衢州市调报告(编辑修改稿)

衢州市调报告(编辑修改稿)内容摘要：

2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月交易件数0500100015002020250030003500交易均价 (元/㎡）2 0 0 8 年成交量( 件)2 0 0 9 年成交量（件）2 0 0 8 年成交均价( 元/ ㎡)2 0 0 9 年成交均价( 元/ ㎡) （ 2）面积低于 120㎡米的住宅是二手房 市场交易主流  二手房市场的购房者以首次置业者与进城务工家庭居多， 120 ㎡米以下 的住宅占总成交套数 80%。 2 0 0 9 年 市 本 级 已 交 易 二 手 住 宅 各 面 积 段 下 套 数 所 占 比 例 图1 4 4 ㎡ 以 上5%120144㎡15%90120㎡22%6090㎡28%6 0 ㎡ 以 下30%6 0 ㎡ 以 下6090㎡90120㎡120144㎡1 4 4 ㎡ 以 上 （ 3）主城区交易量占整个市场的六成  主城区 的交易量占了总交易量的 64%，与 2020 年相比有大幅上涨。  地理位置好、交通便利、生活配套设施完善 仍然是主城区吸引众多购房者的最有利条套。 2 0 0 9 年市本级各区域二手住宅成交套数比较图主城区64%城东20%城南11%西区5%主城区城东城南西区 分析：  二手房成交均价（ 3024 元 /㎡）与新房成交均价（ 元 /㎡）相差不多，意味着二手房成交均价成为新房销售的底价。 关键词： 商品房销售量价齐升 / 刚性需求释放 / 中高档楼盘热销 / 大户型受热捧 / 小户型是二手房交易主流 我们的位置 — 用地条套分析 一、 用地条套 位置 1. 项目位于柯城经济开发区，地块东北方向为私营工业区； 2. 项目周边已有多个居住小区，已形成大型住宅区，生活配套设施齐全； 3. 地块靠向工业区，虽存在有受污染的可能性，但同时也为该区域的商品房市场提供了大量的潜在职工住房需求。 二、 本案 SWOT 分析 优势 机会  项目开发商在当地有开发住宅项目，有一定的品牌知名度  周边已形成比较完善的生活圈，配套设施齐全  项目内配有菜场、幼儿园等设施，内部配套实施较齐全，方便居民  人均可支配收入逐年上涨，购买力增强  人口稳定增长，外来人口增加  2020 年外地人将有 5000 套左右的新房需求，且主要以面积在120 ㎡以下的中小户型为主 劣势 威胁  交通不方便，没有直接的公交车到达该地  地块靠向工业区，可能受到工业污染的影响  国家出台新“国十条”等政策，严重阻碍了房地产市场的发展  周边新建大型居住小区较多，竞争激烈  市场处于观望状态，销售情况不佳  地块楼面价 3012 元 /㎡米，在比周边楼盘高，地价成本高，销售均价相对较高 群雄逐鹿 — 竞争项目分析 一、 竞争项目分析 城市格局 1. 根据目前衢州城区房地产项目的分布情况，将衢州城区房地产市场大致划分为七大板块 2. 衢州市以老城区为主要发展中心，向周围区块发展 二、 竞争项目分析 （以上各版块各列 12 个代表性楼盘分析） 1. 柯城城中分析 代表竞争楼盘  维多利亚 地理位置： 衢州市礼贤街 1 号 占地面积： 150 亩 总建筑面积： 150000 ㎡ 建筑类型： 以多层、小高层住宅为主，高层为辅，兼有少量排屋 容积率。 绿化率： 30% 物业配套： 公园 、 商业区、步行街、大型商场、超市 、 东方大酒店、南洋假日酒店、衢州饭店、会展中心 、医院、商场 开盘日期： 202063 平均价格（除排屋）： 85009400 元 /㎡ 主力面积： 90120 ㎡ 主力总价： 万 /套 诉求要点： 引进国内一线物管品牌 奥园物业，全方位 “纯英式管家 ”服务 开发商： 衢州市华都房产开发有限公司 售楼部地址： 市中心，原木材厂 A、 B 区地块 2020 年 6 月 3 日至 2020 年 5 月 10 日销售率 总套 已售 销售率 90 ㎡以下 119 37 % 90120 ㎡ 441 436 % 120140 ㎡ 235 177 % 140 ㎡以上 276 231 % 排屋 46 46 100% 商铺 42 39 % 点评：  项目位于市中心，周边配套丰富，交通便利  项目紧临衢江及南湖，在景观、环境方面具有绝对的优势  项目价格虽然偏高，但有整体高性价比做支撑 对基本假设的提示：  90 ㎡以下户型去化率慢；  90120 ㎡户型最受购房者欢迎； 2. 柯城西区分析 代表竞争楼盘  幸福家园 地理位置： 西区白云北大道以东、亭川东路以北 占地面积： 约 200 亩 总建筑面积： 220200 ㎡ 建筑类型：小 高层、联排、别墅 容积率： 绿化率： 30% 物业配套：医疗、学校、 超市 、菜场、政府、公园、财税大楼、广电大楼、 篮球场 开盘日期： 2020511 平均价格（除排屋、别墅）： 75007900 元 /㎡ 主力面积： 7090 ㎡ 主力总价： 万 /套 诉求要点： 充分利用区内水系，地势落差，人工堆坡，中心景观区，通过绿化营造，将景观，休闲融为一体 开发商： 上海农工商房地产集团衢州虹阳有限公司 售楼部地址： 西区亭川东路 78 号 2020 年 5 月 11 日至 5 月 10 日销售率 总套 已售 销售率 90 ㎡以下 602 327 % 90120 ㎡ 60 58 % 120140 ㎡ 50 30 60% 140 ㎡以上 2 2 100% 排屋、别墅 240 191 % 商铺 7 0 0 点评：  项目位置相对偏远，周边配套不足  西区是衢州市未来发展的重点区域，有较高的升值潜力  开发商为上海开发十大著名企业，实力雄厚，在相信开发商实力的衢州消费者的意识里有一定的加分 对基本假设的提示：  90120 ㎡和 140 ㎡以上户型受消费者欢迎  天和家园 地理位置： 衢州市西区白云大道 占地面积： 亩 总建筑面积： 70000 ㎡ 建筑类型： 双拼排屋、花园洋房、小高层 容积率： 绿化率： 30% 物业配套：医疗、学校、菜场、政府、公园、财税大楼、广电大楼 开盘日期： 2020628 平均单价 （除洋房、排屋） ： 64006700 元 /㎡ 主力面积： 7090 ㎡ 主力总 价： 万 /套 诉求要点：以“和 ”为理念。 以时尚、现代、舒适为产品主导方向，打造具有传世价值的文化社区 开发商： 绍兴中房房地产开发有限公司衢州分公司 售楼部地址： 白云大道 122 号 2020 年 6 月 28 日至 5 月 10 日销售率 总套 已售 销售率 90 ㎡以下 269 142 % 90120 ㎡ 18 7 % 120140 ㎡ 27 20 % 140 ㎡以上 2 1 50% 排屋 56 54 % 商铺 10 0 0 点评：  项目位于 衢州市西区 ，周边配套不足  项目整体规划无亮点，价格偏高，性价比不强  项目所在区域是未来城市发展方向，具有 较高升值潜力 对基本假设的提示：  120140 ㎡户型去化率相对较快；  同区域两楼盘 90120 ㎡户型去化率明显没有幸福家园好； 3. 柯城经济开发区分析 代表竞争楼盘  世纪锋尚： 地理位置： 世纪大道彩虹路 占地面积： 亩 总建筑面积： 130000 ㎡ 建筑类型： 多层住宅、小高层住宅、点式高层 、 联排住宅 容积率： 绿化率： 30% 物业配套： 世纪广场 、 世纪公园 ，学校、超市 开盘日期： 202012 平均价格（除联排）： 53005500 元 /㎡ 主力面积： 90120 ㎡ 主力总价： 66 万 /套 诉求要点：高贵、纯正、华丽的新古典主义庭院 开发商： 衢州广天建昌房地产开发有限公司 售楼部地址： 世纪大道 659 号 2020 年 12 月至 5 月 10 日销售率 总套 已售 销售率 90 ㎡以下 128 128 100% 90120 ㎡ 226 212 % 120140 ㎡ 0 0 0 140 ㎡以上 28 28 100% 排屋 42 16 % 商铺 27 0 0 点评：  项目位置相对偏远，交通方面公交较少，对出行有一定影响  项目周边有多个住宅小区，已形成该区域的大型居住区，周边配套丰富，在消费者印象中已形成置业概念  项目临近工业区，虽存在污染的可能性，环境不够理想，但众多企业员工为市场提供了大量的住房需求，去化率优异  该项目紧靠本案北面，对本案有很大的竞争力 对基本假设的提示：  该区域各户型段销售率都非常好； 4. 柯城双港区分析 代表竞争楼盘  左岸公馆 地理位置： 衢州市双港曙光路 占地面积： 约 41 亩 总建筑面积： 27427 ㎡ 建筑类型： 联体排屋 、 别墅 容积率： 绿化率： % 物业配套： 广场、音乐驿站、水池以及儿童活动区和老年人活动区沃尔玛超市 、火车站 开盘日期： 2020626 平均价格： 5600 元 /㎡ 主力面积： 290370 ㎡ 主力总价： 168 207 万 /套 开发商： 江西广大房地产开发有限公司 售楼部地址： 衢州市县西街 1 号 2020 年 6 月 26 日至 5 月 10 日销售率 总套 已售 销售率 排屋、别墅 77 66 % 点评：  项目位于南区最南边，位置偏僻，远离市中心  公交线站点离项目较远，周边缺乏配套；但因项目为高端住。