经济适用住房廉租房建设可行性研究报告(编辑修改稿)

经济适用住房廉租房建设可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

量的需要。 解决城市低收入家庭的住房困难问题，根据国发 [2020]24 号文《国务院关于解决城市低收入家庭的住房困难的若干意见》中明确列为各级政府下一步工作和住房制度改革的重要内容，符合国家相关政策的 要求。 目前，泰安市城区低收入家庭的住房困难现状，影响了泰安旅游城市的发展，不利于 泰安 和谐社会的建设。 因此，充分利用泰城优美的自然环境，结合泰安市泰山区的开发，依据泰安市城市规划要求，进行解决城市低收入家庭的住房困难问题，创造优美、舒适的居住环境，并带动附近地区的经济发展，符合国家相关产业政策。 由以上分析可以看出，本项目建成后，可进一步缓解城市低收入群体住房紧张的状况，特别是满足 泰城 低收入者对住房的需求，对提高 泰城 低收入家庭生活质量将起到积极的推动作用。 同时，还将拉动与建筑业相关产业的发展，最终为推进泰安 市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到良好的带动作用。 综上所述，该项目的建设是可行的、必要的。 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 16 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 17 第三 章 市场分析及建设规模 第一节 泰安市房地产现状、趋势及存在问题 城市化进程加快、房改政策的实施 以及 人民生活水平的提高，促使泰安市房地产业步入快速发展阶段。 如今，房地产业已成为国民经济中的支柱产业之一，不仅影响着国民经济持续、健康和稳定发展，而且也关系着全面建设小康社会目标的实现。 一、房地产业发展的现状 房地产开发投资高速增长。 泰安市房地产业经历了低迷、徘徊、成长期 ,近两年出 现高速增长的态势。 1992 年至 2020 年，全市房地产综合开发完成投资 亿元，年均增长 %。 特别是近两年增势异常迅猛，两年 内 房地产投资总额达 35 亿元，是前 10 年投资总额的 倍，其中： 2020 年完成投资额 亿元，比上年增长 倍， 2020 年完成投资额 亿元，增长 %。 目前，房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部分，是拉动投资增长的重要力量。 房地产队伍不断壮大。 1992 年，全市有 9 家房地产开发公司相继成立，改变了由政府部门垄断房地产开发、经营的局面，随着房地产业的发 展，截止 2020 年底全市房地产企业已增至 115 家。 商品房需求旺盛 ,销售价格一路走高。 伴随房地产开发投资的快速增长，商品房销售市场出现了热销局面，房价更是一路攀升。 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 18 2020 年全市在建房屋规模达 万平方米，增长 %；商品房销售面积 万平方米，增长 %，其中住宅销售面积 万平方米，增长 %；商品房屋空置面积 万平方米 ,比上年下降%。 随着销量的增长 ， 泰安房价也持续增长 , 1992 年全市商品房平均销售价格只有 460 元 /㎡， 1999 年涨到 930 元 /㎡， 2020 年达到1608 元 /㎡，目前全市最高房价已超过 5000 元 /㎡。 人均住房面积持续增加，无房户逐渐减少。 抽样调查资料显示： 1990 年，泰安城区人均住房面积只有 平方米， 2020 年翻了一翻达 平方米。 根据房屋产权分类，在房改前 泰安市 居民大多为公有住房，房改后的 1998 年居民自有住房率（含拥有部分产权的自有房）为 72%， 2020 年底自有住房率达到 93%，六年间无房户同比缩小了 21 个百分点。 个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高。 国家房改政策的深入、货币分房全面实施及金融住房信贷出 台等一系列措施，使人们彻底告别了实物分房的旧体制，住房观念由等靠要转变为个人购房。 19982020 年五年全市销售商品房总面积为 万平方米，其中售给个人 万平方米，个人购房比例占到 76%，而 2020 年个人购房比例达到创纪录的 %。 据调查，当前全市有 90%的房改房已被居民拥有，泰安市住房消费已由集团消费投资转为完全个人消费、投资。 由此带动城镇居民居住消费逐年提高， 1998 年泰安人均居住消费 333 元， 2020 年增加到 512 元， 2020 年达到 551 元。 二手房市场成交活跃，价格逐年上 涨。 住房私有率的提高，泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 19 带动二手房市场日渐活跃，近年来成交额和成交价格均有较大程度的提高。 据调查， 2020 年，全市二手房成交额为 亿元，平均销售价格为 1049 元 /㎡， 2020 年成交额增到 亿元，增长了近一倍，平均价格涨到 1272 元 /㎡，上涨 %。 住房消费信贷逐步扩大。 银行按揭服务的开展，有力地推动了房地产消费。 当前各商业银行都加大了消费信贷力度，随着贷款手续不断简化和完善，泰安个人住房消费贷款呈逐年递增之势。 据对部分房产公司的调查，当前购房者有 60%80%是通过银行按揭买房，居民攒 钱买房的陈旧观念有所转变。 居住环境不断改善。 随着‚蓝天、青山、碧水、绿色家园‛生态化城市建设的实施，居民居住环境不断改善，居住质量逐年提高。 近两年泰城加大了公园绿地建设，建成了以东湖公园、南湖公园为代表的公共休闲场所 ,居民居住环境有很大的改善，特别是随着一些外地房地产商的进驻 ,提升了泰安房产的开发理念 ,如新建的龙泽花苑已成为泰城对外宣传的标志性建筑 ,此外 ,近几年建成的嘉德现代城、奥泰山庄、新元花园、擂鼓石小区等住宅，由于设计新颖合理、建筑美观以及良好的居住环境受到泰城居民的青睐。 二、泰安市房地产发展 趋势 目前泰安房地产业已进入上升时期，突出表现为需求增长加快，供求基本平衡，房价升势确立。 随着住房供应的进一步改善 、销售环节的规范、住房金融的支持，居民收入的稳步提高，今后几年泰安 市房地产仍将持续发展。 泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 20 泰安 市房地产业仍有较大的发展空间。 一个国家和地方的经济处于起飞阶段时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生活质量的必由之路。 按照国际通行的算法，人均建筑面积 30 平方米之前，人均 GDP 在 8001500 美元之间是住宅和房地产业发展的高速时期。 泰安 2020 年底人均住房建筑面积 平 方米，人均 GDP 为 1615 美元，还处于住宅和房地产业快速发展的阶段，而由现在发展到全面建成小康社会，并达到中等发达国家水平，按现在的经济发展速度，还将有一段较长的时间，因此， 泰安市 房地产业可持续发展潜力相当大。 房地产消费市场需求增大。 一是居住条件改善的要求增大了市场需求。 国家提出全面建设小康社会的目标，单从居住条件讲就是要基本做到户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全，居民住房将从生存需要向舒适型转变。 根据调查资料显示， 2020 年泰安城区有 43%的城市家庭有 3 间或 3 间以上的住房，大部分居民有换购住房的需要。 二是城镇化水平的提高，带来房地产的巨大需求。 国际经验表明，城市化程度在 30%60%之间，房产市场将进入高速发展期。 2020 年 泰安市 的城市化水平为 44%，按照市委、市政府提出的‚加速推进泰安市工业化和城 镇 化进程‛的规划，必将使城镇人口迅速增加，如果 2020 年泰安城市化水平达到 48%，那么三年间将新增城镇人口22 万人，按届时人均建筑面积 30 平方米计算，需要新增住房面积 660万平方米，相当于 2020 年竣工住宅面积的 3 倍， 泰安市 房产市场仍有很大的潜力。 三是投资型买房渐成时尚。 我们对 1992 年到 2020泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 21 年 间的股票市场、银行储蓄和房地产市场的运行行情进行了统计， 10年来我国的股票指数由 700 点增长到 1200 点，增长不到 1 倍，居民储蓄利率不断降低，而 泰安市 商品房价格则由 1992 年的 460 元 /㎡增长到 1478 元 /㎡，上涨 倍，其投资价值开始显现，近年来投资型购房者越来越多。 随着 泰安市 城市建设步伐的不断加快，一些投资购房者对泰安市房地产市场的发展前景也充满了信心，来泰投资置业者增多，投资型买房已初露端倪。 房地产市场进一步规范，房价将平稳上升。 今年国家针对局部市场过热的情况出台了调整房贷利率等调控政策，泰安 房地产市场未受到大的影响 ， 经过短期观望之后，已步入正常的发展轨道。 当前泰安市 房地产市场基本上还处于中低消费水平，正常的市场消费多，投资性、投机性购房比重很小 , 未出现真正意义上的炒房行为。 统计资料显示，今年 19 月份，全国商品房销售平均单价到了 4239 元 /㎡，与 泰安市 相邻的济南商品房平均销售价格为 3456 元 /㎡，全省青岛最高达到 5487 元 /㎡， 泰安市 销售价格为 1724 元 /㎡，在全国仍处于较低水平。 预计随着国家各项政策的日趋明朗，房地产市场将趋于平稳，在市场需求增加和成本上涨因素的影响下， 泰安市 房价将呈稳步上 升的趋势。 房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。 随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整合、重新洗牌后，一些小的房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 22 系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。 三、 泰安市 房地产业发展的主要问题 近几年， 泰安市 房地产业发展很快，但仍存在一些机制性、政策性、结构性问题，如不及时解决，将严重影响房地产市场的健康发展，这些问题主要表现在以下 方面： 高档商品房比例过大、低价住房有效供给不足，市场供求失衡。 房地产结构失衡问题是房地产业发展中的一个痼疾，目前， 泰安市 住宅产业发展中房地产投资结构同广大消费者购买力之间出现错位现象。 一些房地产开发企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、房价虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力，也造成房价过高的假象；与此同时，由于中低档住房的利润偏低，很多开发商不愿意开发，再加上经济适用房、廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房政策落实不够到位，导致经济适用房开发要么规模过小、要么价格过 高、要么标准偏高、要么购房资格审查不严，或者兼而有之，增加了中低收入者买房的难度。 房价有虚高成分、上涨过快，超过消费者的承受能力。 近两年，一方面居民消费 价格日趋平稳，另一方面则是房价节节攀升。 两年之前泰安最高房价超过 3000 元时，好多人感觉已是天价，而短短两年之后，最高房价已超过 5000 元，房价的连续攀升且上涨过快，加重了普通市民、特别是中低收入者买房负担。 这种脱离市场规律的房价上涨，造成房屋定位脱离实际，高价房过多，形成了有价无市的泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 23 局面。 当前的市场，一方面高档住房相对较多，经济实用的微利房偏少并存在 社区服务不配套、建筑质量差等种种问题。 另一方面，一部分空置房屋过高的房价被各种力量支撑着不愿降价出售。 存在部分开发商盲目追捧的现象。 房地产行业前景看好、加之房价连年不断上涨，相对于其他行业的利润率而言，可以说近几年来房地产业的暴利已经是公开的秘密，由此导致外来资本‚逐利而来‛，大量涌入。 在房地产市场火热的同时，由于房地产业相对于其它产业更有利可图，许多企业积累资金纷纷转向加盟房地产业，首先抢占土地这一稀有资源，从而造成土地价格虚高和建筑成本居高难下，致使房屋价格不断上扬，商品房供应结构不尽合理。 突出表 现在近年来实施的土地使用公开投标拍卖中，竞争愈演愈烈，价格一再被追高，土地中标价明显高于底价，这更加大了住宅土地的开发成本。 房地产开发企业资质水平低，经营理念低。 当前 泰安市 房地产开发企业虽已达 115 家，但是拥有国家资质的只有 62 家，其中拥有一级资质的只有 2 家，二级的有 6 家，三级、四级分别是 21 家和33 家。 泰安市 房地产企业处于刚刚起步阶段，还未形成品牌化、规模化和集团化开发，大多数企业经营理念低下，开发商尚处于简单的建楼卖楼阶段，低水平的市场运作使得房屋产品结构品质欠缺，开发缺乏品味，没有形成自己的品 牌特色，使得一方面大量拥有购买能力的消费者买不到合适的房屋，另一方面已有的商品房销售不出去。 2020年，全市竣工房屋面积为 ,实际销售面积 ,产销比只有 ： 1。 统计资料表明，泰安 2020 年至 2020 年空置商泰安市经济适用房、廉租房建设 泰安 市睿泰建设项目管理有限公司 24 品住宅面积为 12 万平方米、 22 万平方米、 15 万平方米，‚有房无人住，有人无房住‛的现象并非少数。 房地产市场的信息不对称。 一是政府把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题。 政府掌握着要出让国有土地的信息，而房地产开发商对政府出让的国有土地的信息 了解很不充分，以至于出现了‚有钱的找不到合适的地，有地的找不到合适的人‛的情况。 二是消费者购房时的信息不。