浙江大学国家大学科技园项目配套公寓项目产品定位报告(编辑修改稿)

浙江大学国家大学科技园项目配套公寓项目产品定位报告(编辑修改稿)内容摘要：

梯，空调设备设减震装置等；  自然的光环境：室内采用自然光，日照和照度、房间的采光及照度要经过详细计算及研究，真正营造生态住宅小区；  社区内水系统自平衡：雨水收集利用系统，中水回用技术，满足日常小区杂用水的水质、水量需求。 区内水系 统形成人工湖和人工湿地，达到生态自平衡；  科学的废弃物管理与生活垃圾处理： 100％袋装收集，密闭容器存放，垃圾分类收集。 四、总体规划设计 绘制七色彩虹 打造园区特性住宅 住宅地块形状为弧形 ,全区以“彩虹”为主题，以景观与色彩的变幻，打造如七色彩虹般 25 的中心轴，另一中心轴以中央绿地与人工湖圆点为线，将全区划分为东西两区，东区的景观资源以沿湖休闲和运动为主，西区的景观资源是景观湖和生活艺术小品为主，通过两轴一心将整个小区完美体现。 全区采用内环式交通系统 ,临变电站路及靠煤灰场的区域设置 小高层住宅 ,第二环圈内设置多层住宅，内环沿湖则安置别墅及会所，环与环之间以生命绿带为主题。 总体规划强调整个地块的天际轮廓线，富于动感。 整个小区空间充满了有机的联系与张力，轻松活泼并有秩序。 全区设有两个主要出入口供人车出入，同时也是生命绿带在一期地块的起点和终点，使得两个出入口处有良好的景观视觉。 浙大园区正四方形四个角都设置艺术广场或广场绿化，创业大厦下部设置两层商业街，通过人工湖的步行廊直接深入到商业街处，使商业更好的服务于居民的日常生活。 建筑空间布局设想 大圆套小圆 人工湖为 心 彩虹为纽带 26 什么是大圆套小圆。 浙大园区是一块近四方形的土地，在设想中，我们将其棱角转变成广场、组团绿化，从而形成一个整体格局的大园，而小圆则是指围湖而居的住宅，其思路类同于圆明园，园中有园，城里有园的样子。 优点是不让整个板块看上去零碎，而是一个完整的整体，同时整体中功能区分明确，各组团基本独立。 为什么以人工湖为核心。 人工湖是整个浙大园区的心脏，其对整个区域拥有景观加成的作用，同时人工湖起到自然分割工业园区和住宅区的功能。 什么是以彩虹为纽带。 “不经风雨，怎 见彩虹”，彩虹暗合浙大园区的创业主精神，用自强足迹、风雨彩虹来寓意园区发展的美好未来，成为连接成功的纽带。 住宅地块的形状类同于圆弧型，如同一条弯在湖上的彩虹，将绿带与住宅变化成一条条彩虹带，体现不同的景观效果及赋予不同的生活品味。 27 1）浙大园区整团布局： 根据浙大园区所实际面临的景观、园区区分等问题，本司在整团布局上借鉴了土人景观的五行理念，认为：  园区右边的区域可以适当将层次压得底点，紧凑点，一般比园区左边的略低点。  园区前方要把空间格局做的开阔明亮，空间上做出气势。  园区后方则以小高层为山，在空间上做 到北部封闭。 这样做的好处基于以下两点理由：  本地块周围环境较差，北面为变电站、左边为煤灰堆，如按照常规排布，对园区整个品质会带来一点影响。  本地块位于南昌高新园区的近缘部分，其建筑规划的好坏直接影响到高新园区的规划动向和浙大园区后期销售、招商的成败。 2）住宅组团布局： 住宅组团布局沿用上面四象的排布方式，沿湖一带做到大气、视觉通透，建议以独立别墅沿湖而建，给人以画龙点睛的视觉冲击，后排依次为四层、五层的花园洋房组团，最后一排则以板式小高层排布，东西方面则以西向东依次跌落排布，从而在纵向和横向上形成两条错 落有致的天际线。 纵向的天际线爬升是以人工湖为景观目的，做到在某一角度都能观湖而居。 横向则以中心绿化景观为主看点，达到湖光绿景的立体生态空间。 建筑排布设想 建筑物的排列一般都是随着地形特点进行顺势布局，由于大部分的地形呈现不规则状，因此建筑物的排列大多不是一个朝向，建筑物的布局亦呈不规则排列。 况且，即便是相对比较方正的地形，现在亦很难见到规则排列的楼房。 由于受西方建筑文化的影响和人们求新求 28 异心理的驱使，建筑布局越来越复杂，而整齐划一的布局则往往被看成是死板、没有创意。 事实上，楼宇排列工整并不等于死板。 排列整齐的楼房，前后左右的布局相对平衡，阴阳和谐；而排列不工整的住宅，由于建筑物布置和空间分割的不对称，往往会造成住宅小区的阴阳失衡、五行失和，并进而带来风水上的弊端。 况且，由于楼与楼之间的朝向大多不一致，这种设计会形成大量的屋角冲射，对业主造成不利。 建议本项目的建筑排布采用流线型的排布，在空间上避免兵营式排布的呆板，又能解决传统建筑文化上所涉及到的问题。 五、建筑布局建议 根据前面的市场调查结果和产品定位，本司大致框定了住宅部分的产品架构：小高层 —— 多层（花园洋房模式） —— 点缀式独立别墅由外向内循环延 伸。 这样建议的出发点在于以下理由：  小高层的物业形态本司是考虑两步走的，一步是为园区内的大企业（如科勒、 TCL 等）的技术人员或中高级白领提供的量身定做的打包项目（从本司前期的市场调查分析，此类打包项目的需求约在 2 万平方米左右），第二步是迎合整个住宅区的规划和园区中级白领的生活喜好来定（高新园区的白领对于小高层的业态更益接受，体现生活节奏的快速化）。  小高层的建造量，能将住宅的整体幢数从平面上降下来，拉大幢与幢之间的间距，增加楼间绿化，增设组团绿化和中央绿化，使整个住宅设计更富有弹性和多样化。  别墅的存在是 提升整个项目的品质，起到画龙点睛之作。 同时我们对于独立别墅的设想是一种工作别墅的类型，而不是单纯满足自住的用途，是企业老总接见客户、高层会议 29 的一个休闲商务平台。 南昌高新园区的优秀企业不多，园区本身不适宜别墅业态的生存空间。 因此，本司的建议是在于精而不在于多。 六、环境规划建议 随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。 在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追 求人与自然的和谐统一。 陈逸飞用“金木水风土”塑造了五行雕塑，达利用想象完成了“长脚象”，我们的景观思想就兼顾于传统与想象，在规划设想中采用 “天人合一，师法自然 ”的理念。 整个设计 按照中国传统的五行理论将金木水火土五行平衡， 在细部用无限的想象进行修饰， 将建筑、园林、运动、生态等要素进行融合，将外在的美与内在的含蓄一一表达。 30 景观设计的五大特色 白杨礼赞的故事 以常见的杨树为主要的景观元素，简单地规则种植，力图以其高大挺拔的风姿将建筑掩映其间。 林下以草坪和地被植物作基底，局部配置 竹丛，点缀季节特 征显著的花灌木，在楼前屋后享受倦倦学府气息，同时高杨的设置能在一定程度上减少变电站、煤灰场造成的污染。 “水系”乡野的全寓意 水在景观设计中，不单单就是指水景，穿插在幢与幢之间的人行道也是水的一种表现方式。 在园区中央设计一个半规则半自然的中央水池，作为整个社区景观的核心，将水体以湖 — 溪流 — 跌水 — 溪流 — 浅滩的形式延伸 到每一栋建筑的前庭，在组团与组团之间前开辟临水平台和木桥，水边大量种植乡土的水生或湿生植物，充分展示北方的水景，完美体验水趣。 人行道根据环境的不同，通过不同颜色、不同材质（如代表健康的 鹅卵石步道、代表运动的塑胶跑道）的表现手法达到空间的自然转换。 31 想象空间的写意 在社区的绿色背景下，在静湖浅滩之际，或是几块置石、或是一条闲凳，或一棵树，或一个简易的平台等等，构筑起一组自然贴切的消闲道具。 当人们参与其间的时候，人和道具共同构成完美的风景，专设的网球场、三人制网球为业主提供了挥汗如雨的场所，旨在营造一幅情景交融的画面，实现人与人、人与自然的和谐交流。 自然空间的和谐 土是万物的起源点和滋养处，在社区的空间下，浅滩的白沙、中央的色草被、屋前的红泥、坛中五彩缤纷的鲜花把土的含义 进行自然和谐的演绎。 生活艺术的展示 陈逸飞用“金木水火土”塑造了五行的雕塑，用雕塑展示中国的千年文化，社区艺术不需要如此的深厚的底蕴，它只需要表现生活的点点滴滴，比如用抽象的图案来表示生活的活力，用写实的手法展示创业立志，意在细节上体现创业与生活之间关联。 32 第二章 建筑篇 一、建筑风格建议 建筑风格设计简要分析 1．住宅项目市场供给增速超过区域需求，同质化产品的市场生存空间日趋狭小。 2．住宅单体的建筑风格是项目个性化特征的一个突出表现方面，同时也是消费选择偏好一个重要参考 因素。 因此， 要使项目于激烈竞争中立于不败之地，浙大项目建筑风格设计选择的原则是：  紧跟建筑风格潮流流与趋势，并力争从局部上形成突破，创造自我个性；  走鲜明差异化风格，局部或彻底填补市场空白； 33  将潮流风格与个性风格，对应项目规划布局特征，创新出特色多元有机组合。 建筑设计风格建议提要 1． 项目入口住宅单体：现代风格 设计要点建议参考如下： 简洁明快的色彩搭配，大面积的玻璃开间，适度注入现代装饰材料与元素符号。 2． 项目中庭住宅单体：现代国际式简约风格 其设计要点建议参考如下： 几何线条修饰、色彩明快 跳跃；外立面简约流畅；架廊等异型为特征，力创活泼、时尚，具突出个性；立面立体层次感较强，合理运用色带色块处理；同时适度注入民族地域文化特色的元素符号，如栏杆符号、一些民族木构建筑文化元素符号，运用到底层架空或立面局部造型中。 二、房型设计建议 房型要满足现代居住的要求，突出居住的舒适度，好房型应该符合以下条件；朝向， 中国人 比较注重房间朝向，正朝南或者东南 —西南 15 度之间是非常理想的；通风与采光；二房以上要配备两个以上的卫生设施，全明；南北双向阳台；双厅或多厅设计；有足够的家人活动空间、生活各功能的分区等等。 此外，每个功能区还有其各自的要求。 34 多层及普通小高层房型设计建议： 1）舒适型房型建议 第一，房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。 好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。 一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。 第二， 房间间隔分布 ， 要讲究 房型好的住宅采光口与地面比例不应小于 1∶7 ；房间宽度不应小于 ；主卧室 进深 不宜小于 3 米，面积应大于 14平方米，次卧室的面积应在 12平方 米左右；餐厅应是明间，宽度不宜小于 米；厨房净宽度应在 米左右，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于 米，如为淋浴则净宽度不得小于 米。 另外，房型设计还应考虑住房的 “ 时期消费 ” 特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。 第三， 重视客厅的设计 ， 客厅是家庭住宅的门户，在整套房子中占有重要的地位。 客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少。 由于通行路线交叉穿越，不利于厅内家具的布置和使用，也影响了休息区的私密性和安静。 从方便布置两三 件家具的角度出发，厅内连续可使用的墙面最小长度最好在 4米以上。 第四， 厨房、卫生间的功能和面积 ， 厨房除了加大面积之外，还应注意功能的开发和室内环保，考虑冰箱、微波炉等物品的位置。 厨房、餐厅、小阳台采用 “ 三位一体化 ” 设计，好的厨房带有一个２平方米左右的服务阳台。 厨房与餐厅联系方便，便于家庭什物放置在小 35 阳台上，也便于厨房操作人与用餐人交流，产生一种舒适的生活情调。 卫生间的设计，现在是向两个方向发展。 一是设置双卫生间，通常是一间供主人卧室专用，一间公用。 二是洗漱与厕所分开，保证了清洁卫生。 第五，房型好的住宅还体 现在住宅的舒适性上。 主要表现为户型设计理念是否“人性化”，每一个空间设计是否充分考虑周全。 当然，每一个年龄段的业主各自需求、对房子舒适度要求也不尽相同。 第六，一套住宅的设计是否合理，不单纯表现在房型本身的进深、开间、高度等内部的空间尺寸上，同时外部景观的配置也十分重要。 2）经济型（紧凑型）房型建议 经济型或紧凑型房型，两房的面积主要集中在 60110平方米，三房的面积主要集中在90130 平方米。 住宅预购者对不同功能空间的具体面积需求：如果客餐厅不分离，厅在 25 平方米左右；如果分开，则客厅在 24平方米左右，餐厅在 12平方米左右。 卧室面积倾向于小卧室概念，在 1014平方米之间。 厨房面积基本上在 6— 8 平方米左右；主卫面积基本上在 6 平方米左右，客卫面积基本上在 45平方米左右；阳台面积基本上在 平方米左右。 独立餐厅与储藏室是必不可少的功能空间，书房与衣帽间是“有了最好”的功能空间。 3）房型设计建议 36 普通小高层： 小高层可考虑设计一梯两户，电梯是两户平开，即保证私密性又提高得房率。 同时小高层可考虑建造一些挑空层的房型，满足对于空间感强的设计人员、主创人员的喜好。 小高层。