价格 雨花西路地块 平米 二类居住用地 ≤ 净地 约 540 万元 /亩 雨花东路养回红村 平米 二类居住用地 净地 约 300 万 /亩 宁南 11 号地块 平米 二类居住用地 毛地 约 56 万 /亩   雨花区 05 年土地价格 地块坐落 出让面积 规划用 途 容积率 成交日期 供地方式 成交价格 雨花南路 A 地块 9371 平米 商业办公酒店 ≤ 毛地 约 31 万 /亩 雨花台区西营村地块 平米 商业办公居住 ≤ 毛地 约 30 万 /亩   河西 06年土地价格 地块坐落 出让面积 规划用途 容积率 成交日期 供地方式 成交价格 宁南 8 号地项目可行性研究分析报告 第 20 页 共 44 页 建邺区河西大街地块 平米 居住商业办公 净地 约 341 万 /亩 建邺区泰山路地块 平米 二类居住用地 净地 约 308 万 /亩   城东南 06 年土地价格 地块坐落 出让面积 规划用途 容积率 成交日期 供地方式 成交价格 卡子门南侧地块 平米 市场用地 毛地 约 40 万 /亩 从上表中可以看出： 同一区域板块的土地市场交易价格涨幅达到了 45%(07 年成交的雨花西路地块实际价格可能没有达到社会公开的价格 ). 河西、城东南与宁南板块的土地成交价格大体上相同，但两个板块的楼盘价格明显高于宁南，然而宁南的区域自然环境、科技人文氛围并不弱。 可以想见未来的价格还将进一步攀升，由于市场的带 动必然会带来开发企业对土地的争夺，促使土地的价格进一步上涨 . 宁南 8 号地项目可行性研究分析报告 第 21 页 共 44 页 区域市场客层特征描述 客层特征 宁南高新技术区中层,50%事业单位政府机关职员, 2 0 %私营业主,15%企业中层管理人员,15% 从调查中显示，该片区的购买客层普遍具备较稳定的职业和较高的学历背景，宁南高新技术区的科研人员是该区域的主力客层； 追求生活的舒适性，讲究社区的配套、品质是该区域客层共有的特征。 购买原因  改善居住环境，追求生活品质  二次或二次以上置业，主要目的是投资兼自住  结婚用房，多为中青年人群  上班便捷，同时对房型的功能性和品质 有一定要求的宁南技术区人群 值得关注的是， 该片区的购买客层几乎都有一定经济基础和财富积累，对该板块价值的认同和相信该板块有较大的升值空间是其共有的购买原因。 项目 SWOT分析 【 S 优势分析】 A、区域环境适合居住 雨花台园林，将军山自然保护区都分布于本项目周围，区域整体享受到郊区清新的空气与优美的环境。 B、区域稀缺性 宁南 8 号地项目可行性研究分析报告 第 22 页 共 44 页 本地块为宁南新区规划中目前比较稀有的大规模住宅用地。 C、区域房地产市场成熟 目前宁南北部 12个房地产项目，形成了良好区域市场行情，周 边配套也日趋成熟。 D、地块地理条件良好 地块基本呈方形，地质条件良好，地形自然，便于建筑规划设计；地块内形态多为坡地，高低差 6 至 8 米，内有活水资源及绿色植被，易于项目整体景观规划。