枫丹国际城项目可行性研究报告(编辑修改稿)

枫丹国际城项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

根据了解目前全国大中型城市房价与城镇人口年均可支配收入比例均在 ： 1水平，而咸宁市城镇居民人均可支配收入 9991元，按此推算咸宁市应该达到的标准房价为 3500元 /平方米，由此看来，咸宁市房价尚有很大上升空间。 房地产竞争市场分析 表六、咸宁房地产竞争市场 楼 盘 名称 占地 / 建筑面积（㎡） 均价（元 /㎡） 总套数 上市 时间 建筑 形式 主力 户型 销售 进度 项目所属片区 2020 2020 2020 2020 2020 销售面积（万方） 销售价格（元 /方） 495 600 800 1200 1900 售价变化 —— 21% 33% 50% 58% 咸 宁 天地 4万方 ， 460套 预计 9 月6号 3栋 15层，1栋 18层 96 ㎡二房 温泉 龙苑君 天下 3 万方，220套 21002800 ，2488开盘价 220 套左右 2020年 10月开盘 1栋高层、3栋小高层 135 — 140㎡三房 110 ㎡三房 1套，剩余 40 套左右 咸安 盛 世 华庭 8万方 2200， 10层一下1950起价 一期 2栋 8层， 3栋 16层 78158 ㎡ 已售 80 套左右 温泉 青 龙 天下 6 万方，119套 2100 2栋 4层、2栋 7层、2栋 11层 140 ㎡左右三房 140 ㎡左右三房 咸安 御龙 花园 三期 1970起价 200套 多层、小高层 120 — 130㎡三房 温泉 墨香苑 约 3万㎡ 2360 200 套左右 2020年 10月 7层 80㎡左右 温泉 清 水 别院 1万方 2020 5栋 6层，小高 层预计 19 月推出 9 120 ㎡二房， 140 ㎡三房 温泉 景泰 花园 8万㎡ 2370 250 套左右 19栋多层 、2栋小高层 110 — 130中等三房 三 期未 开盘 温泉 咸 宁 碧桂园 2800， 3800精装起价 洋房、别墅 70500 咸安 福 星 惠誉 73 万方，一期 万方 预计在 2300 左右 预计开盘 多层，小高层，高层 90— 150 未开盘 咸安 、咸宁房地产市场特征分析： 综上所述，我们可以对近几年咸宁房地产市场的特征总结如下： ① 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 ② 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。 ③ 商品 房供给快速增长，市场需求较为平稳。 ④ 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。 2020 年咸宁楼市分析 1 咸宁房地产市场走势 随着国家宏观调控政策的贯彻落实，咸宁 2020 年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点： （ 1）房地产开发投资增长回落。 当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。 另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。 房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投 资增速。 （ 2）住房供应结构调整加快。 按照国家调控政策的要求，套型建筑面积 90 平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。 （ 3）土地供给将进一步紧缩。 继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。 房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。 2 2020年咸宁楼市走势 对咸宁房价的走势，目前受到宏观调控政策、 CPI 指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至 3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以 2020年楼市房价依然有一定的上涨空间。 项目分析 地理位置 本项目地块位于咸宁市咸安区鱼水路沿线老汽车站内，与咸安区老商业街和京广铁路毗邻，交通便捷，地块有较好的商业区位优势。 土地面积及相关指标 —— 用地总面积：约 26亩（约 ㎡） —— 土地性质及 容积率：商住功能，综合容积率不超过 —— 建筑面积：约 71196万㎡ —— 项目地处咸安老城区的老汽车站入口处，西北部越过一条铁路有商业步行街和银泰百货，交通便利，周边配套成熟，具备打造咸安区具有高端特色的商住两用的潜力。 分析小结： 有利因素：鱼水路靠西北方向为老城区商业街，商业配套已十分成熟，利于挖掘项 目商业价值。 位于老汽车站入口处，交通便利，具有较高的昭示性。 不利因素：地块和老城区商业街被京广铁路隔断，将造成区位价值的直接降级； 项目处于老城区，周边建筑稍显陈旧，生活质量可能受到各种污染的影 响。 项目交通环境分析 1 项目地块与鱼水路相接，鱼水路是连接温泉新城区和老城区商业街的重要枢纽道路，昭示性好，出鱼水路便是武商量贩和长安大道，直入交通良好。 2 项目周边道路通达性良好，公共交通基本满足生活需求。 3 项目虽地处咸宁市咸安老城区，但由于区域内以前主要为老区的商业中心，人气非常充足，各项城市配套在 区内都比较完善。 项目地块周边商业氛围已经十分成熟，只是沿街零星的形成了一定规模的五金小商业供应街铺集中点，并无其他成型的商业项目。 对我方商业项目来说是一个极大的利好。 营销策略 本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。 该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。 本项目将确定以下推广策略： 推广渠道 1报纸广告 包括咸宁日报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前 1－ 2 周进行 3－ 4 次推广既可。 2短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手 法。 3影视广告 当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。 电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 4 单张派发 贯穿项目营销始终的宣传利器，咸宁城区小，人口集中，单张派发能起到良效。 5 营销活动  活动一： “沿江风光带竣工典礼 ”、 “咸宁枫丹项目开盘庆典 ”。  活动二： “鄂南长江风光带 ”摄影图片展 ”。  活动三：咸宁大型文化论坛。  活动四：系列名人讲座。 媒体宣传组合 开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传咸宁枫丹，增强前期登记客户数 量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。 开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在咸宁的知名度，加以促进销售。 开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。  公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。  路桥广告：贯穿项目营销始终。  影视广告：开盘前一个月高密度投放 ,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。  咸宁报纸：开盘前一月投放 3－ 4次，以及每次新货上市投放 1次。  单张派发：每天均需进行的推广方式 ,力求单张波及到咸宁的每一个角落。  短信推广：一般一个月派发 4－ 6次，开盘前每周发送 2－ 3次。  公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行 1－ 2场，开盘后视销售情况举行。 第三章．拟建项目情况 建设地址 位于湖北省东南部，长江黄金水道依境东流，京广铁路、 10 10京珠高速公路贯通南北，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，素有“鄂南明珠”之称；是湖北的南大门，与湖南、江西接壤，区内江河环绕，湖泊众多，自然生态环境好 拟建情况 项目地块位于咸宁市咸安区鱼水路沿线老汽车站内，与咸安区老商业街和京广铁路毗邻，交通便捷，地块有较好的商业区位优势。 土地面积及相 关指标 —— 用地总面积：约 26亩（约 ㎡） —— 土地性质及容积率：商住功能，综合容积率不超过 —— 建筑面积：约 ㎡ —— 项目地处咸安老城区的老汽车站入口处，西北部越过一条铁路有商业步行街和银泰百货，交通便利，周边配套成熟，具备打造咸安区具有高端特色的商住两用的潜力。 自然条件 自然资源丰富 —— 咸宁是享誉全国的桂花之乡，楠竹之乡、苎麻之乡、茶叶之乡。 全市现有桂花面积 ，产量 140 吨，居全国第二；茶园面积 15 万亩，年产量 ，是全国砖茶规模最大的产区；苎麻年产量 ，是全国苎麻生产加工的重点地区之一。 咸宁矿产资源贮量。