“皇城丽都”商住小区开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

“皇城丽都”商住小区开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

建筑密度 % 绿化率 3235% 容积率 六、房型配比 优秀的产品规划必然会带动产品售价的提高，这样经过价格淘汰，因而有能力至本项目置业者就具备一定的社会地位和经济能力。 因此，依之社会属性，对住宅的功能存在较高要求，则在房型设计上不宜于将面积控制过小，本方案设计房型控制如下： 房型：小二房二厅单卫（ 100 下）；大两房两厅双卫（ 110）；小三房两厅双卫（ 120）；三房两厅双卫（ 130 上）；四房两厅双卫（ 140上） 面积 100 下 110 120 130 140 配比 50% 15% 15% 15% 5% 七、附属设施 （ 1）门窗：高级装纱塑钢窗，阳台门为高级装纱塑钢门； （ 2）厨房：设排烟道、并预留下水接口、管道煤气接口； “皇城丽都”项目可行性研究报告 第 14 页 共 31 页严谨协作高效 141414 （ 3）卫生间：预留下水接口； （ 4）门扇：每户大门采用高级防盗门； （ 5）空调：预留空调穿墙管，统一设置冷凝水排水管； （ 6）楼梯：公共楼梯间防滑处理； （ 7）网络：有线电视线、电话线、宽带网线进户； （ 8）安保： 24 小时保安； （ 9）供水：一户一表，抄表到户。 （ 10）供电：每户 安装分时电表，每户电负荷 6KW，电线接至套内空开箱； （ 11）内墙：公共楼梯间采用高级涂料； （ 12）层高：采用舒适大空间设计，标准层； （ 13）外墙：华美外观设计，外墙为高级涂料，局部为高级墙面砖； （ 14）屋顶：坡面屋顶，欧式顶窗设计； （ 15）阳台：造型独特的落地观景阳台； （ 16）能源：除了天然气，电能外，最主要的能源是可使用具有环保性能的太阳能。 第四章 环保与市政配套 一、设计中配套 A、吊装的轴流风机均采用减震吊架，必要时还采用隔声措施。 “皇城丽都”项目可行性研究报告 第 15 页 共 31 页严谨协作高效 151515 B、水泵进出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软 接头。 C、通风系统均用消声器。 D、厨房等含有废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。 E、地下蓄水池与污水池及管道间要求有 10 米以上的卫生防护带。 F、水泵等震动较大设备均采用减震器控制。 二、施工中环保 A、现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的对方及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。 施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车 辆应限速 行驶。 B、地块周围树立高于 3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。 C、混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。 D、环保措施与工程进度做到“三同时”。 E、施工中不产生超标准的空气污染。 F、建筑垃圾及时清理，文明施工。 “皇城丽都”项目可行性研究报告 第 16 页 共 31 页严谨协作高效 161616 三、使用中的环保 A、室内卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。 污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。 B、室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城 市雨水管。 C、设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。 D、厨房油烟废气采取油烟净化处理。 E、进出基地的车辆限制行使路线及速度，禁鸣喇叭。 F、大楼的生活垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。 四、市政配套 基地水、电、通信等市政配套设施齐全，能够满足项目建设要求。 第五章 机构组织与人力资源配置 房地产开发是一项巨大工程，部门多，工种全，经营管理任务非常重。 因此有必要采用先进的组织管理方式进行配置干部和职工 ,争取做到精简、实用、提高工作效率。 组织机构设置图：（略） 任务划分： 总经 理负责工程的总的规划设计、方案确定、政策制定等总的任务。 副总经理在总经理的带领下，负责工程的开发和对下属部门 “皇城丽都”项目可行性研究报告 第 17 页 共 31 页严谨协作高效 171717 的监督。 经理部负责人力资源、行政计划、接待。 （ 3 人） 财务部负责会计、经济核算。 （ 3人） 销售部负责原材料供应、产品销售。 （ 2人） 工程部负责工程，监理。 （ 3 人） 行政秘书人员岗位职责的确立：（略） 管理人员岗位职责的确立：（略） 市场岗位人员职责的确立：（略） 销售人员岗位职责的确立：（略） 经理职责：（略） 为了提高公司的业务水平，拓展公司业务范围，急需向社会招聘 有志之士到本公司。 对招聘人员采用口试和笔试相结合的方式，一旦被公司录用，公司将为其提供发展的空间和机会。 公司具体录用原则为： （ 1）旺盛的精力；（ 2）表达能力强；（ 3）具有高超的社会技能； （ 4）服从指挥；（ 5）脚踏实地；（ 6）适合顾客；（ 7）有冲劲、有创意；（ 8）具有与他人共同合作的能力。 优良的服务是公司树立形象的重要方式，也是顾客对公司开发的产品的一种信任。 因此对销售人员的培训成为本开发项目的一项重要内容。 对销售人员的培训必须抓好的中心环节为“一个中心”、“两种 “皇城丽都”项目可行性研究报告 第 18 页 共 31 页严谨协作高效 181818 能力”、“三颗心”、“四条熟悉”、“五 必学会”，即： 一个中心 —— 以客户为中心； 两种能力 —— 应付能力、协调能力； 三颗心 —— 对工作的热心、对客户的耐心、对成项的信心； 四条熟悉 —— 熟悉国家政治经济形势、熟悉房地产政策法规、熟悉房地产市场行情、熟悉本公司业务情况； 五必会 —— 学会市场调查、学会分析算账、学会揣摩顾客心理、学会追踪客户、学会与客户交朋友。 第六章 项目开发计划 结合该项目特点，该项目拟采用建筑规划方案整体设计分期开发，按照西安市政府有关规定的要求，根据西安市规划，国土部门批准的建筑设计、施工方案，计划 4 年内完成设计、施工、安装、园林、配套、销售工作，开发周期为。 一、项目开发进度 *+根据项目所在片区项目开发的状况，建议本项目的开发分二期进行。 第一期北区商业、南区 4及 9楼，搞好小区总体公共区域规划，完善小区绿化及会所建设，为整个项目的销售增加卖点。 第二期开发 8楼， 1015楼， 162 2227楼，完善整体生活配套，达到区域建设规模效益化。 “皇城丽都”项目可行性研究报告 第 19 页 共 31 页严谨协作高效 191919 项目开发进度表 各期总面积 (万平方米 ) 住宅 (万平方米 ) 商业 (万平方米 ) 地下室与阁楼 开工日期 预售日期 竣工日期 一期 二期 二、 项目销售计划 本项目第一期于 2020 年 11 月开始预售，此时楼盘的形象进度为 9楼主体封顶。 销售计划详见下页《 “皇城丽都”项目销售计划 表》： “皇城丽都”项目销售计划表 分期开发 时 间 销售进度 销售率 累计销售率 第一期 2020年 3－ 5月 前期销售准备工作 2020年 5月 － 6月 样板房、销售大堂装修、办理 预售许可证 2020年 11月 发售初期 10% 32% 42% 2020年 12月 强销期 2020年 12月 2020年4月 持续销售 38% 80% 2020年 5。