滁州市花山彩云洞养生旅游度假区项目策划规划设计(编辑修改稿)

滁州市花山彩云洞养生旅游度假区项目策划规划设计(编辑修改稿)内容摘要：

胜地 ,也是滁州旅游的必去地。 山由晋元帝司马睿以其王号封而得名 ,琅琊山现为国家重点风景名胜区和国家森林公园 ,2020年 12月被国家旅游局命名为首批 AAAA 级旅游区。 整个风景区面积 115 平方公里 ,森林覆盖率达 90%。 山中沟壑幽深 ,林木葱郁 ,泉水叮咚 ,湖泊星罗。 景区第一个景点野芳园 ,区内主要有洗心亭、琅琊墨苑景区、醉翁亭景区、深秀湖景区、琅琊寺景区、南天门景区、欧阳修纪念馆等 ,周边还有花山彩云洞等景点。 琅琊山风景区特色： 琅琊墨苑景区： 琅琊墨苑建筑为苏州园林风格，亭堂飞檐翘角，色彩淡雅和谐，山上峰峦叠翠，山下亭、台、轩、廊、小桥、假山曲径相通，景色宜人。 墨苑碑廊弘扬了中 华传统文化，进一步丰富琅琊文化内涵，其中收集、整理了与琅琊山、醉翁亭文化有关的珍贵诗文，并征集了名人书法墨宝两百多篇，镶刻于此。 步入琅琊墨苑不仅可以欣赏琅琊园林美景，更是游人了解琅琊山、研究琅琊山的好去处。 醉翁亭景区： 醉翁亭为四大名亭（另有北京－陶然亭、湖南长沙－爱晚亭、杭州西湖－湖心亭）之首，始建于北宋庆历六年 (1064 年 )，由唐宋八大家之一欧阳修命名并撰《醉翁亭记》一文而闻名遐迩。 “滁之山水得欧公之文而愈光”。 脍炙人口的佳句“醉翁之意不在酒，在乎山水之间也”更是家户喻晓。 景区内亭、台、轩风格各异，园 中有园，景中有景，人称“醉翁九景”；其中欧阳修手植梅为全国四大梅寿星之一，苏东坡手书《醉翁亭记》碑堪称稀世至宝；醉翁亭被誉为“天下第一亭”。 深秀湖景区： 深秀湖取《醉翁亭记》中“蔚然而深秀”而得名，湖水上源琅琊溪，清澈透底，九曲桥、湖心亭、玉带桥与四周山色相映，泛舟垂钓，其乐无穷。 琅琊寺景区： 琅琊寺为唐大历六年由滁州刺史李幼卿与山僧发琛所建，是著名的佛教胜地，景区内有 85 处景点和遗址，其中吴道子画观自在菩萨像为稀世至宝，缅甸捐赠千尊玉佛为全国之最，寺庙终年香火缭绕，为全国重点保护寺庙。 南天门景区 ：南天门 位于琅琊山东南制高点，有会峰阁、古碧霞宫等古建筑群。 碧霞宫现有全真华山派传人主持管理；登天门可远眺长江如带、钟山似螺，瞰群峰汇聚，似潮奔涌；一九九二年七月三日，在这里拍摄到的“海市蜃楼”景象被誉为“千古奇观”。 欧阳修纪念馆 (原同乐园 ):位于醉翁亭西 400 米处，分东西两院，以亭廊相连，动静相宜；馆名由郭沫若先生亲笔题写，馆内塑有欧阳修塑像和全面介绍欧阳修生平的三十幅壁画，充分展示了欧阳修的为人、为政、为学、为文，以历史本来面貌，将一代文宗欧阳修的形象再现于广大游人面前。 庭廊两侧镶刻了苏轼、苏唐卿、祝枝山、赵孟兆页、文征明、董其昌等历代名家书写的《醉翁亭记》碑刻，置身其中，令人叹为观止。 滁州旅游资源 得天独厚，自然风光和人文景观交相辉映，是理想的旅游休闲度假胜地，花山普贤庵景区，山林尚处于原生态，还未启动开发， 景区内有普贤庵遗址、冻骨泉、白鹭洲、花山洞（又 名彩云洞）等景点资源，山色清幽、植被茂密，秋季有白鹭迁徙过境在此歇脚，顶峰三百丈海拔高度 米，为规划区内最高峰，花山生态养生度假区 旅游区野趣浓郁，景色秀丽，成为旅游开发的热土。 利用南谯区森林面积大、树种资源丰富、森林覆盖率达 35%的良好生态环境，以施集、珠龙、南谯办、沙河、腰铺、和红琊山林场为主，紧紧围绕琅琊山自然与人文遗产地、皇甫山自然保护区建设规划，重点开展彩云洞、九天峰、二郎湖、清流关、红琊山森林公园、沙河图业生态园、琅琊山大生态示范园、舜耕生态农业园、清流生态湿地公园、侏罗纪公园等 10 个 森林旅游项目建设。 加快皇甫山文化旅游基地、乌衣历史文化街区、舜耕生态文化园、中共苏皖省委旧址红色旅游等四大文化产业基地建设，扶持一批像图业生态园、九天峰度假村等生态观光休闲度假基地，推动文化产业与教育、科技、体育、信息、金融、旅游、外经贸等相关产业深度融合。 四是进一步提升文化影响力，做好创作文章，打好精品力作牌， 旅游 资源禀赋及评价 ： 自然生态价值 ： 气候环境宜人。 属 北亚热带季风气候区，气候温和，四季分明，日照充足，无霜期较长（多年平均约为 220 天），雨热同季，雨量适中， 1993 至 2020 年，年均降水 毫米， 冬暖夏凉，气候宜人，空气清新，适宜人们休闲、度假。 植被尚好， 山体绿化植被茂盛，层峦叠嶂，鸟语花香，适宜景区的绿化、美化。 天然次生林、人工林；针叶林、阔叶林相交错 ， 列为国家级保护动物的有鹤、鸳鸯、白顶长尾雉等 11 种，列为省级保护动物的有小灵猫、獐、鹭鸟等 26 种； 野生药材有丹参、桔梗、田三七、车前草等数百种。 乔灌木 83 科 187属 500 余种，经济作物以毛竹、 滁州贡菊 、 南谯贡茶 等为主。 主景区 背山面水，地形多样。 该区块地形变化较大，起伏的丘陵、陡峭的山体、幽静的山谷构成了复杂多变的山地乡野 特色。 背山面水，地块内大部分区域可见 水库水景，以向阳坡为主。 该区块有着良好的自然生态条件，有城市稀缺的清新空气和绿色空间，可称它是一个城市的 “ 绿肺 ” ，具有较好的自然旅游资源，适宜于健体、休闲度假、生态、乡村旅游等旅游项目的开发利用，符合现代 生态养生 旅游开发的价值取向。 历史文化价值 ： 地域文化丰富， 滁州，古称“清流”、“涂中”，最早属于扬州棠邑（今南京市六合区），三国设镇，南朝建州，隋朝始称“滁州”，因滁河（涂水）贯通境内，又“涂”通“滁”，故名为“滁州”。 滁州市，又称“皖东”，素有“金陵锁钥”、“江淮保障”之称，是六朝古都—— 南京的江北门户，隔江与南京遥望。 滁州南据长江，东控京杭大运河，是为江东之门户，江淮之重镇。 这里临江近海，物富文昌，唐代大诗人韦应物知滁州，作“春潮带雨晚来急，野渡无人舟自横”（《滁州西涧》）；唐宋八大家之欧阳修著《醉翁亭记》流传千古，南宋大词人辛弃疾在滁州抗金，更发出“烽火扬 州路”之感喟。 江畔淮东滁州自古为西吴湖熟文化的发源地之一，吴文化和淮扬文化在这里交汇融合、熠熠生辉。 这里人文荟萃，名贤辈出，“儒风之盛、夙冠淮东”。 三国东吴智囊、大都督鲁肃，宋代画家崔白，二十四孝子之朱寿昌，《儒林外史》作者吴敬梓，明代开国皇帝朱元璋，滁阳王郭子兴，大明天宁翼元帅何文辉，清代著名女学者王贞仪，上海市委书记、海协会会长汪道涵，中央政治局常委、国务院副总理李克强，复旦大学校长章益，著名书法家黄学江，两院院士、国际宇航科学院院士陆元九，西安交通大学副校长、中国科学院院士陈学俊，教育家、国民政府教 育部长杭立武，近代杰出建筑师吕彦直，江苏巡抚吴棠，还有诸如范常、胡松、方俊颐、吕本元、张远等名人贤士。 宋城西涧滁州吴风汉韵，底蕴深厚，历史上无数文人骚客，王侯将领流连于此，徘徊于山水之间。 北宋大文豪欧阳修任滁州太守，留恋于环滁琅琊之美景，遂著《醉翁亭记》；唐代大诗人韦应物知滁，感喟滁州自然风物之秀丽而作《滁州西涧》；南宋大词人辛弃疾抗金报国，发出“烽火扬州路”之感喟；一代清官包拯任天长县令留下智断牛舌之名案；著名大文豪苏轼也曾数临滁州泼墨挥毫；西晋琅琊王司马怞南下伐吴，屯兵琅琊山中，东吴孙皓于滁州献玺 ，东吴灭亡，而此山亦号“琅琊。 蜚声海南外的著名民歌《茉莉花》发源于滁州、南京一带并由滁州天长人整理创作而成，遂成皖苏民歌。 数千载的岁月流转、沧海变迁，滁州，越发显得神定气闲，清新脱俗。 徜徉在滁州的大街小巷，厚重的历史文化气息扑面而来。 千年文化的遗迹仿佛粒粒珍珠，遍布在城市的角角落落，连缀成一幅波澜壮阔、神采毕现的历史画卷。 滁州具有悠久的 历史 文化 ，又是 人文荟萃、名贤辈出、 “儒风之盛、夙冠淮东” 之地，拥有滁州特色的江淮文化、名人文化、儒林 文化和民俗文化。 区内历代宗教香火旺盛，底蕴深厚的礼佛文化为自然山水增光 添色。 总之，该景 区具有一定的历史文化 底蕴，这些历史文化的积淀，丰富了风景名胜区的文化内涵，为生态养生旅游 开发建设奠定了人文资源基础。 科学价值 ： 区内植物天然树种较多，有枫香、刺槐、马尾松、杉树 、毛竹 和 雪松、广玉花、蜀桧等风景苗木 等，经常可见松鼠、刺猬、小鸟等小动物， 列为省级保护动物的有小灵猫、獐、鹭鸟等 26 种 之多， 具有很高的科研、科普价值以及由此延伸的观赏、考察价值。 游憩价值 ： 区内自然资源丰富，呈 低山起伏 、谷深林幽、 鸟语花香的山地乡野自然景观。 背山面水，地块内大部分区域可见湖泊 水景，湖光山色，适宜游览和休憩。 但是，山林中水体稀少，造成目前山景略缺灵气。 综上所述，虽然该区块自然资源丰富，但资源品级并不高，不适宜开发单纯观光型旅游项目，应凸现 “ 城市绿肺 ” 的功能特色，开发以度假、休闲、游憩、静心、健康、运动为主的综合性 养生 旅游产品。 该区块地域文化深厚，但可挖掘的与周边景区具有差异性的文化比较稀缺，因此，应进一步挖掘文化，发掘文化“ 闪光点 ”。 项目 市场分析 ： 南京 高档房产调查分析 ： 发展历程 ： 南京 高档房产开发最早是在 20 世纪 90 年代，大多属城市别墅，周 边交通、生活配套较充裕，但自然景观优势不突出，对资源的占有不够 ； 21 世纪初期，南京 高档房产经历第二个发展阶段，别墅发展扩展到城市近郊，别墅户内空间设计开始多样化；近年来（ 05－ 07年），随着南京 经济的发展和城市加剧扩张的步伐，别墅的开发已形成城市别墅、近郊别墅和远郊别墅三大板块，产品线丰富，各种档次、形态、风格的产品均有出现，竞争相当激烈。 开发商开始注重景观的配套、文化的挖掘、品牌的树立。 南京房地产市场 分析： 南京楼市 目前 部分豪宅公寓横空出世。 位于滨江板块的一家楼盘，推出的复式跃层公寓单价竟 高达 4 万元 /平米，将南京公寓房价从“ 20200 元 /平米”时代推到了“ 40000 元 /平米”时代。 蛰伏多时的南京楼市，着实火了， 淡季不淡，除了销售量节节攀升，南京房价也屡碰“天花板”。 365 地产家居网 统计中，城中、城北以及河西等板块共 8家定位高端的项目都卖到了 20200元 /平米以上，最贵的也卖到了 25000元 /平米，但尚无突破 30000 元 /平米大关的项目。 不过半个月时间，南京世茂外滩新城就喊出了 40000 元 /平米单价。 据悉，世茂外滩新城单价 4万 /平米的豪宅，位于其4号国际公寓的顶层，买房人更是要预先缴纳 20 万定金才能看房。 此款复式跃层套型仅有 3套，总价均上千万，即将全球拍卖。 无独有偶，酝酿多年的南京国际广场除了推出 320套公寓，还将公开 27套豪宅。 其中，公寓的预计均价在 25000元 /平米，豪宅的均价将会高达 35000 元 /平米左右。 不仅如此，近两年开发商重金摘得地王项目，也陆续浮出水面，产品定位和预计均价纷纷上走。 据悉，河西的中北南湖地王未来均价或“冲 3万”，天正集团刚刚拿下的天正滨江以及五矿河西项目定位更加高端。 2万 /㎡、 万 /㎡、 4万 /㎡„„南京房价的顶“越长越高”。 从去年的降价，到今年慢慢恢复原价 ，之后南京的房价最高纪录不断刷新：世茂外滩新城 3号国际公寓的 20200 元 /平米均价，到锋尚国际公寓北区公寓和长江路九号二期的 25000元 /平米„„如今，世茂外滩新城再次爆出 40000元 /平米的单价。 看着一个接一个的天价数字，不少人在揣测这些价格代表着什么。 “独一无二的资源和高端的品质”，南京世茂房地产开发有限公司销售经理王震宇表示，长江是南京乃至全国独一无二的景观资源，世茂外滩新城卖得不是价格，而是价值。 南京国际广场也是如此，正面坐拥南京独一无二的玄武湖景观。 “一直以来，南京就有一部分隐富阶层。 同时，南京 的别墅市场一直都很火，这些高端公寓与别墅产品的总价也差不多，高端购买力应该存在”，有业内专家指出。 “针对部分高端市场的需求，打造出来的具有唯一性的产品，也必定有它的市场群”，对于世茂外滩新城的天价产品的客户群，王震宇如此谈到。 但也有部分业内人士表达了一丝担忧，“毕竟南京不比上海、北京等一线国际化大都市，即使市场有需求，但是份额有限。 ”南京网尚房地产研究机构于去年发布的《南京豪宅研究报告》称，近两年内南京豪宅上市量将高达 52万平方米，严重供大于求。 “就目前形势来看，房价还是有可能上涨的，尤其是高端房产项目”， 南京苏鼎房地产研究所所长宋坚表示，“毕竟这些豪宅与普通老百姓关系不大，所以涨幅可以更大。 而且南京高端房产的消费潜力比较大，即使供应量超过了需求，开发商也可以通过自行调价等方式来完成销售。 ” 花山养生度假区与南京旅游房产项目对比分析 项目 花山生态养生度假区度假区 南京高端房产 功能定位 集时尚休闲文化、生态旅游度假、高档住宅居住于一体的乡土都市园 集度假休闲、旅游观光、娱乐为一体的。 区位交通 距南京市中心约 50 公里，目前只有国道和高速公路外界联系，对外通达性较差，道路标识指示系统也不够完善，内部道路较为狭窄且地块之间连接不畅 距南京市中心约 10 公里半径，多条干道入中心区，交通顺畅，对外通达性较好，道路标识指示系统较完善，内部道路建设较好 自然资源 环绕水库，景色较好，自然资源比较丰富 以环湖居山布局，自然资源丰富，环境优美 人文资源 琅琊山、醉翁亭等人文胜迹等 拥有南京千年历史，金陵胜景、古迹等 开发度 尚处于初级阶段，拆迁负担小 开发度较高，拆迁负担大 基础设施 基本无基础设施建设 基础设施完善 周边配套 目前基本无生活配套 目前生活配套不足，但具有规划。