上海房地产泡沫及对策分析毕业论文(编辑修改稿)

上海房地产泡沫及对策分析毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

产要素相比，土地的供给弹性最小。 我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。 这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获得的需求，在土地获得需求的驱使下，把获取的土地权益作为牟利的手段 ， 从而使房地产价格偏离资产的实际价值而产生泡沫。 （ 2）房地产市场信息不对称。 由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件，即信息充分、商品品质、买卖者自由进入，交易双方数量众多这四个方面相差甚远，因而，过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。 在 信息不完全的情况下，投资者很难对变化的市场做出准确的判断。 房地产的建筑周期长，使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求，从而加快泡沫的生 成。 （ 3） 消费者及投资者的 过度投机。 一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。 当大量投机使土地需求增加时，土 地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量 ，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。 （ 4）银行和金融系 统 的不良贷款。 银行盲目地追求市场份额、信贷规模，忽略对借款企业或个人资信的审查、跟踪调查，低估了投资项目潜在的风险，大量银行资金的介入，会加快资产价格的膨胀和泡沫的产生。 （ 5）政府干预失误。 政府的干预 有正、负两种效应。 利用手中的权利为浅析上海房地产泡沫及对策毕业论文 5 自己的短期政治目标、经济目标服务，就不可避免地导致政府干预的失误。 房地产泡沫的危害 （ 1） 房地产 泡沫抑制了其 它 产业的发展。 房地产业的发展对能源、原材料和土地等生产要素的需求较大。 当房地产投资过快增长时， 增加了其它相关产业的成本。 一方面表现为房地产业发展直接相关 的钢铁、水泥、电力等行业的价格迅速上升，消费量急剧增加，呈现出部分行 业投资过热迹象。 另一方面表现为房地产业扩张形成的土地圈占极大地挤占了农业生产用地面积，就 间接推动农产品生产和相关工业的成本，使农业和相关工业的发展受到损 失。 由于房地产需求膨胀导致的投资品价格上涨，必然会延伸到其它产业。 （ 2） 房地产泡沫 导致了 社会资源配置不合理 ， 经济结构和社会结构的失衡。 一方面， 房地产业高于其他产业几倍甚至几十倍的投资回报率误导了各种经济主体的长期投资行为，必然会吸引大量的社会资源进入房地产市场。 会导致生产和基础建设因缺乏必 要的资金投入而得不到应有的发展，实业 经济领域生产效率下降，并逐渐衰退， 最终使整个社会经济结构失衡 ， 严重损害国家的综合国力。 另一方面，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。 （ 3） 房地产泡沫 可能 导致 金融危机。 房地产泡沫时期，由于投机活动盛行，房地产市场预期回报率远远高于其他生产型产业，必然诱使许多银行将大量贷款投放到房地产市场中。 多数国家，银行主导着购房贷款业务。 房地产泡沫破灭意味着房地产价格 的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产 ， 不良贷 款急剧增加，必然 出现大量呆账、坏账，由于抵押、担保物价值降低或丧失，金融机构面临巨大损失，脆弱的银行系统也将受到冲击，运转失灵，最后可能导致汇率体系的失衡，爆发全面的金融危机 ①。 （ 4） 房地产泡沫导致 生产和消费危机。 房地产泡沫的破灭往往伴随着经 ① 杨春 ．预防房地产泡沫引发金融危机 [N].中国社会科学院院报 2020，（ 02） 浅析上海房地产泡沫及对策毕业论文 6 济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入 困境 ， 从而给企业带来巨额的偿债负担。 企业收益的减少 又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降 ，甚至裁减 员工， 产生大量失业居民。 由于经济不景气和个人收入水平 的下降，居民 会 减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测 ，从而 使 生产消费品的产业部门陷入困境。 （ 5） 房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机 由于 大量投机活动 盛行， 财富迅速集中在少部分人手中，短时期内就造就了一批暴发户 ，加剧 社会财富的分配不均、国民收入不平等 ，社会更为两极化。 严重时会导致经济危机和金融危机的发生，大批工厂倒闭、失业人数剧增、犯罪率激升、社会风气败坏、维持社会稳定的成本大大增加，随时可能会引发社会危机。 浅析上海房地产泡沫及对策毕业论文 7 第二章 上海市房地产泡沫的 分析 上海 作为中国最发达的几个城市之一， 而上海市是否存在房地产泡沫呢。 这个问题十分值得我们来讨论，下面我们综合各种数据指标来对上海房地产泡沫进行实证分析。 利用指标法对上海市房地产泡沫存在的检测 房价增长率 与 GDP(可比价 )增长率 的实证分析 衡量房地产业扩张程度可以选取房价增长率与 GDP 增长率之比，这个指标显示了房地产业与实体经济的偏离程度。 这个指标也可以作为房地产泡沫的指示指标 ①。 以日本为例， 1987～ 1990 年间，日本存在严重的地产泡沫，当时这项指标的平均值为。 而香港此项指标在 19861996 年间平均值达到，接近于日本泡沫经济时的水平。 1997 年 8 月是香港楼市的高峰期，相对年初，该指标达 ，可见此时香港的房地产市场存在严重的泡沫，房地产行业的发展已经严重偏离实体经济 ②。 表 21 2020～ 2020年上海市商品房均价与 GDP增长情况对比表 年份 商品房均价 ( 元／ M ) 房价增长率 GDP(可 比 价格 )增长率 房价增长率／ GDP增长率 2020 5118 % % 2020 5855 % % 2020 6698 % % 2020 7038 % % 2020 8253 % % 数据来源 ：上海市商品房均价数据来源于国研网财经数据， GDP（可比价格）增长率来源于上海市统计局发布的 2020～ 2020年 《国民经济和社会发展统计公报》。 ① 闫文慧 . 中国房地产泡沫分析 [J].职大学报 2020， (02) ② 浅析上海房地产泡沫及对策毕业论文 8 从表 21 中得出的上海市房价增长率与 GDP 增长率各年比值可以看到，这个指标在 2020～ 2020 年均低于 ，低于存在较严重地产泡沫时的指标值(即 2020 年指标值 )。 2020 年这个指标为 ， 指标处于存在较严重泡沫的区间；而 2020 年该指标为 ，说明 GDP 增长速度 超过 房价增长速度 ；相比，该指标由 2020 年的 降至 2020 年的 ，这说明 GDP 增长速度 飞速超越房价增长速度 ； 2020 年这个指标上升为 ，表示 2020 年比去年的房地产泡沫程度大幅度增加。 由上得出，上海市 2020 年存在着严重的房地产泡沫，而 2020～ 2020 年，这几年 GDP 增长率之快，超过了房价增长 率，使得指标值迅速下降，使得这段期间上海房地产泡沫程度似乎 不是那么的 明显，但在 2020 年指标值迅速反弹上扬，这说明泡沫确实存在，只是处于潜伏期，当 GDP 增长率降下来，它就浮出于水面 ，这启示我们，对泡沫程度的研究不能局限于单一理论的指标，而要结合各种指标，从多个方面来进行探讨，所以在下文做出了更为实质性地研究。 个人住房贷款增长情况的实证分析 近年来，随着个人购房比例的不断提高和住房消费信贷政策的强力支持，上海市商业银行个人住房贷款业务得到快速发展，个人住房贷款余额一直保持很 快的增长势头。 表 2－ 2 上海市个人住房贷款增长情况表 年份 金融机构贷款余额 住房按揭 贷款余额 B247。 A b247。 a 余额 A(亿元 ) 增长率 a 余额 B(亿元 ) 增长率 b 2020 % 2020 % % % 315% 2020 % % % 67% 2020 % － % % － 57% 2020 % % % 91% 浅析上海房地产泡。