赤岗桥西项目采用酒店式服务公寓营销和经营模式的可行性分析报告(编辑修改稿)

赤岗桥西项目采用酒店式服务公寓营销和经营模式的可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

0 250 189 24 四房两厅及以上 （含复式、别墅） 180 1000 287 8 而赤岗项目的户型配比： 户型 套内面积 套数 小计 A 1/1 6 A39。 1/1 1 C 1 8 G 1 1 I 1 1 B 1/1 2 H 1/1 1 D 2/2 1 E 1/1 1 F 1 4 F2 1/1 1 15/33 户型 套数 比重 单间 14 52% 1 房 1 厅 12 44% 2 房 2 厅 1 4% 总计 27 100% 户型 面积 比重 单间 45% 1 房 1 厅 48% 2 房 2 厅 7% 总计 100% 酒店式服务公寓装修标准 酒店式服务公寓 总体的装修标准应该不低于 4星级酒店的装修标准，一般分两种： 精装修，在选材上以中高档品质和品牌为主，价位在8001000元 / m178。 左右不等； 豪华装修，在选材上以高档品质和顶级品牌为主，价位在2020元 / m178。 左右不等，甚至更高。 而装修风格大致也有两种区分： 亚太风格：多以中式和日式（和式）为主流，中式又可分为古典中式和现代中式； 欧式风格，泛指英式、意大利式、北欧式和北美式，欧式也可分为古典欧式和现代欧式。 在符号意义上，古典的诠释富丽堂皇、奢侈、高贵的生活 品位。 现代的用来展现时尚、简约、实用、便捷的生活气息。 每个项目的装修风格都想标新立异，但一家出百家抄，风格趋于同质化，普遍来看，多以欧式风格见多见长。 细分起来，客户对酒店式服务公寓的装修要求主要包括如下几个方面： 16/33 对大堂及公共区域的装修要求： 酒店式服务公寓 在大堂的面积和挑高（空）方面没有写字楼要求得那么严格，但 酒店式服务公寓 对于大堂装修的档次特别看重；对于公共区域的装修重在装修后的效果，而不一定必须使用非常名贵的材料； 对外立面的装修要求： 酒店式服务公寓 的外立面一般是玻璃幕墙、高档石材、瓷砖 等 ； 对卫生 间的装修要求：对 酒店式服务公寓 卫生间总体的装修效果可以概括为 “宽敞、明亮、实用 ”，在功能划分上需要考虑 “浴缸、独立淋浴房、带浴缸精装修、高档卫浴、大浴缸 ”； 对厨房的装修要求：厨房基本上需要配备全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨房或者是中西合璧式厨房。 酒店式服务公寓 家电、家具配置 从业态上看，酒店式服务公寓更靠近酒店业，可以算作酒店物业的一个延伸市场，同时由于 酒店式服务公寓 的买家基本上属于投资型客户，而最终使用对象除了在使用时间上相对于酒店客户而言更为稳定和租期更长，所以几乎所有的 酒店式服务公寓 都是精 装修产品，同时由于 酒店式服务公寓的最张使用客群的层次相对比较高，对于家具和家电的配置一般都比较讲究。 家具配置 ， 一般至少需要以下家具 ： 床（或加长床）、沙发、书桌、餐桌，根据入住客群的具体情况可以考虑配置：书柜、酒柜、儿童床等；从品牌的要求来看，一般需要配置国际知名品牌。 家电配置，一般至少需要考虑以下电器： 电视、洗衣机、微波炉、冰箱、空调、洗碗机；根据入住客人的情况备选的家电包括：饮水机、电饭煲、烘干机、烤箱、音响等。 从品牌的要求来看，应该是国际知名品牌。 酒店式服务公寓的配套设施 从 酒店式服务公寓 项目 的配套服务及设施来看，商务中心 是 必备的，而健身中心和游泳池是配套比例比较高的设施，基本上每个项目都具有这两项配套服务： 17/33 配套服务项目 百分比 商务中心 100% 健身中心 游泳池 餐饮 多功能会议室 台球室 银行 网球场 购物中心 高尔夫练习场 赤岗项目应在产品设计细项上做出的调整 配套设施应 尽量 考虑独立的酒店式服务公寓大堂 ； 单核心筒设计， 5梯 27户，居住人口密度较高，平均 151户住 客使用 1台电梯，电梯数量太少，建议为公寓客人设置专用电梯，并且必须对酒店式服务公寓和普通公寓进行分层、分流处理； 户型配比上应尽量提高 1房 1厅和 2房 2厅的比例； 面向广州大道及其他 路 面的房间，应作 隔音处理； 平面布局上 未 考虑 酒店式服务 公寓经营方面的相关配套设施，如：布草房、洗消间、维修管井设计、出入口设计、员工厕所、员工通道、服务的交通 动 线等。 整个平面布局设计在消防、仓储、防疫等方面都 缺乏周到地考虑。 客房应在 宽带 网络 、 通讯布线等 配套设施 方面 做出有 预见性 的考量。 热水供应系统需要满足酒店式服务公寓的要求。 消防系统：消防需按酒店要求，公共区域、房间要有喷淋、烟感器 并有专门的 消防监控中心。 每户入户门需要安装感应电子锁。 18/33 公寓管理需要安装专业的酒店管理软件 来 实施有效经营。 客房应 安装总控开关控制板、房间的大门入口位置要安装取电插口，以节约用电。 应设有专门的卫星电视信号系统。 公共区域配置吊顶音箱，放背景音乐（可考虑与消防广播相连）。 配置物业和管家办公室（不少于 100平方米），作为 24小时管家服务中心，突发事件应急指挥中心，资料存放室 和 日用品仓库 等。 每两层设不小于 20平方的洗消间，要配备给排水、电源、电话、布草储藏柜（订做），建议设布草槽。 每个房间每层安全走火通道要有 24小时长明灯指示灯箱，设双回路。 大门必须配有监视眼，防盗锁、火警应急逃生路线图。 设计安装厨房、卫生间、房间时必须考虑规范位置有检修出入口，以便于日后检修，免除工作带来不必要的障碍。 家具的材料选择要搭配，材料质量好，耐用布艺在搭配木台，木质选择高密度，丝绸类只适用纱窗。 房间的出风口和回风口 应尽量选 用木质材料，厨房、卫生间、地漏器等要兼有防异味和去水流畅的功能。 阳台要预留多功能插 座和网络端口。 照明器材 应尽量 减少使用石英灯和射灯，采用节能灯具。 建议 客房的卧室和会客区分别 使用地毯与地砖配合的设计，以减少卧室行走噪音。 卫生间 应配置浴缸， 要做到干湿分区， 并 配备风筒、梳妆镜及洗手台，参考酒店做法。 家电配置应考虑以下产品： A. 空调（按厅房数量配置） B. 电视机 （厅、主人房） C. 电冰箱 19/33 D. 洗衣机 E. 微波炉 F. 即热式电热水器 G. 电磁炉 H. 电饭煲 I. 消毒碗柜 J. 饮水机 K. 电烤箱（欧美客户必配） 20/33 运营模式 酒店式服务公寓 目前的运营模式主要有以下几种： 由开发商持有产权，聘请专业的酒店管理公司运营，不少老牌的 酒店式服 务公寓 基本上属于这种模式。 开发商 以引入 酒店管理公司 和 返租 回报 为投资噱头 将产权 溢价 出售给投资客 ，通常的返祖期为 310年，每年固定返还租金回报率多在 68%，采取该模式的项目多为营销条件较差甚至滞销楼盘。 开发商将产权出售给 自住买家和 投资 者 ， 并 引入专业的 酒店管理公司 为 全体 业主提供酒店式服务，并为投资者提供租赁托管理财。 投资 者 对于投资回报有 较高 的要求。 他们 在选择项目 的 时 候 ，考虑的因素主要有： 投资回报是 酒店式服务公寓 投资客的第一考虑因素，一般最低的年投资回报要求在 7%以上； 地段和区域直接决定了 酒店式服务公寓 的投资价值，项目选址 多 在商务核心区； 必须由国际知名的专业酒店经营管理公司进行统一管理和运营，这样才能保证 酒店式服务公寓 的 4星级以上酒店的服务水准； 酒店式服务公寓 自及周边配套应该比较齐全； 项目要有自己的特色和明确的定位。 鉴于 2020年下半年到 2020年上半年赤岗桥西项目对公司完成该财政年度利润指标的重要性， 本项目原则上采用 ，即 将产权 按惯例形式（ 540套服务式公寓和 216套酒店式服务公寓）梯次 出售，并 委托一家具有酒店式服务公寓经营和普通物业管理资质的管理公司（以下简称“管理公司 ”）对 整个项目进行管理 ，而管理公司 在 经营和租赁拓展 方面的能力将 是我们首要考量的要素。 已接洽的管理公司简介 雅诗阁集团 是 新加坡 凯德 置地集团麾下专门从事经营与发展服务式公寓的 机构， 是全球国际性服务公寓连锁公司之一， 其麾下的服务公寓分布于欧洲、东南亚、北亚、澳大利亚和新西兰的主要城市。 21/33 广州 新中酒 管理有限公司 由香港合和实业有限公司、广州羊城兆业企业集团以及南海渔村有限公司联合组建的专业性酒店管理服务公司。 现正直接负责经营管理及筹备开业的酒店及相关物业项目超过 20家，业内享有知名度的项目包括：广州国际会议展览中心、 星河湾酒店及其国际公寓、君临天下等，在酒店和普通物业管理方面有丰富的行业经验，并具有一定的公寓物业产权溢价营销的操盘经验。 广州 侨乐 物业服务有限公司 是香港新世界地产旗下新创建集团有限公司下属子公司，托管多家境内外公建及酒店相关物业，包括：北京新世界、香港新世界中心、香港会展广场，持广州市二级资质物业管理公司牌照。 广州 天绰物业 管理有限公司 1998年 2月 由新大厦发展商。