空港新城空港花园某地块限价房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

空港新城空港花园某地块限价房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

、渔各业发展。 全年平均降水量为 537 毫米650 毫米，平均温度 ℃ ℃。 热量条件南北差异明显，年均气温南部一般比北部高 ℃。 累计年光照时数平均 为 小时 小时， 6 月、 7 月、 8 月 3 个月的日照时数占全年的 32%左右，对夏收作物的成熟和秋收作物的生长发育很有利。 北部无霜期为 172 天 205 天；南部无霜期为 212 天 223 天。 （ 二 ） 地形地貌 区内 地势北高南低，呈阶梯状。 东北部的旬邑县石门山峰海拔 米，为全市最高点。 东南部的三原县大程镇清河出境地，海拔 362 米，为全市最低处。 北部属渭北黄土高原半干旱沟壑区的南缘，海拔 1000 米至1800 米，面积 平方公里。 南部为渭河盆地，属关中平原的一部分，面积 平方公里 ，地势平坦。 农垦历史悠久，南部平原除栽培树种外，自然植被分布较少；渭北黄土高原上仅在旬邑县的马栏、石门山区保留一定面积的天然次生林，在淳化县北部的黄花山，泾阳县北部的嵯峨山、北仲山以及永寿县的槐平山残存极少量的天然次生林，绝大部分地方天然植被已被人工植树所代替，森林覆盖率为 %。 空港新城空港花园 A 地块限价房建设项目 15 （ 三 ） 水文情况 境内水资源主要由河川径流和地下水所组成。 全市多年平均自产地表径流 亿立方米，地下水不重复量 亿立方米。 大气降水量是地表径流及地下水补给的主要来源之一，分布呈南少北多之势。 地下水资源南富北贫，南部潜 水是地下水的主要部分，潜水埋藏浅，循环交替快，易于调蓄。 境内山系山脉主要为土石山岭，集中分布在中北部，主要有子午岭余脉的马栏山、石门山，中部嵯峨山、笔架山、北仲山、九山和五峰山自南而北依次排列。 河流均属黄河流域渭河水系，主要有渭河、泾河、沣河、漆水河、清峪河、三水河、黑河、泔河、冶峪河。 其中渭河为黄河一级支流，境内流长 公里，流域面积 平方公里；泾河为渭河一级支流，境内流长 公里，流域面积 平方公里。 社社 会会 条条 件件 （一）区域概况 西咸新区是继上海浦东新区、天津滨海 新区、重庆两江新区之后我国的第四个副省级新区。 新区内交通便利，资源丰富，西安咸阳国际机场位于新区北部，有福银、西宝等 6 条高速（含在建）、 G31 G108（ 310）等2 条国道、 S20 S104 等 2 条省道穿过。 截止 2020 年底，新区内总人口 万人，城镇人口 万人，乡村人口 万人，城镇化水平 23%。 渭河以南已建有西安车辆厂、西部汽车城、子午轮胎、法士特、海天制药等企业；渭河以北主要有长庆石化、天宏硅业、渭河电厂、泾河新城、空港物流等企业。 2020 年，区内生产总值 130 亿元，地方财政收入 亿空港新城空港花园 A 地块限价房建设项目 16 元，规模以上工业企业总产值 394 亿元。 空港新城位于西咸新区咸阳市境内，咸阳市地处 八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亘北，山水俱阳。 东邻省会西安，西接杨凌国家农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤，全市辖 1 市 2 区 10 县，总面积 10196平方公里，总人口 516 万。 咸阳风景秀丽，四季分明，物产丰富，人杰地灵，是古丝绸之路的第一站，我国中原地区通往大西北的要冲。 咸阳有着2350 多年的建城史，是中国甲级对外开放城市、国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市、首届中国魅力城市、中国地热城、全国十佳宜居城市、首批 中国优秀旅游城市、全国精神文明创建工作先进市及中华养生文化名城。 2020 年，关中 — 天水经济区发展规划颁布，国家将加快推进西咸一体化建设，着力打造国际化大都市。 西咸新区 将成为西安国际化大都市的主城功能新区和生态田园新城、引领内陆型经济开发开放战略高地建设的国家级新区、彰显秦汉文明和推动国际文化交流的历史文化基地、统筹科技资源的新兴产业集聚区、城乡统筹发展的一体化建设示范区，最终形成以核心板块支撑、快捷交通连接、优美小镇点缀、都市农业衬托的新型城市形态。 空港新城空港花园 A 地块限价房建设项目 17 图 3— 3 西咸新区区位图 （ 二 ） 交通状况 西咸 新区 位于祖国版图的中心，是中国大地原点所在地，自古就是西部战略重 地。 今天的 咸阳 ，称得上西北连接世界最便捷的城市。 拥有国内六大航空港之一和西北地区最大的航空港及出口产品内陆港，从这里坐飞机出发，一小时之内可达全国 40 多个重要城市。 毗邻亚洲在建最大的火车站，全国 9 条铁路、 6 条高速路在此纵横贯穿，正在规划建设的北京至昆明、乌鲁木齐至上海两条高速铁路唯一的交汇处也在这里，咸阳将形成到其他重要城市的陆路 “ 一日交通圈 ”。 空港新城空港花园 A 地块限价房建设项目 18 新区内空港新城道路交通条件便利，更有多条在建及规划道路逐步完善中。 第五大道、空港南环路于 2020 年 3 月底开工。 沣泾大道、第一大道、北辰大道等车道环线已经进入规划设计阶段。 图 3— 4 项目对外交通图 由此可见，无论是项目的自然条件，还是社会条件都基本符合项目建设要求，且无对项目产生重大实施障碍的制约条件。 空港新城空港花园 A 地块限价房建设项目 19 第四章 项目开发方案 空港新城空港花园 A 地块限价房建设项目总用地面积约 平方米，规划总建筑面积约 113190 平方米。 项目建设内容主要包括：新建 36 栋多层住宅楼、部分社区服务用房、部分沿街商业用房及 1 所幼儿园，具体为：住宅建筑面积 106435 平方 米，社区服务用房 345 平方米，商业用房 4210 平方米，幼儿园 2200 平方米。 项目整体分为两期实施。 一期规划总建筑面积约 60870 平方米，其中住宅建筑面积 57229 平方米，社区服务用房 245 平方米，商业用房 3396平方米。 二期规划总建筑面积约 52320 平方米，其中住宅建筑面积 49206平方米，社区服务用房 100 平方米，商业用房 814 平方米，幼儿园 2200平方米。 项目主要技术指标一览表如表 4— 1。 表 4— 1 主要技术指标表 序号 技术经济指标名称 单位 指标数据 备注 一期 二期 合计 1 总 用地面积 ㎡ 约合 亩 其中：净用地面积 ㎡ 代征道路面积 ㎡ 2 总建筑面积 ㎡ 60870 52320 113190 其中：地上建筑面积 ㎡ 60870 52320 113190 地下建筑面积 ㎡ 0 0 0 住宅 ㎡ 57229 49206 106435 空港新城空港花园 A 地块限价房建设项目 20 序号 技术经济指标名称 单位 指标数据 备注 一期 二期 合计 社区服务用房 ㎡ 245 100 345 商业用房 ㎡ 3396 814 4210 幼儿园 ㎡ 0 2200 2200 3 建筑物占地面积 ㎡ 11556 10134 21690 4 绿地面积 ㎡ 14469 16194 30663 5 容积率 6 建筑密度 % % % 7 绿地率 30% 42% 35% 8 居住户数 户 606 474 1080 9 居住人数 人 1939 1517 3456 人 /户 10 停车位（地面停车位） 个 320 255 575 开开 发发 理理 念念 （ 一 ） 人文主义理念 坚持以人为本的设计思想，在规划设计中首先研究人的居住行为、居住心理、以及对生活环境的要求，合理协调各方利益关系，通过营造空间尺度适宜、居住舒适方便、配套设施齐全的住宅小区，形成具有亲和力、凝聚力的文化社区人文环境。 （二）形态适度理念 小区的密度是构建空间的基本元素，根据地域特点和自然条件，本着合理利用土地资源，考虑适度紧密 的群体形态和紧凑的街区形成有助于形空港新城空港花园 A 地块限价房建设项目 21 态亲切和谐的传统居住氛围，合理的密度也体现了社区的可持续发展的原则。 总总 平平 面面 布布 置置 本项目拟建场地整体呈规则的矩形，其中一期建设区域在场地西南，整体呈“ L”型；二期建设区域位于场地 东 北。 项目整体设置 2 个主出入口和 2 个次出入口。 其中 2 个主出入口布置于场地南北两侧中段，面对园区七路和场地北侧规划路； 2 个次出入口布置于场地东西两侧中段，面对园区十路和场地西侧规划路。 总平面布局考虑日照、朝向要求，做到各户型的景观均好性和朝向合理性。 本项目 多层住宅楼由南向北依次均匀平行布 置，商业部分沿小区南北两侧的园区七路、场地北侧规划路设置，具体形式为住宅楼底层商业。 小区服务用房设置在小区南、北、东三个出入口附近；幼儿园设置在小区东侧出入口以北，紧邻园区十路。 场地整体设置环形通路，整个区域布局简洁，明快。 绿地以小巧、紧致的原则布置于各建筑周边，结合组团级绿化，从而彰显“绿色在您身边”的布局理念。 详见总平面布置示意图。 建建 设设 设设 计计 （一）建筑立面及风格 建筑立面以现代简约风格为主题，建筑的外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感，凸窗、阳台、外墙构件等体现出技术的精美。 同时，考虑到最大限 度利用太阳能的需求，在阳台外侧预留太阳能平板集热器安装平台，供入住业主后期自行安装太阳能平板集热器供应生活热水。 建筑 立面空港新城空港花园 A 地块限价房建设项目 22 以灰色，白色为主，使建筑颜色立即生动 、协调。 （二）层数及层高 本项目建设内容包括住宅楼、商业用房、社区服务用房及幼儿园。 层数方面住宅楼均设计为地上 6 层，场地南、北两侧沿园区七路及场地北侧规划路布置的住宅楼底层设计为商业用房，社区服务用房设计为地上 1层，幼儿园设计为地上 3 层。 层高方面，住宅层高拟定为 米，商业用房层高拟定为 米，社区服务用房、幼儿园层高拟定为 米。 （三）户型设 计 本项目住宅户型设计应遵循以下原则： ①户型设计应注重细化功能，把握尺度营造气氛，使使用功能更具灵活性； ②住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑； ③户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来使用需求； ④采用最经济的尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。 根据《陕西省保障性住房建设标准》中限价商品房套型建筑面积规定，本项目住宅面积每套控制在 90 平方米左右。 （四）装饰装修 根据《陕西省保障性住房建设标准》中对房屋装修的要求，本项目户内外装修应遵循适用、经济、简朴的原则，一次装修到位，禁止豪 华装修。 ： ①户门采用钢制保温防盗门或防火门，带猫眼及锁闭装置； ②室内门采用镶板门或夹板门； 空港新城空港花园 A 地块限价房建设项目 23 ③卧室、起居功能空间及过厅：楼地面水泥砂浆；墙面和天棚面环保涂料；水泥踢脚；木质窗帘盒；底层外窗防盗栏； ④厨房、卫生间：楼地面防滑地砖；天棚面铝扣板吊顶；墙面瓷砖到顶； ⑤阳台：楼地面水泥砂浆；墙面和天棚面环保涂料。 ： ①单元门采用钢制防盗门； ②楼梯间、电梯厅、前室等空间：楼地面水泥砂浆；墙面和天棚面耐擦洗环保涂料。 景景 观观 设设 计计 景观设计 需配合建筑设计的平面布局和地形特征，使街道及广场景观与建筑空间有机的融为一体，使住户或顾客在不同层面和角度，均可欣赏到优美的景观。 环境设计对私人空间和公共空间需进行不同的处理，注重室内外空间的交融，最大化体现空间价值。 每个景观节点形成的主题空间需设有与主题相关的景观小筑或环境小品，营造舒适的空间环境供人们观赏、浏览和休憩。 各主题景点的布局或设计需充分考虑人流、环境及噪声等各方面因素。 景观主题强调细部设计，如雕塑、小品、景墙、花坛、草地等，并利用其具有特色的观赏植物、铺地材料等作以点缀，以突出自然或温馨等主题气氛。 植物设计需强调四季色彩变化，以植物的形、色、香等特征来创造出一个诗情画意的环境。 广场及街道的铺地材料的质地和颜色应与主体建筑材料协调，合理地空港新城空港花园 A 地块限价房建设项目 24 安排深浅色彩的搭配。 在建筑物和停车场的出入口及节点广场中需以特色铺饰材料、既能满足功能要求，又能创造出悦目及舒适的地面景观。 按场所行为提供不同的室外空间场地，以供各式运动及娱乐等动态活动。 结结 构构 设设 计计 本项目建筑结构选型主要考虑以砖混结构。 项目所在地区抗震设防烈度为七度。 工程结构耐久年限均按 50 年设计。 给给 排排 水水 设设 计计 （一）给水设计 式 根据空港新城总体建设规划，空港新城区域水源近期由第五大道现状DN600 给水管机场引水管接入供水，远期渭河以北建设第二条过渭引水工程，配套建设泾渭水厂供水，同时在空港新城北侧、综合保税区西侧规划有一座给水泵站。 本项目用水计划沿场地周边园区七路、园区十路沿线规划建设的市政给水管网接入。 项目室内 供水管网采用 生活、 消防 二 合一系统，管网 采用环状与枝状相结合的铺设方式，干管环状设置，支管枝状设置，给水管道可用 PE 管，柔性接口。 室外供水管道为埋地敷设方式，其管材采用球墨铸铁给水管。