松鹤山庄老年公寓建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

松鹤山庄老年公寓建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

策上的扶持。 发展老年公寓，既可以为老年人创造一个适合养老的居住环境，又可以节约住房资源。 老年公寓可以成为住房商品化的一种形式，对购买 第 10 页 老年公寓产权的老年人的住房，可租、可卖、转让。 可以预期，老年公寓作为一种新兴的养老方式，将会被越来越多的老年人所接受，老年公寓也势必为更多有识的投资者所关注。 老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。 随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求也在不断 增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。 老年公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。 但是，由于我国老年公寓的发展时间较短，加之区域差异，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。 l．老年公寓的建设供不应求。 国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的 5％左右。 以 北京 市为例 ，截止2020 年 第六次全国人口普查 全市常住人口为 万人，同 2020 年第五次全国 人口普查相比，十年共增加 万人，增长 %。 平均每年增加 万人，年平均增长率为 %。 60岁及以上的人口为 万人， 据悉 2020 年北京市常住人口已达 万人，约 占常住人口的 %， 其中有 20%的人具有较高的消费能力 ， 即 将有 62 万人 需 入住老年公寓和养老机构 ， 而目前 现 有 床位， 远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。 目前，北京养老机构总数 401 家，其中公办215 家，民办 186 家。 民政部副部长窦玉沛此前明确指出，到 2020年， “ 十二五 ” 末，养老床位要达到每千名老人 30 张。 北京市对民办 第 11 页 养老机构出台土地、资金、税费补贴三方面优惠政策，鼓励民间资本进入养老机构，预计 2020 年北京养老床位数达到 12 万张， 2020 年达到 16 万到 18 万张。 在未来的 5 到 10 年，中国应有 3～ 5 家世界级的养老服务企业。 这个远景，我们值得期待。 在 2020 年底召开的 “2020年全国民政工作会议 ”上，民政部部长李立国公布了两个数字：截至当时，中国养老床位共有 390 万张，每千名老人拥有养老床位 张。 而按照国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为 40～ 50 张。 若以此为标准，中国养老床位还空缺一半左右。 这是一 个巨大的市场。 2．老年公寓的布局不尽合理。 目前在多数城市老年公寓和养老机构的建设还没有加入城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。 所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。 交通不便；有的居住高层密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。 3．老年公寓的价位偏高。 有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达 5000－ 8000 元，很多老年人只好望洋兴叹。 北京市 近 年调查显示， 50 岁以上的常 住人口中，60 ％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为 3000 元；可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。 4．政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。 老年公 第 12 页 寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。 北京市 老龄事业社会化运作 已经进入推进 阶段， 但 现有福利机构还比较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，民政部门 资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套， 尚 不能 完全 适应老龄群体的需求。 三 、需求分析预 测 全球人口老龄化是经济发展和社会进步的结果，是人类历史发展的巨大成就。 因此，由人口革命、科技发展与人口长寿而出现的人口老龄化，应视为社会文明的胜利成果。 但人口老龄化也是对经济社会协调发展的挑战，老年人口的比重加大，劳动年龄人口比重下降，社会赡养比上升，财政压力加大，对社会经济的发展会产生影响，随着人口结构的变化，出现了老年公寓这一新兴产业，随着老年人对老年公寓的需求增加，这一产业也必将有较大的发展空间。 目前我国老龄产业存在的几个问题 养老床位稀缺，截止到 2020 年底，全国各类养老机构的床位数量才 万张，每千名老年人拥有养老床位仅有 张，跟千分之四十的标准相差甚远。 养老服务体制机制不完善，养老机制缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性。 养老服务 从业人员短缺，目前大约需要一千多万护理人员，而全国现有养老护理人员只有 30万人，市场缺口达到 500 万。 人口老龄化结构问题比较突出，由于家庭结构和子女数量改变，家庭小型化、子女不在身边的空巢化，子女上班无法日常照料，急需快速 第 13 页 发展社会化养老，使家庭、政府、社会力量相结合发展多元化养老。 观念的变化 中国 “养儿防老 ”、 “三、四代同堂 ”的观念和家庭组 合在不断发生变化，而小型 “核心家庭 ”、 “三口之家 ”的比重在不断上升。 而且，目前 “四二一 ”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。 同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。 据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市 50 岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为 万和 万。 可见，中国老人 “养儿防老 ”的观念正在发生变化。 而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。 文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或 以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为 “老年公寓是理想颐养天年之所 ”。 因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。 社会上的 “空巢家庭 ”逐渐增多 这类现象特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。 目前北京市 60 岁以上 280 多万的老龄人口中 “空巢家庭 ”已近 30％，未来 10 年， “空巢家庭 ”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到 90％。 可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。 老年公寓未 来有较大发展空间 在 2020 年底召开的 “2020 年全国民政工作会议 ” 上，民政部部长 第 14 页 李立国公布了两个数字：截至当时，中国养老床位共有 390万张，每千名老人拥有养老床位 张。 而按照国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为 40～ 50 张。 若以此为标准，中国养老床位还空缺一半左右。 这是一个巨大的市场。 随着人口格局的变化和市场经济的发展，老年公寓数量的需求将不断增长，老年公寓这一新兴产业将有较大的发展空间。 同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。 老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗 、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。 而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。 目前， 北京市 老龄工作的管理体制还没有理顺，编制不足、建制不明确、人员配备与目前所承担的繁重任务极不相称，影响了老龄工作的正常开展。 同时，随着社会主义新农村建设步伐加快，农村 “留守 ”老人日趋增多，农村老龄化的速度和数量正快速发展，这无疑又加大了应对的难度。 基于上述 状况 ， 北京 市亟待需要建设一 批 全新概念的复合式综合性养老处所（集 “养老 ”、 “居住 ”、 “休闲 ”、 “度假 ”、享乐 “五位一体完善 结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好），满足不同老年人集中养老、居家养老的不同需求，以便加快推进 北京 市地区社会化养老的步伐，满足 北京 市人口老龄化日益增长的需求。 第 15 页 第三章 场址选择 一、项目区位 老年公寓选址（地块）应具备的基本条件 项目以老年人住宅为主，集休闲、 养生、 娱乐、度假、会务为一体。 根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：  地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周 围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。 良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。  地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。 本项目建设地点位于 北京 市 顺义大孙各庄镇湘王庄。 建设地 点 距离城区 30 余 公里，属于 北京 市 顺义 区城市规划范围地块；地理位置优越，交通便利，自然环境良好， 顺义是北京市重点建设的新城之一。 这意味着未来几年国家和北京市将对这里进行大规模的投资开发建设，与人民群众生活息息相关的交通，教育，医疗等将得到大幅 提升。 事实上，国家和北京市对顺义的投资在最近几年就已经是大刀阔斧了。 顺义经济综合实力连续多年位列郊区之首，且经济发展后劲十足。 北京市重点打造的六大功能区中，其中就有顺义的 “ 临空经济区 ”。 医疗卫生：顺义医院已与中国医科大学全面合作，成为其 附属医院， 顺义区被评定为 “ 国家卫生区 ”。 环境。 顺 第 16 页 义区被评定为 “ 全国绿化模范城市 ”。 交通。 顺义公路总里程在北京处于前列，多条高速到达市区。 其中顺义奥运大道的级别是郊区中唯一一条，仅 20 分钟就到达北四环。 民航方面，首都机场位于顺义境内。 轨道交通方面，有至少四条轨道交通 到达顺 义。 顺义新城 主要 特色 是亲民亲水亲林，现 北京最大的水上游乐中心， 已成 为国家的水上项目训练基地。 为项目的建设提供了优良的客观条件。 二、场址建设条件 区域性质 项目所在地 大孙各庄镇处于潮白河东部冲击平原二级阶地，镇域地形北高南低。 北部二十里长山斜亘境域，有大小山峰 12座，庞山山峰为最高峰，海拔 ，东、南、西部大部为平原，平均海拔 30米，土壤为潮褐土和褐潮土，土地开发成本较低。 大孙各庄镇镇域河流属蓟河水系，境风水资源较为丰富，地表坑塘水遍布各村，地下水深 4~10米，含水层平均厚度为 20~50米，水 质较好，能够满足生产生活需要 工程地质 条件 大孙各庄镇湘王庄 土壤为潮褐土和褐潮土，土地开发成本较低。 地质情况较简单，无大的不良地质现象。 水文条件 顺义区 区 境内有大小河流 20余条，分属北运河、潮白河、蓟运河 3 个水系，河道总长 232 公里，径流总量 亿立方米。 大孙各庄镇镇域河流属蓟河水系，境风水资源较为丰富，地表坑塘水遍布各村，地下水深 4~10米，含水层平均厚度为 20~50 米，水质较好，能够满足生产生活需要。 第 17 页 气候条件 顺义区 大孙各庄镇 属暖温带半湿润季风气候，四季分明。 春季干旱多风，夏季炎热多雨 ，秋季天高气爽，冬季干燥严寒。 年平均气温为 ℃。 1 月平均气温 ℃ ，最低气温零下 ℃ ； 7 月平均气温 ℃ ，最高气温达 ℃。 年日照 2750 小时，无霜期 195天左右。 年均相对湿度 50%，年均降雨量约 625 毫米，为华北地区降水量较均衡的地区之一 ， 全年降水的 75%集中在夏季 ， 多年平均水面蒸发量为 1175mm。 气候条件适宜 社会条件 北京市顺义区 2020年。