浙江大学国家大学科技园(滨江)项目招商策划全案(编辑修改稿)

浙江大学国家大学科技园(滨江)项目招商策划全案(编辑修改稿)内容摘要：

，在一定程度上降低项目的档次定位。 同时由于本案面对的群体大部分是初创业企业，其办公楼的装修工程对与新创企业的首期投资成本决策具有很大的劣势；一般新创立的公司初期投资很多，资金又不足，而且存在很大的风险，因此花巨资装修商务楼对于新企业来说具有一定的认可劣势；从而增加本案的波动。 第四部分 项目的招商目标群定位 一、项目招商目标要点分析 综合 分析本项目所处区块现状及本项目周边写字楼的调查和分析： 在政策优惠方面，同样享受政策的文教区高新板块位于市区范围，地理位置优越与本板块；据调查火炬大厦、文欣大厦等商务楼空置率在 15%左右。 在商务氛围方面，由于本项目所在的之江区块的住宅大部分为投资性置房，居民入住率偏低，商业气氛不够旺盛，写字楼的商务空间明显不足。 在同类竞争方面，东冠发展大厦、先锋大厦、亚琪公司、志诚大厦和恒生电子科技园等项目的相继建成，该部分的项目和本项目具有一定的同质性，尽管相互之间可以烘托出整个区块的前景，但同时也为本项目带来更多的 竞争压力。 浙江大学国家大学科技园（滨江）项目招商策划全案 14 过于专业的产业范畴限制往往会导致本项目招商目标群体的匮乏，从而影响到整个科技园的商务气候；由此必须在政策允许的条件下，项目招商凭借自己的特色和优势扩大招商目标范围，吸引更多的企业入驻。 本项目在建筑设计上以个性化办公空间设计为特色，单套排屋式的楼宇适应于职工人数不多、从事技术研发或者创意灵感的中小企业或部门。 一号楼设计尊贵，彰显气派，作为可以享受高新优惠政策的商务楼，对于部分无法享受优惠政策的高新技术企业提供了机遇；招商该类企业的某个部门或管理层总部，既可以加强企业的形象，同时还可以充分享 有政策扶持。 裙楼部分为三层大框架建筑，又是位于园区正门，其可以作为本园区的配套营业用房，招商包括银行、展示厅、产业物流配送、会议中心等多类型的营业型机构或配套性机构。 2至 9号楼为个性化的办公楼，其孤套、复式的建筑设计，为一些创造型的企业提供一个独立的、自由的灵感空间，是科研开发、设计咨询等类型机构的最佳选择。 二、项目招商目标群定位 由以上对本案的分析我们可以看出，本案区别于其他盘的最大优势就是园区式生态型个性化科技类商务群，其具有园区的一体化配套、生态健康的环境控制、个性化排屋的 SOHO理念和高新科技 政策优惠等；由此本案的目标群体主要定位于一下四类： ※ 信息、软件、医药等科技产业企业。 该类企业具有申报高新企业的潜力，也就可以潜在的享受到高新区块的政策优惠；同时由于该类企业大多为创业型、发展中的企业，创业成本、空间和氛围、配套都是关注的要点。 本案身处开发区低廉的租金水平、个性化小套型办公间、园区集群经济、工作生活一体化配套；对该类企业具有一定吸引力。 由于本案作为科技园项目，考虑到未来的孵化器发展方向和稳定的科技园区品牌，该类企业占目标群 60%。 ※ 艺术前沿。 杭州近年兴起的 LOFT写字楼风潮，野风现代 领地已经开始打造杭州首个LOFT写字楼。 本项目的推出，依其园林史生态布局、排屋式独立空间、完备的后勤保障，极大的增强了办公氛围的可塑性和创作灵感的刺激度，为广告策划、创意工作室等艺术前沿企业营造至上的宽松、自然的办公氛围，满足此类企业对个性化、艺术化办公的需求。 此类企业对活跃本案的 SOHO商务和个性化理念大有裨益，因此可以其控制在 20%左右。 ※ 管理前研。 由于本项目前述所定位的两类企业，更多的倾向中小企业，其管理基础薄弱，更多的精力和企业能力倾向技术科研、创意艺术；而这类企业又是高速发展的企业，在一定程度 上需要外来的企业投资分析、管理咨询、财务谋划、法律支援等专业性的管理前沿服务。 依本案内部众多的这种需求，建议选择 10%的管理前沿服务企业入园。 浙江大学国家大学科技园（滨江）项目招商策划全案 15 ※ 其他类型企业。 其他类型企业可包括外地企业驻杭州办事处、外资企业和物流企业等。 其中驻杭办事处有一大部分因需要生活、工作一体化而“屈居”住宅、公寓；外资企业在WTO放开之际快速增加，国外 SOHO办公的理念和新入杭州时成本节约可以吸引更多外资的注意；物流企业主要为裙楼大开间所定，因江南大道、钱江一桥、复兴大桥等组成的滨江快速交通网，直达箫山国际机场、城站火车站等重要城 市出入口。 该类企业建议选择约 10%定位。 三、项目招商目标客户的细分 本项目在招商过程中主要分为三大块：主楼招商、个性化楼招商和配套服务设施招商。 主楼招商目标群定位。 项目主楼是以传统写字楼设计为内涵，每层面积近 1200平方米。 中恒世纪公司及下属香溢世纪公司、杭州中恒世纪公司本身就需要自用办公区，该部分自用办公室建议安置在主楼 9层。 如主楼招商情况较好，建议主楼 9层和附楼 3层自用。 主楼一层至七层为对外招商部分。 该部分办公室作为写字楼设计，在整个园区内突出商务气派和尊贵；但是由于 1号楼没有安装中央空调系统，相对高档写字楼又有着一定的劣势。 因此该部分招商可以选择新起步的中小型企业，该类企业对租金的水平要求比较重，对企业日常运营成本考虑较多；同时利用本主楼和整个园区整体性和生态型统一，在隐晦掉主楼单体建筑的不豪华同时，大打生态型、园林化写字楼概念，吸引更多不注重商务豪华，而在乎商务休闲的企业注意力。 一号楼招商对象之一选择信息咨询、投资咨询、企业管理咨询等公司，既可以为该类企业提供低廉的房屋租赁成本，同时还可以让此类公司拥有园区内部创业型企业的咨询业务，实现资源的内部利用。 一号楼招商对 象之二选择各类经济开发、科技开发和推广、文化艺术开发等公司，此类公司作为科技园区的科技型企业主体，可以充分享受到优惠政策的倾斜力度，从而为企业的发展提供更大的空间和动力。 一号楼招商对象之三选择一些租用面积较大的大、中型企业，用作销售、管理、研发总部。 个性化楼招商目标群定位。 项目的个性化楼部分是本项目的特色之一，作为一个科技园区项目，采用单套复式的排屋设计，这是一个新创商务空间概念。 如今很多中小型企业、创业型新企业由于创业之初成本因素，更多选择住宅区中办公，而随着国家政策的出台，工商局针对居民住宅区 内开办企业的浙江大学国家大学科技园（滨江）项目招商策划全案 16 审批越来越严；这给本项目的招商提供了一定的机遇。 单套式写字楼可以让一些软件开发、动漫制作、广告设计等系列需要灵感、寻求创新的企业得到一种 SOHO办公的感觉。 本部分商务楼的招商由此定位于针对一些中小型智力企业、设计公司进行， 2至 5号楼定位于软件开发、系统集成类 IT产业企业， 6至 7号楼定位于生物医药、动漫制作和其他类型企业， 8至 9号楼暂不定；同时由于 SOHO办公理念在国外商务领域已经成熟，因此吸引海外留学回来创业者也将成为个性化商务楼招商目标之一。 配套服务设施的招商目标群定位。 本项目的配 套设施首先是 10号楼和 11号楼的招商。 根据前期工程建设的设计， 10号楼定位于园区职工的酒店式公寓；该部分酒店式公寓每间面积在 33平方米，带有独立卫生间和阳台，并计划安置两个床位进行装修；该部门设计在居住面积上略显拥挤，要达到酒店式公寓的舒适度相对困难；建议降低装修标准，将该部分定位于在园企业普通职工的宿舍。 11号楼 1层和 2层为职工食堂，三楼、四楼为包厢形式，设计和装修上体现出一定的层次，定位于园区企业招待所用。 同时三楼的露天阳台利用盆景绿色设计成露天的休闲茶吧；五楼设计成 KTV、棋牌等文体包厢，为园区内 的居住职工提供娱乐场所。 因为 11号楼将来需要进行后勤公司招商，具体的定位方案由后勤公司自行确定；上述的定位仅仅作为参考和招商说服。 11号楼的酒店式公寓因为与园区休闲场所邻居，建议提高装修标准，设计成为单人套房，作为园区企业的中高层管理、技术人员的宿舍。 1号楼裙楼一般为营业性用房，但是因为本项目为一个整体，具有整个园区的保安监控系统。 一般来说营业性用房需要沿街或者开放式对外沿街；根据对本项目建筑设计的现状来看，裙楼作为营业性用房的招商工作具有一定的困难。 在定位上裙楼的三楼可以作为办公用房。 二楼作为商务会议室 和商务访问、谈判室。 一楼部分可以向银行和中国移动营业厅进行招商或向两岸咖啡这类提供商务套餐、休闲场所的企业招商。 由于裙楼同样需要经过园区大门保安，在一定程度上将影响到营业效果；因此建议园区的主大门采用开放式设计，并设置宽阔视线的草坪绿化设计，针对园区内部的保安系统。 可以在主楼的西侧设置门卫和主楼设置保安，这样既可以保证裙楼的营业通道，又可以有效保护园区的整体形象；具体的修改意见供工程部门进行参考。 说明：任何的项目建筑招商目标群定均 以实际招商为准，一切的安排都以租户为优先，做到租户就是上帝的服务理念灌输，一切为租户合理要求而增删服务项目。 第五部分 项目招商租金定位 浙江大学国家大学科技园（滨江）项目招商策划全案 17 一、项目组价调研分析 本项目是工业地产范畴，工业地产和商业地产类同，以招商过程中的租金为效益评价的主要参数。 租金主要受到氛围和同类项目水平的影响，因此本项目的租金按照参照定价的原则进行定位。 横向比较：同类竞争性商务楼的比较。 据调查，最近开盘招商的东冠发展大厦租金定位于每平方米每天 ～ ，年递增 5%—10%；由区政府牵头的创新大厦租金为每天 /平 方米；滨海威陵大厦租金为每天 元 /平方米，三年合约内不浮动，三年后浮动 5%— 10%；文三路东部件园租金为每天 /平方米，浙大科技园租金每日 2元 /平方米。 本项目作为园区型写字楼，绿化条件相对优越于其他项目，在重视生态办公、期望自由个性、梦寐独立空间的今天，本项目在设计理念上具有一定的前瞻性。 纵向对比：同类写字楼的历程对比。 本项目周边的住宅房产价格基本上都在 70008000元 /平方米之间，并有着进一步上升的趋势。 之江区块随着各住宅小区的大肆扩张和居民入住率的提高，同时各写字楼、酒店等商务、休 闲场所的兴起，板块活力正迅速发展，完全有可能未来之江区块成为杭州南岸的 EOD板块。 参照杭州黄龙商务圈的发展规律，黄龙商务圈住宅房价在 12020元 /平方米的时候，写字楼租金已经达到了每天 /平方米，售价达到了 15000平方米；本地块由于近年居民住宅入住率无法达到黄龙商务圈，同时又因一江相隔杭州市中心，加上黄龙商务圈的文体概念，这将在一定程度上削弱了本区块的写字楼和住宅价值比例水平， （ 7000247。 12020） 60%＝ （ 60%为本区域与黄龙商务圈成熟度的比例），房屋的售价大致在 5500元 /平方米。 综合对比：区域经济的前景分析 近年以来，长三角经济活力日渐兴起，逐步代替珠三角成为中国发展最快的区域；杭州作为长三角中的重要城市，又是民营经济发达的浙江省省府城市，还是世界闻名的旅游城市，杭州正成为创业、兴业的天堂。 今年以来，住宅房地产形势不容乐观，政府不断出台相关政策打压住宅房产以挤出其中的泡沫；而前期疯狂的住宅地产挤占了工业地产的发展空间；越来越多的外资进入中国、走进长三角，越来越多的创业者自主创业，越来越多的高附加值、高新技术产业开发企业的兴起，这给商务地产项目带来更多的发展机遇。 浙江大学国家大学科技园（滨江）项目招商策划全案 18 杭州高新 区（滨江）以新区开发的理念和高新技术政策扶持的优势，辅以沿江住宅房产氛围的日益成熟，加上位于杭州通往箫山国际机场的交通道路上，该区域发展的速度将进一步提高；并很有前途发展成为杭州高新产业的领袖聚集地。 本项目的租金预期： 针对商业地产项目，不论是销售定价还是租赁定价，都需要对项目进行租金发展预测，从而设计出一套合理的租赁或销售方案；由此对本项目的租金作如下的的估计： 年份 1 2 3 4 5 6 7 日租金 年租金 432 513 540 583 630 680 735 浙江大学国家大学科技园（滨江）项目招商策划全案 19 年份 8 9 10 11 12 13 14 日租金 年租金 793 857 943 1037 1141 1232 1330 年份 15 16 17 18 19 浙江大学国家大学科技园（滨江）项目招商策划全案 20 20 日租金 年租金 1437 1509 1564 1663 1697 1730 本项目的租金定位于 15元起步，鉴于项目初期的招商吸引，第一年入住企业给予 8折优惠，第二年给予 ，第三年回归到正常水平。 如此安排，是考虑到三至五年后，之江区块的居民入住水平将初步成熟和稳定，高新区也将进一步发展成熟， EOD概念初见模型；同时从折扣变化率上反映出项目的租金增值空间为平均年递增率 10%。 由于本项目属于商务楼出租，而各类建筑不具备中央空调和精装修，企业入驻都需要进行装修；既然企业需要装修，那租赁期限不太可能为 1年。 根据对市场同类市场的调查和分析，建议本项目的租赁合同期限主要设置为 3年，针对部分客户的需求，设置 5年和 10年及 50年租赁（变相性销售）等多种租约方案，不同形式给予不同的租金 水平。 项目的具体租金需要依赖于周边居民入住率的高速。