财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告课程设计(编辑修改稿)

财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告课程设计(编辑修改稿)内容摘要：

17 个比例越科学，就越能符合经营需要，更有利于产生更大的平方米产出。 这个比例也要与酒店的定位、目标市场相匹配。 酒店类型不同，比例差距明显。 （ 2） 酒店常用两组面积数据来描述规模和状况： 一是占地面积和建筑面积， 二是对客服务区面积（又被称为公共区面积）和后台工作区面积。 第一组数据涉及建筑容积率、建筑密度等技术指标，也关系到酒店客人的舒适度。 第二组数据涉及到酒店的可经营面积、盈利能力等经济指标，既关系到酒店客人消费过程中的舒适度，同时关系到酒店的收益与寿命。 酒店的各类面积比例决定了将来酒店收入的比例。 面积构成分为营业面积及非营业面积，计算时采用以两者占总楼地板面积的一半位一半原则。 计划商业裙楼部分为四层（不包括一楼酒店大堂），酒店整体建筑为六层，其中顶层为游泳池及酒吧。 （ 3） 酒店客房面积： 通常来说，客房的总面 积占酒店总建筑面积的 65%以上 23983﹡ 65%=15589m2 （以下投资成本未计算财务成本） （ 1） 土地成本： 500 万 40247。 7969 m2＝ 元 /m2 酒店土地成本： 元 / m2* 3697m2＝ 万元 （ 2） 建安与装修设备成本（包括土建部分） 包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）： 《财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告》 课程设计 土木工程专业（本科）课程设计 18 序号 分项工程名称 计算依据 单方造价（元/m2） 1 桩基工程（受力桩） 总建筑面积 190210 2 地下室工程、基坑围护及支撑 地下室建筑面 积 45605040 3 结构工程 地上建筑面积 13201560 4 建筑工程（除外墙玻璃幕墙） 地上建筑面积 9001000 5 新型节能幕墙 外立面建筑面积 14401800 6 给排水（含洁具，锅炉房管线） 总建筑面积 420456 7 喷淋、气体消防 总建筑面积 120130 8 污水处理（含管线） 总建筑面积 4248 9 空调工程 地上建筑面积 660720 10 地下室通风工程 地下室建筑面积 204228 11 照明、防雷、动力、变配电 总建筑面积 9601080 12 电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传 总建筑面积 600660 13 煤气工程 总建筑面积 5460 14 电梯、自动扶梯 总建筑面积 384432 15 室外总体 总建筑面积 120138 16 室内精装修连家具 地上建筑面积 38404200 17 杂项工程 总建筑面积 336396 18 洗衣房设备 地上建筑面积 180204 19 厨房设备 地上建筑面积 300336 总建筑面积为 23983平方米，其中地上建筑面积为 15589平方米，地下建筑面积约 8394 平方米，外墙面积约 10000 平方米。 成本合计： 《财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告》 课程设计 土木工程专业（本科）课程设计 19 2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000= 万元 管理成本与不可预见费用： 300 元 / m2*25000 m2＝ 750 万元 酒店总开发成本： +750+＝ 万元 （ 1） 运营费用 营业费用（含营业税费、财务成本直接费用 、人工费用）：占总收入 20%。 管理费用（经营管理费用、水电、维修 保险 、装修和设备更新等费用）：占总收入的 20%。 （ 2）管理提成 引进世界著名五星级酒店管理公司占总收入的 25%。 如果自组管理公司管理，成本相对低很多。 （ 1） 推算依据 本酒店面积约 23983*65%=15589 平方米，按每间客房建筑面积65 平方米计算，约 240 间客房。 酒店设计 4 种不同类型客 房，客房数和面积列表如下： 客房类型 间数 面积（平方米） 合计 单人标准房 47 1655． 34 标准房 180 豪华套房 2 180 总统套房 1 小计 230 15589 《财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告》 课程设计 土木工程专业（本科）课程设计 20 按照广州市酒店发展行情预计未来（ 20202022 年）十年间平均客房每日实收房价 803 元 /天计算。 按照广州五星级酒店平均开房率 54%分析，本物业未来十年平均每 3 年增长率 7%计算，开房率平均按 66%计算。 （ 1） 客房年收入约 803*230*66%*365＝ 4449 万元 （ 2） 餐饮、会务、商场收入 ① 中餐厅收入： 东莞庄地区点心、小吃集中，宾馆每天以中、晚二个市，以接待一次测算，平均每天 100 桌，每人 100 元消费水平，利润为 50%测算，则： 100 元 *10 人 *100 桌 *365 天 *50%=1825 万元 ② 西餐厅收入： 天河区旅游观光的游客较多，配有一定水准、特色的西餐馆是有一定的市场。 每天以 40 人次，每人平均消费水平 100 元，利润率以70%测算，则： 100 元 /人次 *40 人次 *365 天 *70%= ③ 商场收入： 在天河区，商场规模已充分体现，而宾馆商场作为配套设备，竞争就显得相当大，以平均每天 10 万元销售收入，利润 20%测算，则： 10 万元 /天 *365 天 *20%=730 万元 《财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告》 课程设计 土木工程专业（本科）课程设计 21 每天平均接待 5 人次，每个会务租金平均 6000 元，利润率以 70%测算，则营业预测： 6000 元 /人次 *5 人次 *365 天 *70%= 餐饮、会务、商场收入约： 万无 （ 3） 娱乐休闲收入 ① 酒吧收入： 包括吸引游客娱乐与休闲在内，每天以 100 人次，平均每人消费40 元，利润率以 60%测算，则： 50 元 /人次 *100 人次 *365 天 *60%= ② KTV 收入： 以设置 10 间 KTV 包房，每天以 6 个小时营业，每小时 200 元计算，包房利用率 60%，则营业预测： 200 元 /小时 *10 间 *6 小时 *365 天 *60%= 万元 ③ 桑拿收入： 以每天平均 30 人次，每人次 200 元，则营业预测： 200 元 /人次 *30 人次 *365 天 *60%= 娱乐休闲收入约： 万元 整体酒店总收入约： 万元 以上收入参考国内五星级酒店年收入均数，见下 图： 2020 年主要城市五星级酒店实际房价 资料来源：《 2020 中国饭店业务统计》 《财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告》 课程设计 土木工程专业（本科）课程设计 22 《财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告》 课程设计 土木工程专业（本科）课程设计 23 （ 五 ） 本项目定位五星级酒店收益测算 酒店总开发成本： 万元 年运营成本： 万元 *（ 20%＋ 20%）＝ 万元 年管理提成： 万元 *25%＝ 万元 （税后） （ 万元 ） *（ 100%33%）＝ 万元 年经营利润率： 年投资收益率： ＝ % 成本回收共需年数 结论：定位五星级酒店在不考虑销售的基础上约十五年时间可以收回基本成本（静态投资回收期）。 四、 5A 甲级写字楼 写字楼项目整体由办公、商业等功能组成，本部分将通过分析广州市及天河区房产市场发展的现状及趋势，从而进行本项目各功能房产的市场定位。 （ 一 ） 广州写字楼发展历程 ： 19931997 年 1993 年之前，广州的主要商务活动都集中在五星级酒店内，那时候的五星级酒店大都以商务综合体形式建成，包括了酒店客房与餐《财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告》 课程设计 土木工程专业（本科）课程设计 24 饮、写字楼以及公寓等功能，例如中国大酒店、花园大酒店等。 1995年到 1997 年，外商开始从以往的办事处升级到成立分公司，外资的增加是当时推动写字楼市场的主要动力，仅有的几栋甲级写字楼根本满足不了市场的需求。 期间，新落成的写字楼，无论是租金、进驻率以及售价都处于广州甲级写字楼历史的最高位。 即使到现在，甲级写字楼仍未超越当时的记录。 当时，写字楼处于卖方市场，如： 1995年，美国银行中心预售价为港币 2 万－ 万元 /平方米，广东国际大厦的租金按实用约为 300 元 /平方米 /月； 1996 年，中信广场、大都会预售价为 万元 /平方米，广州国际贸易大厦、宜安广场、东山广场等都在 万元 /平方米以上。 购买写字楼的，多数是港澳私人投资者。 ： 19972020 年 1997年到 2020年，广州甲级写字楼的需求在该时期得到了释放，大量的写字楼不断供应，甲级写字楼从紧缺期急速转向供应过剩，租金从 1996 年的 170190 元 /平方米 /月，跌至 2020 年的 90100 元 /平方米 /月。 期间， 97 亚洲金融风暴对港澳投资者造成了很大的影响，对写字楼销售市场也造成了严重的打击。 98 年后，写字楼的用家成为销售市场的主力，当中尤其以内资公司购买写字楼自用较多。 ： 20202020 年 2020 年 2020 年，随着广州甲级写字楼存量逐渐被消化，租金、售价都有所回升，写字楼在 2020 年，租金出现了触底后反弹，其后，保持着平稳的上升趋势。 甲级写字楼除却新增供应外，空置率保持在《财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告》 课程设计 土木工程专业（本科）课程设计 25 10％以内，顶级写字楼更是少于 5％。 ： 2020 年至今 2020 年至今，甲级写字楼进入快速增长期。 经济持续向好，令甲级写字楼的需求快速增长。 新一批的甲级写字楼当中，不少具有实力的发展商都将其作为长期发展的物业，因此，用于销售的优质写字楼，销售速度相当惊人。 以至发展商经常要封盘，重新定价后再推出市场。 广州正加快步入国际大都市的步伐，开发商对甲级写字楼的客户定位有了更高的标准，写字楼的建筑标准向国际标准看齐。 三年内是广州写字楼进入成熟期的阶段，期间广州写字楼无论是质和量都有巨大的变化。 （ 二 ） 广州市区写字楼市场分析 （ 1） 大环 市东商务区 核心区指传统意义上的环市东（东到区庄立交、西到广东国际大酒店，包括花园酒店、白云宾馆在内的 平方公里范围），包括花园酒店、白云宾馆一带，核心区信息密集度最高，酒店、写字楼集中，是整个大区域的管理中心和经济枢纽。 功能主要为商务办公、金融、高档商业、酒店等，国际中央商务中心特色明显。 （ 2） 天河北商务区 以天河体育中心为依托，天河北路、体育西路、体育东路是目前为止天河区写字楼最为集中的地段。 天河北商务区的自然延伸，像天《财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告》 课程设计 土木工程专业（本科）课程设计 26 河北路的两条肩膀，支撑着天河北的繁华。 由于该地区拥有浓厚的商业氛围、良好 的交通条件，加之该地区的写字楼办公设施齐备、物业管理良好、综合素质均较好，因此成为广州新兴高档写字楼的代表，典型的有中信广场、大都会广场、城建大厦、金利来中心，其。