清镇市三星村改造工程可研报告(编辑修改稿)

清镇市三星村改造工程可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

《可行性研究报告》 9 本项目的建设是完善清镇市景观轴线的城市节点、提升清镇市城市品位、树立新形象的需要。 调整城市功能，城市核心区环境治理的需要 本项目用地属于清镇市“城中村”改造用地，项目区域内基础设施相对比较落后，区域城市功能紊乱无章，杂、乱、脏现象严重，严重影响了城市环境和居民的居住环境。 清镇市政府计划通过对该区域内的整体开发，来实现对三星村的环境整治工程。 本 项目将与当地的城市建设紧密结合起来，将城市环境美化、通风、休闲娱乐融为一体。 项目的建设将从根本上解决区域环境问题，改善该区域的居住环境。 实现集约用地，充分发挥城市经济的聚集效益的需要 项目建设完成后，将通过良好的基础设施条件与政策优惠条件吸引大量的工商业、服务业、房地产业等进入本项目区，给该区域带来了经济繁荣。 同时，可实现集约用地的目标，合理开发利用城市土地资源，充分发挥城市经济的聚集效益。 是突出城市提质，建设生态宜居家园的需要 按照《清镇市城市总体规划（ 2020— 2020）》、《清镇市土地利用 总体规划（ 20202020）》，中心城区规划面积从 平方公里调整为 平方公里，城市空间布局形态由“一城三星六城镇”逐步向“两带七星”转变。 推进路网建设支撑城市扩容，建成红旗西路、百花大道两条城市主干道，启动星坡路改造，加快花园路、城北新区 1 号路、东门桥至旱基民运会专用通道等市政干道建设，拉开了城市发展的框架。 实施“旧城改造、新区开发”两轮驱动 ；推进医药园区、物流园区、贵阳职业教育聚集区、山东枣矿配煤基地总部建设，加快扁坡、红湖、鲤鱼、梁家寨等城郊农村建设，拓展了城市建成区的范围。 建成煤气技改储 配站，结束了从贵阳购气的历史，建成东郊水厂、中心客车站、人民广场等一批公建设施并投入使用，城市功能进一步完善。 实施旧城区改造提质，重点推进城中村、棚户区改造，深入做好绿化、美化、量化和数字化工作，尤其是着力提升城区的园林绿化水平，建设森林城市；完善功能分区和产业布局。 该项目的建设是清镇市改造城区交通条件、建设生态宜居城市、提升城市品位的一大举措。 因此，本项目是清镇市的重大基础设施建设项目，是利国利民的项目，是建设和谐社会的重要组成部分，符合国家经济政策、产业政策和区域发展政策。 二 、建设规模 规划经济技术 指标表 三星村城中村改造工程 《可行性研究报告》 10 项目 单位 总用地 划拨用地 出让用地 数值 数值 数值 规划总用地 M178。 其中 市政道路用地 M178。 0 规划建设用地 M178。 总建筑面积 M178。 1424950 1075605 349345 其中 计容积率建筑面积 M178。 1161360 878010 283350 其中 住宅建筑面积 M178。 1069800 801000 268800 商业及公共建筑面积 M178。 91560 77010 14550 其中 商业服务面积 M178。 58000 46000 12020 公建配套服务面积 M178。 33560 31010 2550 其中 幼托 M178。 4500 2200 2300 45 班中小学 M178。 16000 16000 社区卫生服务站 M178。 300 300 文化活动站（中心） M178。 2700 2700 文化图书室 M178。 200 200 社区办公服务用房 M178。 1700 1700 物管用房 M178。 650 400 250 邮电所 M178。 150 150 变电室 M178。 40 40 路灯配电室 M178。 40 40 农贸市场 M178。 7000 7000 再生资源回收点 M178。 10 10 警务及治安值班室 M178。 100 100 公厕 M178。 110 110 煤气站 M178。 20 20 三星村城中村改造工程 《可行性研究报告》 11 垃圾点 M178。 40 40 0 不计容积率建筑面积 M178。 263590 197595 65995 其中 地下建筑面积 M178。 252090 188595 63495 架空层及楼梯间等 M178。 11500 9000 2500 容积率 建筑密度 % 27% 28% 26% 绿地率 % 31% 31% 30% 总户数 户 10190 7630 2561 总人口 人 32609 24415 8194 停车位 个 11204 8382 2822 注：地下室其中有人防地下室 万 M178。 第三章 建设项目平面规划场址条件 一、场址现状 (一 )地点与地理位置 三星村城中村改造工程位于位于清镇市主干道云岭中路西侧，北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目，南面为市粮食仓库。 项目总用地 亩，市政基础设施 及公建配套建筑 建设需用地119 亩，拆迁安置需用地 251亩 [（需搬迁户 400 户 +奖励部分 400 20%） 300 平方米 /户拆建比 247。 容积率 =251 亩 ]， 共 370亩，剩余 招拍挂土地。 二、场址条件 (一 )地形、地貌条件 项目所在地区地震基本烈度为 6度区，项目建设应按规定进行抗震设防。 拟建工程场区地质条件稳定，无滑波、崩塌、泥石流、岩溶塌陷等地质灾害存在，因此该场地作建设用地是适宜的。 规划用地范围（详用地红线图）：用地北面为东门河及其它项目用地，西面，南面为现有多层建筑及其它项目用地，东面为 云岭路沿路多层建筑。 用地为不规则梯形 ，东西长约 880米，南 三星村城中村改造工程 《可行性研究报告》 12 北方向最长约 440 米。 用地中部有市政道路穿越。 建设用地为中部高，东西底坡地，基地高程约 1240m1200m 之间，高差最大 约为 40米。 (二 )工程地质 今后由建设单位提供本工程完整的工程地质勘察报告。 (三 )周边建筑环境及交通条件 项目周边为云岭中路（市政道路）与清镇东门河包围。 (四 )项目配套设施条件 该项目给排水、供电能源通讯等供应可就近连接城市主干道上的城市配套设施网络，保证建设阶段和使用阶段需求。 （五）规划条件、地面建筑现状 项目 用地面积 ㎡ , 地面计容积率建筑面积 1161360 平方米。 第四章 规划 方案 一、 建筑设计指导思想与原则 建筑，不仅要满足使用者的功能要求，更要提供使用者所必需的一 些辅助功能。 在本方案的设计中，并非单纯从传统的实体设计的层次来考虑，而是从建筑空间组合与使用需求的内在关系出发，努力创造出以使用对象为中心并适应时代要求的商业住宅建筑。 第一节 规划依据 建设单位提供的用地红线图和地形图 建设单位的设计委托书 《城市居住区规划设计规范》 《城市道路交通规划设计规范》 《住宅设计规范》 《建筑设计防火规范》《高层民用建筑设计防火规范》 《民用建筑设计通则》等 三星村城中村改造工程 《可行性研究报告》 13 第二节 规划指导思想 整个规划以清镇市总体规划为依据，以解决实际需求为出发点 ，以推进房地产业健康发展为指导思想，以加快城市化建设提高人民群众居住水平为目的，同时根据生态大环境特色与城市的总布局，以对国土的现状分析为前提，以设计要求为序，贯彻可行的规划设计目标。 本项目为居住者提供舒适居住环境，将本项目定位为优质、生态住宅小区。 （ 1）规划设计指导思想 将本案打造成具有新价值理念，多功能、多层次、多形象、多户型、多元景观的现代化社区和理想家园。 1:住宅布置的均好性 2：交通人车分流 3：集中庭院景观 4：城市界面街景塑造 （ 2）规划设计目标  一个现代气息浓郁，智能化，配套完善的 生态社区，追求社会、经济、生态最佳效益。  一种崇尚成功与创意生活的崭新理念，创造高品质生活。  既丰富多彩又整体协调的景观环境。  对城中村改造后原始居民的生产生活的设计。  一个在现代社会背景、经济背景、科技背景下、体现现代生活形态的综合社会。 第三节 规划目标 环境优先是本次规划所倡导的理念，创造最佳的环境和宜人的空间，寻求人与城市、人与自然的和谐与均衡，建设绿色社区、生态社区、文化社区。 环境与文化是本规划主题，本规划的总体目标是：基于文化、塑造环境。 （ 1）结合市场需求及项目特点，确定以“绿色生态，健 康生活”概念为项目主题。 使本小区成为适合居住的家，追求人与自然、人与人的和谐，社区环境营造一种幽雅舒适的居住空间使居住者尽享生活乐趣。 （ 2）本案体现人与自然和谐共处的做法是接近绿地，亲近、热爱绿地；使居民进一步了解自然， 三星村城中村改造工程 《可行性研究报告》 14 热爱自然，以便更好的保护自然。 另一方面，将绿化赋予人们喜欢的文化品位或艺术风格。 最持久的绿化风格是自然风格，是永远充满生机活力使人百看不厌、玩味无穷的自然景象和自然情调。 （ 3）营造生态园林，注重绿化氛围，创造出绿地、漫步小径等相互搭配而协调的新型景观。 在总体布局上，与自然地势相互协调，既 考虑满足日照要求、留足绿地空间，又考虑相互间适当的高差，形成特色。 在户型设计上，充分利用环境特点，使主要空间享有最佳景观。 第四节 规划方案 本项目为三星村城中村改造工程，规划总用地 平方米（ 亩 )。 总建筑面积1424950 平方米，包括住宅建筑面积 1069800 平方米，商业及公建配套建筑面积 91560 平方米，地下室及其他建筑面积 263590 平方米。 具体规划方案如下： 在综合分析、研究规划基地整体概况的基础上，对建筑区域进行合理布局 ,详见建设项目总平面图。 在整体规 划中，项目形态协调对应，体现规划的整体性，尤其是在空间、形态和尺度上，项目规划具有延续性。 在规划中，突出了严谨而具有围合感的特点，与区域整体的大气的规划尺度相呼应，积极地融于整体规划的形态之中。 由市政道路将地块分为南北两个地块，北面分为 4个住宅组团，南面为三个住宅组图及学校用地。 规划布局原则上每个住宅组图内高层建筑周边布置，形成七个围合区域，分别形成院落围合。 高层院落下部为地下停车场，公建服务设施主要位于沿街裙房。 组团划分明确、设有大型庭院围合景观，并且尽量做到人车分流、营造出一个安静和谐优美的居住 环境。 高层建筑点，板有机结合布置，平面上相互错动。 空间上注重收放变化，曲折畅通，取的良好的庭院空间及城市街景空间。 项目结合配置一个大型农贸市场，以及配置一所 45 班中小学，一所 9 班幼托，一所 6 班幼托等其它规范要求配套设施。 在整个安置区规划中充分的考虑了公共服务设施， 根据贵阳市规划局公共服务设施配建表 三星村城中村改造工程 《可行性研究报告》 15 （ 2020 年 4月修订版）本项目 建有小学，农贸市场 ，幼托 等 ，根据项目用地调查，项目周边开放建设楼盘较多，受当地教育部门指示结合本项目现状及周边区位关系在本项目内设 15 班中学一所，中小学运 动场地各自独立分设。 同时考虑地块周边服务配套设施较少 ,沿街设有商场以及大型超市、多个垃圾搜集点等公共设施满足周边居民的日常生活需要 ,小区配备完善的环卫设施系统，集运设施系统，实现垃圾袋装化。 按规定 6080 米的服务半径设置垃圾收集点。 道路系统是整个项目的骨架，决定基地的总体布局结构。 本项目道路交通组织和停车重点体现“便捷、安全、观景”三大特色。 整体依据居住区道路通畅的原则，形成分级有序，功能明确的道路组织。 结合地形特点与空间布局，形成良好的道路景观效果。 同时，道路设计与绿地空间、建筑 空间相结合，共同塑造户外空间景观，在创造独特景观的同时，实现功能与形式的完美结合。 为适应私人小汽车的数量迅速增加，规划重点考虑了住户小汽车的停放与组织。 具体规划如下： （ 1）出入口的设置 本案在小区中均使用人车分流，道路均与周边道路相连。 （ 2）车行系统 规。