盘锦市现代广场可行性研究报告(编辑修改稿)

盘锦市现代广场可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

较好，只要其他相关条件到位，估计销售难度不大，保守估计在今年年底 预定率将达到 20％， 2020年上半年销售率将达到 60％，余下 40％在现房出来，交付使用之时将陆续销售完毕。 商业部分的销售关键看招商这块的执行力度，执行到位的前提 18 下，临街商铺估计在年底即可销售一空，内圈商铺在 2020年上半年（五月份）力争完成 60％的销售率，剩下部分预计在现房出来，商业氛围逐步显现之时得到良好销售。 三、销售价格预测 商业部分 现代广场商场部分的销售价格，以芙蓉苑、山水花园和荷塘家园作为比较实例，依据个别因素、区域因素、市场背景等因素进行分析，通过交易情况、交易日期、房地产状况（包括区域状 况、实体状况）修正得出一层商铺的平均售价，再依据其他楼层商铺与一层商铺的商业关系，评估出其他楼层商铺的平均售价，最后假定各楼层建筑面积相同，得出东方商业广场的平均售价。 详细计算过程见附件。 可比实例 芙蓉苑 一层商铺 售价： 9300元 /㎡ 可比实例 山水花园 一层商铺 售价 ： 6300 元 /㎡ 可比实例 荷塘家园 一层商铺售价： 9300 元 /㎡ 现代广场商铺销售价格 层数 垂直递减比例 平均售价计算值（元 /㎡） 平均售价取定值（元 /㎡） 一层 1 9512 9500 二层 5707 5500 三层 3995 4000 四层 3196 3000 五层 2557 2500 19 整体平均售价取定值（元 /㎡） 4900 根据本项目 楼盘在位置、周边环境、市政配套、建筑质量、交通、楼盘规模、朝向、外观、社区素质、发展商实力及信誉、户型设计、环保等方面的因素进行对比分析， 结合其他项目的销售价格和产品之间的差异比较，以及市场能够承受的价格制定本项目的均价。 据表中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。 故将所要建立的回归方程设置为： Y＝ a+bX 1728＝ a＋ ① 1900＝ a＋ ② 1800＝ a＋ ③ 1700＝ a＋ ④ 计算得到： Y＝ 本项目的楼盘得分为 ，代入公式得 Y＝ ＝ /平方米 得出本案的楼价平均为 元 /平方米。 由于此价格估算有 5％左右的误差，故锦绣花园住宅销售均价初步确定为 1750 元 /平方米 第四章 项目的工程技术方案 20 一、总平面及建筑方案： 本项目现代广场商业部分 5 层，锦绣花园高层部分为 26 层，小高层部分为 12层，青少年活动中心为 6层，总建筑面积 ㎡。 商场部分主入口正对广场，在大厦主入口处、内街及中间广场布置绿化、水池等室外景观设施，在长江路路侧设置次入口；锦绣花园出入口设在西面，与商场部分人流分开，现代广场四周设置环形通道，地下车库出入口分别设在东面和西面。 本项目是一个集商场、餐饮、娱乐、住宅、科教等功能为一体的配套齐全的标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设计简洁明快、富有现代感。 二、结构： 商场部分：采用柱网为 的钢筋混凝土框架结构。 锦绣花园结构： 26层部分采用钢筋混凝土剪力墙结构， 12层高层采用钢筋混凝土框架结构。 三、供配电工程： 本项目总建筑面积为 ㎡，按 70VA/㎡的电力容量计算，本项目需设置 6000KVA 的变压器及与之配套的低压配电系统。 四、给排水工程 给水：本项目设 1 路水源，进水管径为 DN200 铸铁给水管。 供水方式采用分区给水方式，低层部分由市政给水管网直接供水；高层积小高层部分由地下储水池通过加压水泵提升到屋顶水箱供水。 本项目在地下室设一容量为 600m3 贮水池，在屋顶设容积约 21 50m3的水箱，设 2台扬程达 100m 的生活水泵（一用一备）向屋顶水箱供水。 室外管网采用铸铁给水管，室内给水管采用 PPR 塑料管。 给 水：采用一户一表制。 排水：室内排水管网采用 UPVC 塑料管，室外排水管采用钢筋混凝土管。 厨房废水和卫生间污水经化类池排入城市污水管。 所有屋面排水管均采用内排水方式排入室外雨水管网。 消防：本项目设室内消火栓系统、自动喷淋系统、消防自动报警及联动系统 五、人防： 本项目需按地面以上总建筑面积的 2%建造人防地下室。 六、弱电工程： 本大厦弱电线路有有线电视、宽带网、电话、电视监控等。 七、主要设备设施： 冷暖空调和通风系统：商场部分根据设计要求采用以电为能源的品牌空调主机，同时设置通风系统； 防盗和监控系统； 电梯：商场每层设自动扶梯二组上、下自动扶梯，一台 2 吨货梯，两台观光电梯（ 1 吨） 八、交通与停车： 本项目车辆停放考虑地上与地下停放相结合的方式。 地下停车场设在一层地下室，可停放车辆 105辆；地面停车主要包括商场前临街广场、住宅前停车坪和一层架空层、商场与青少年活动中心之间的内广场，共计可停 22 放车辆约 60辆。 九、环境保护 ： 优越的自然环境是本项目的最大优势和买点， 在项目开发过程中应制定有效的环境保护措施，有效保护这一自然资源。 施工中的环境保护：本项目施工过程中机械设备噪音及施工中的粉尘对周围环境会造成污染。 因此应尽可能使用噪声较小的施工设备，尽量避免夜间施工，以免噪音扰人。 对粉尘拟采用喷水除尘。 建筑垃圾及时清理、文明施工。 使用中的环保： A. 室内卫生间采用污、废水分流排放系统，排水系统均设置专用通气立管。 污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管道。 B. 厨房油烟废气采取油烟净化处理。 C. 商场和住宅的垃圾应及时清理，实行垃圾袋装化。 环境景观改造： A. 商场、住宅竣工后应进行 周围道路园林景观工程建设，营造一个美丽、舒适的购物、休闲、居住环境。 B. 对现有山林植被进行取舍和修整。 C. 在上山坡道旁依山就势，营建跌水瀑布景观，增强环境的灵气。 D. 在适当位置建造园林景观小品，起画龙点睛的作用。 E. 根据植物分布情况将后山划分木兰园、竹园、桂花园等花卉园区。 第五章 项目管理与建设进度计划 23 一 、项目运作模式 组织机构：该项目由 盘锦 房地产开发有限公司进行整个项目的全程管理和运作。 项目总投资额约为。 二、招投标管理 工程项目建设的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备 、材料等的采购，均采取招标形式。 招标方式可采取公开招标或邀请招标。 二、 工程监理 本项目应请有实力的监理公司对工程施工进行全过程监理，严格按工程监理规范程序管理，把好工程质量关。 三、 物业管理 物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。 本项目竣工后组织专门的物业管理机构进行统一管理，负责市场、住宅的清洁、维护、保安等各项具体事务。 四、 建设进度计划 为了加强工程建设步伐，在确保工程质量的前 提下、加强关键线路进程的各项管理工作，编制好施工组织设计、搞好安全施工，以使项目尽快竣工受益。 本项目分三期进行实施，总工期为 2年，其控制性进度计划如下 2020年 10月 1 日开工建设， 2020 年 1月 30 日完成第一期工程土方、 24 基础及地下室工程 (4 个月 )。 2020 年 2 月 1 日至 2020 年 5月 30 日完成一期工程主体施工。 2020 年 6 月 1 日至 2020 年 10月 10日完成一期工程装饰工程。 2020 年 11 月 20日一期工程竣工验收。 2020 年 5 月 20日二期工程竣工验收。 2020 年 9 月 20日三期工程竣工验收。 五、 销 售计划 根据工程进度计划制定相应的销售计划： 工程进度 销售阶段 销售比例 销售 收入 商场部分 住宅部分 青少年活动中心 2020 年 10 月 —12 月 项目销售宣传阶段 2020 年 1 月 — 5月 项目销售预定阶段 15% 187 10% 18 205 2020 年 6 月 — 11月 商场销售热销阶段 40% 13568 20% 1052 10% 107 14620 2020 年 12 月 — 3高层住宅热销阶段 30% 7503 35% 1248 10% 107 8751 25 月 2020 年 4 月 — 5月 小高层住宅热销阶段 10% 2501 15% 535 30% 320 3356 2020 年 6 月 — 8月 整个项目强销期 5% 1250 15% 535 30% 320 2105 2020 年 9 月 — 12月 尾盘销售阶段 5 179 20 214 393 100% 25009 100% 3567 100% 1068 29430 第六章 项目营销和招商方案 26 一、销售、租赁比例 本项目营销中可采取二种经营方式： 第一种方式：全部采取销售的方式。 此方式 可以尽快回笼资金、消化所有商业面积，减轻资金压力，提高资金的周转率，尽快获得投资回报收益。 第二种方式：部分销售、部分租赁的方式，即全部住宅、 1 至 3 楼商场及 50%的地下车位采取销售方式；而 4 至 5 层商场、青少年活动中心和另外 50%的地下车位采取租赁的方式。 此方案是在公司资金实力比较雄厚，不急于把所有的可售面积一下销售出去以获取利润，而是从长远利益考虑将部分商场和车库进行租赁经营，获取长期稳定的租金 收入，将来在市场繁荣之后也可将未出售的商场以更高的价格出售，以期获得更大的收益。 选择那种经营方式要视公司的经济实力和其他因素决定。 二、运营策略： 商业广场应先确立主力商店 ( 如主力店、大卖场、大型专业店 ), 并在招商过程中优先办理。 商业广场最成功的客源始于主力商店 , 在此基础上。