老年公寓、活动中心可行性研究报告(编辑修改稿)

老年公寓、活动中心可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

项目建设 符合 叶县 国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划的总体要求； 项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用 总体 规划要求，占地 规模 和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地、 保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。 老 年公寓 、 活动中心项目 22 该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。 老 年公寓 、 活动中心项目 23 第四章 建设规模与 建设 内容 建设规模 该建设项目 为 叶县康乐苑老年公寓 和老年活动中心。 项目 区总面积 86670 ㎡，总 建 设 面积 约 50000㎡，总投资 5000万元。 项目完成后 ，新建老年公寓楼， 可 增加老年人居住房间300间（套），增 设固定床位 500— 700张，可解决 500— 700位老年人的住宿问题。 老年 活动中心大楼，将新增 康复医疗中心 、 图书室及 学习中心 、 文化娱乐中心 、老年 健身中心 、 养老服务从业培训中心 、办公 服务中心 等，并将 创办老年大学、老年艺术团等。 其他服务设施，可 提供满足 入住老年人需要的餐厅、煎药房，可供 500 位老年人 室外 活动的 广 场 、绿地、廊亭、门球场、钓鱼场、种植场等。 建设内容 1. 老年公寓和活动中心建设，总建筑面积 21188 ㎡。 其中： （ 1）老年公寓楼： 13208 ㎡。 ①多层砖混 结构 双面楼 2栋，分别长 79m、宽 19m，共 4 层，占地面积 3002㎡，建筑面积 12020 ㎡，（每层 48 间、共 384 间）； ② 低层别墅式 老年 公寓 6 座（户）， 层，每座长 10m、宽 8m，占地面积80 ㎡，建筑面积 200 ㎡，总占地面积 480 ㎡；总建筑面积1200 ㎡。 老 年公寓 、 活动中心项目 24 （ 2） 老年活动中心大楼，长 70m、宽 19m、占地面积 1330㎡，共 6 层， 钢筋砼框架结构 ，建筑面积 7980 ㎡； 2. 室外配套建设： 24812 ㎡，主要含餐厅、煎药室、 洗浴中心 、 广场、 门球场、钓鱼场、种植场等。 ：满足 500700 人的老年人专用起居、厨卫设备、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等（ 含一期项目配套）。 其中建设工程主要 包括 ： 土建工程、 一般 装饰工程、 电梯安装工程、 给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化 等。 叶县康乐苑老年公寓 新建公寓楼和老年活动中心项目，主要经济技术指标详见《综合经济技术指标表》表。 老 年公寓 、 活动中心项目 25 综合经济技术指 标 （表 ） 序 号 项 目 指 标 备 注 1 总用地面积 86670 m2 2 建筑占地面积 5132m2 3 总建 设 面积 50000m2 4 其中：计容积率 面积 21188m2 5 不 计容积率面积 28812m2 6 总绿化用地面积 52020m2 7 建筑容积率 8 建筑覆盖率 % 9 建筑绿化率 60 % 10 停车位 50 辆 老 年公寓 、 活动中心项目 26 第 五 章 工程技术方案 项目组成 叶县康乐苑老年公寓 新建公寓楼和老年活动中心项目，主要由 老年公寓楼、老年活动中心大楼 和 广场、门球场、钓鱼场、种植场、 绿地、 花坛、池沼、道路 和其它 服务用房、保障系统组 成。 该 项目 建筑 ， 主要有多层框架结构、多层砖混结构和低层砖混结构三类建筑。 具 体平面布置详见附图《规划 平面图 》。 建设模式 与 设计理念 叶县康乐苑老年公寓 新建公寓楼和老年活动中心项目将 由 建筑专业 设计院精心设计， 达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖， 房屋布局合理，室内 外所有设施均符合《 老年人住宅设计规范 》的标准。 （ 1）可持续发展理念 ： 其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对 资源 的 利用 做到合理 规划 ， 达 到 建筑物 与生态环境的和谐相处。 （ 2）以人为本理念 ：一切设计在符合《 老年人住宅设计规范 》要求的前提下， 尽可能 在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使 老年人 生活环老 年公寓 、 活动中心项目 27 境更加优美舒适。 （ 2） 服务定位： 本项目 以工薪阶层为主， 以满 足中低 收入家庭需求为目的 ，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。 总 平面规划 原则 该项目 设计的基本原则 ， 是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先 应 强调功能 分区 的合理性。 项目的规划 设计 ，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。 力求 平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理 ，达到 《城市居住区规划设计规范》 和《 老年人住宅设 计规范 》的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。 根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与 老年人 的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。 根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。 室外空间主要布置 门球场、钓鱼场、种植场、 绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、 健身区及道路 等。 区内规划 要 洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。 在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间 设 有排污井口，在 项目 区主入口处并入市政排污主管网内。 老 年公寓 、 活动中心项目 28 对废弃物的处 理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。 项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致， 公寓楼设施完备， 钓鱼场亭台廊 榭 ， 项目区 鲜花簇拥 、绿树成荫。 力争办成河南省最大、功能最完备的老年公寓。 建筑设计规范 叶县康乐苑老年公寓 新建公寓楼和老年活动中心 项目的建筑设计规范， 应满足功能 合理 、设施完善 、安全卫生、适度超前的要求。 既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。 不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。 建筑设计规范必须符合 《 老年人住宅设计规范 》的要求。 由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。 这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。 人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。 这些特征 是该项目 建筑设计的老 年公寓 、 活动中心项目 29 前提。 设计依据 1)《 老年人住宅设 计规范 》（ JGJ12299） ； 2)《 民用建筑设计通则 》 (JGJ37)； 3)《 民用建筑热工设计规范 》 (GB50176) ； 4)《 民用建筑节能设计标准 》 (JGJ26)； 5)《 建筑设计防火规范 》 (GBJ16)； 6)《 住宅建筑设计规范 》 (GBJ96)； 7）其他 相关建筑设计规范。 设计规范 功能设计 1）老年公寓楼： 户型 、居室 以满足 中等中 收入家庭需求为 主体 ， 少量兼顾高端用户。 居室模式除别墅外，主要包括：一室一厅一厨一卫、一室一厅一卫、一室一卫和两 室一厅 一厨一卫 ，户型面积在 2560㎡。 2）老年活动中心 ， 其中 设 健身 理疗中心、康复治疗中心、 图书室及 学习中心 、从业 培训中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。 设有不同规模、不同内容的活动厅室，如游艺厅、 健身 厅、舞厅；音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏 厅 ；休息厅、茶室、小卖部；与之相配合的还有衣帽间、卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。 3） 老年大学，是专门为老年人提供的陶冶心境 、 交流老 年公寓 、 活动中心项目 30 逸趣的学习园地，是一种特殊类型的学校建筑。 根据学员的爱好常设有文学、历史、书法、绘画、雕塑、园艺、戏曲、音乐、舞蹈、体育保健、烹饪、社会学、心理学、政治学、经济学、法 学、现代科技等专题讲座，相应设不同规模的多功能教室，还设有图书资料阅览室、学员作品陈列观摩室、健身室、休息室、医疗急救室等辅助设施。 4）户外活动场所： 离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，他们聚在一起山南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。 庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。 建筑设计 （ 1)总体要求 1） 每一个家庭，每一位老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。 这种变化，一般是渐变的，但也有由于意外伤害而发生突变。 其引发 变化的原因，除了体能自然衰退因素之外，还有由于地面不平、楼梯过陡、缺少安全扶手、用材不当等环境因素造成跌伤、挫伤、骨折、脑出血等等导致突变。 项目 的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所 需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。 老 年公寓 、 活动中心项目 31 2）项目区 公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。 3） 老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。 而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。 项目区 公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。 由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要的。 （ 2） 出入口 设计原则 ： 建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。 门 前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口， 对其心理健康有益。 阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。 出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。 老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。 设计规范： 老 年公寓 、 活动中心项目 32 1） 出入 口内外留有不小于 的轮椅回旋面积。 2） 标志鲜明，易于辨认。 3） 门前平台与室外地面高差不大于 ，并采用缓坡台阶和坡道过渡。 4） 缓坡台阶踏 步踢面高不大于 120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于 1/12。 台阶与坡道两侧 均 设栏杆扶手。 5） 当室内外高差较大设坡道有困难时， 出入 口 前设升降平台。 6）出入 口顶部设雨篷； 出入 口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。 （ 3） 过厅和走道 设计原则 ： 老年 公寓和活动中心 过厅 和走道， 应具备轮椅、担架回旋条件。 通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。 扶手 选择 圆形建材 ，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。 设计规范： l） 户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋 用橱柜和椅凳的空间。 2） 户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于 ， 以 保证轮椅回旋和门扇开启空间。 3） 户室内通过式走道净宽不小于。 老 年公寓 、 活动中心项目 33 4）项目区 公共建筑，通过式走道净宽不小于。 5） 老年人 出入 经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面不 设 高差。 6） 通过式走道两侧墙面 和 高处设 φ40 ～50mm 的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距 40mm；走道两侧墙面下部设。 （ 4） 楼梯、坡道和电梯 设计原则 ： 体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。 楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。 因此， 应采用缓坡楼梯 ， 踏面宽度 应 考虑两脚共踏一步 的需要，设置足够的宽度。 这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。 由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。 采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。 设计规范： 1） 老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于 ，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。