食品城前期商业物业管理方案书(编辑修改稿)

食品城前期商业物业管理方案书(编辑修改稿)内容摘要：

装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。 当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。 这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。 商铺设备、设施维保服务管理 216。 商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。 商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动 的正常运行。 216。 商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调的正常使用。 商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。 所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调正常运行。 216。 商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。 商铺建筑物的养护及维修管理 商铺修缮的计划、资金管理。 为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮 计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查食品城前期商业物业管理方案书 修缮结果。 工程性质的确定 依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。 大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。 由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。 因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要； 中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。 如楼顶的 局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。 中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分业户继续营业； 小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。 此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。 小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响业户及顾客。 建筑物维修的档案管理 建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供 不可缺少的依据。 维修或施工工程的管理 设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时，应给有相应资质的修缮施工单位承接。 外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。 维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和是否按外发包合同要求和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理。 检查监督 维保部主管对属下各维 修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录在案，追查分管维修工的责任；发生责任事故追究维保部主管的责任。 商铺保安服务管理 食品城前期商业物业管理方案书 治安管理 商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突法事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。 其管理的重点如下： 安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。 它有两部分组成一消防和治安管理。 216。 商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置； 216。 运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。 216。 在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。 216。 人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。 216。 商铺主要进出门岗的保安员发现可疑 人员时用对讲机通知场内保安人员加以注意。 流动岗应 不间断、 流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。 216。 对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告。 防窃防盗的管理 216。 建材市场的出入口多，管理分散，管理难度大。 在商品出入口应设置保安，其职责检查带出的商品是否有发票，是否是合法的商品购置行为；大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗； 216。 一些盗贼在商铺关门 前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在顾客中出门。 故商铺关门后保安要 提醒经营户 仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻； 食品城前期商业物业管理方案书 216。 对夜晚值班保安的素质要求应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺夜应采取必要的技防措施。 防范恶性事件和突法事件。 216。 市场入口时保安的第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色。 发现可疑人员，用对讲机报告商铺内的保安员加以注意。 216。 商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。 防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫 救护车。 应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时 监控中心管理 216。 监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视。 216。 如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证。 216。 露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案。 216。 这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。 消防管理 216。 商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是放火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困 难； 216。 市场 商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。 鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。 这些装置直接与火灾自动报警系统联网。 只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。 216。 制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范 围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责。