技术开发区片区改造项_目_可行性研究报告(编辑修改稿)

技术开发区片区改造项_目_可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

*****技术开发区 *******片区棚户区改造项目 第 14 页 改善住房条件，圆上他们的‚住房梦‛，使他们感受到了党和政府的温暖。 同时，棚户区改造还能够拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位。 今年以来我国经济形势总体平稳，要继续积极采取既稳增长、又调结构，既利当前、又利长远，一举多得的有效措施，着力扩大内需。 在此背景下， 继续大规模实施棚户区改造，能使千百万困难群众告别‚忧居‛，可以连续形成新的经济增长点，能够同步发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应，受棚户区居民欢迎，也能得到社会普遍认可和积极评价。 临沂市棚户区改造的一大特色是突出棚户区改造的惠民特色。 从改造棚户区居民的角度考虑棚户区改造工作的利弊得失，促进城市居民生活水平均衡发展，主要做好以下三方面工作： 一是，优化棚户区改造选址、布局。 棚户区改造安置住房建设的选址、布局，事关困难群众的生产、生活。 近年来，临沂市优先在交通便利、基础设施完善的城市成熟地块 规划棚户区改造安置住房项目，实行棚户区改造安置住房、市政公用设施和公共服务设施同步规划、同期建设、同时运行等方式，促进了困难群众住房条件与生产、生活条件的同步改善。 二是，不断加强和改进棚户区改造安置住房规划设计。 按照临沂市对棚户区的改造要求，棚户区改造居民拆迁安置房应按照普通商品房标准建设。 要根据城市规划和国家有关建设程序和标准、规 *****技术开发区 *******片区棚户区改造项目 第 15 页 范，依法组织项目的设计、施工、监理招标，确保工程工期和质量，并提倡推广新技术、新材料、新设备、新工艺，建设节能、节水、节材、节地和环保型住宅。 许多棚户区改造居民改造后住房面积明显扩大，结构更加合理，房屋舒适度显著提升。 三是，切实加强工程质量安全管理，确保困难群众能住上放心住房。 棚户区改造工程质量问题，社会关注、群众关心。 临沂市在大规模推进棚户区改造中，采取切实有力措施保障工程质量安全，规范建设程序，规范招投标行为，落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制，严格建筑材料验核制度等，明确质量安全工作要求；建立了质量责任追溯制度，推行质量安全永久责任制度，要求项目法人对住房质量负终身责任，勘察、设计、施工、监理等单位依法对建设工程质量负责；加大质量安全监督检查力度，严肃查处质量安全 违法违规行为。 经过近几年的改造，相对容易改造的棚户区大多已经完成或开始改造了，剩下的大部分是改造难度大的‚硬骨头‛。 不少棚户区位置偏远，市场运作空间小，配套设施建设压力大，有的还需要异地搬迁。 在一般的城区中待改造的项目，多数也商业开发价值低、资金难以自行平衡。 加上建材、人工费用上涨较快，改造成本持续高企，各地棚户区改造的现金流资金缺口普遍较大。 在新的形势下，加快推进各类棚户区改造，确保完成棚户区改造的任务，必须不断总结已有的经验，进一步加大投入、完善政策、强化措施，破解棚户区改造面临的资金筹措等难题。 *****技术开发区 *******片区棚户区改造项目 第 16 页 三 、本项目的提出 本项目拟改造片区棚户区居住条件较差、房屋质量很差、交通不便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差，严重阻碍了区域城市化的进程，对临沂市的城市发展造成不利影响。 脏。 棚户区环境卫生状况极其恶劣，春天污水横流，夏天蚊蝇肆虐，冬天积雪成堆，垃圾点少，厕所大部分是旱厕，无任何排水、排污设施，生活垃圾随地丢弃，成为各种病菌传播的摇篮。 乱。 棚户区内部环境杂乱无章，一是棚户区、旧居住区、城中村混杂，农村村民和城镇居民乱居。 二是房屋结构参差不一，多以砖木和土木简易结构为主，且年久失修，很多已是危房。 三 是乱搭乱建，大屋连小间，大房接楼房，有的甚至在平房上叠加二层三层，由于不断加建，建筑密度有增无减。 差。 改造片区内供水、供电设施陈旧老化，停水、停电现象屡见不鲜；无集中燃气、供暖、排水、垃圾处理等设施，居住区内垃圾遍地、污水横流，取暖以及炊烟粉尘污染严重，居住环境恶劣。 周边学校和医院配套，许多道路没有硬化，高低不平、弯弯曲曲，加之周边的道路不断加高，使很多棚户区居民住房，在原本就地势低的情况下，比道路更低，一到雨季便成涝洼区域，再加上没有排水设施，有的家里大量积水。 危。 棚户区危险隐患随处可见，有的 简易房墙体和屋顶采用木板、油毯纸等易燃材料搭建，一家挨着一家，而且生火做饭以及堆放杂物于一体，加上供电线路老化，房屋连片，道路狭窄弯曲，又没有必要的消防设施和消防通道，极容易发生‚火烧连营‛的惨 *****技术开发区 *******片区棚户区改造项目 第 17 页 状。 由于改造片区内生活设施大多建成年久失修，早已破旧不堪，片区内存在着极为严重的安全隐患，威胁居民生命财产安全。 有的房屋年久失修，基础下沉，墙体倾斜开裂，随时有倒塌危险；生活用煤以及老化的电线极易形成火灾，加之私建、滥建的房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，更增加了消防安全隐患。 多。 棚户区居民有三多：老弱病残多 、下岗职工多、外来人口多。 由于居住人口复杂，基层管理薄弱，社会治安差，是计划外生育、两抢一盗以及吸毒人员的集中居住区，加之棚户区又是从事重体力劳动或无固定职业，生活条件差、社会地位低的特殊人群聚集区，而且棚户区居民与城市居民的交往范围局限和信息不对称等，使其在就业、收入、生活习惯和思维方式等方面与周边城市居民形成极大反差，形成逆反心理和反常情绪，这将成为社会不稳定的一大隐患。 为进一步加强临沂市城市住房保障工作，加快改善片区内中低收入家庭住房条件问题，同时提高片区的承载能力、提高区域形象，拟实施本项目。 项目 建成后将为改造片区居民构造美在外表、贵在内涵的时尚型居住区。 项目建设的必要性 一、本项目的建设符合国家有关产业政策 本项目属于《产业结构调整指导目录》 (2020 年本）（ 2020 年修订版 )中鼓励类第三十七条‚其他服务业‛第 1款‚保障性住房建设与管理‛，为国家产业结构调整鼓励类建设项目。 *****技术开发区 *******片区棚户区改造项目 第 18 页 2020年 1月 36日，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。 该文件为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，针对性地提出 了八条措施，即进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度，调整完善相关税收政策、加强税收征管，强化差别化住房信贷政策，严格住房用地供应管理，合理引导住房需求，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，坚持和强化舆论引导等。 2020 年 7 月 4 日，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发 [2020]25 号）颁布。 该文件在‚城市棚户区改造‛专题中指出： 2020 年至 2017 年五年改造城市棚户区 800 万户，其中， 2020年改造 232 万户。 在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、 城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。 市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。 禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。 城市棚户区改造可采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种方式。 要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。 在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。 *****技术开发区 *******片区棚户区改造项目 第 19 页 本项目属城镇棚户区改造项目，项目的建设有利于提高区域保障性住房的有效供给，符合各项 产业政策要求，是实实在在的利民工程。 二、本项目的建设，符合各级政府‚十二五‛国民经济和社会发展规划的要求 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：‚加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。 强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。 加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。 ‛ ‚强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应 不足的问题。 多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。 重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。 加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。 建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。 加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。 ‛ 《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出：‚推进保障性住房建设，强化各级政府责任，加大保障性住房供给，努力满足城镇中低收入家庭、新就业职 工和进城务工人员的基本住 *****技术开发区 *******片区棚户区改造项目 第 20 页 房需求。 ‛ ‚完成保障性安居工程建设任务。 大力发展公共租赁住房，推动公共租赁住房和廉租住房并轨建设，加快推进棚户区改造。 改进公积金归集、使用和监管机制，加强非公企业住房公积金缴存工作，研究逐步将农民工纳入住房公积金缴存范围的办法。 ‛ 《临沂市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》也提出：‚逐步健全经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等多层次住房保障体系。 推进城中村改造和旧住宅区综合整治，增加普通商品住房有效供给，控制高档房地产建设项目，提升商务楼宇规划建设档次，建设集住宅、商 业、文化于一体的城市综合体。 大力实施房地产品牌战略，重点发展节能、节地、节水、节材和环境保护型住宅，积极开展国家级住宅性能认定，推进住宅产业化。 支持房地产开发和建筑骨干企业做大做强，培育在全国具有较强竞争力的大型综合性企业集团。 规范房地产市场交易秩序，积极培育和完善房地产交易、中介服务物业管理服务体系。 ‛ 本项目为棚户区住房改造建设，符合各级人民政府颁布的‚十二五‛规划中有关住房建设事业发展的要求。 三、本项目的建设是保障和改善民生的重大举措 棚户区简易结构房屋较多，建筑密度较大，房屋使用年限较长，房屋质量 较差，使用功能不全，基础设施简陋。 棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。 实施棚户区改造，是保障和改善民生的重大举措， *****技术开发区 *******片区棚户区改造项目 第 21 页 有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信。 四、棚户区改造是加快推进城镇化进程的客观要求 棚户区安全隐患突出，影响群众生命财产安全，与现代化建设很不协调。 实施棚户区改造，完善配套基础设施和公共服务设施，有利于改善区域环境，增强区域承载能力；有利于优化土地资源配置和集约利用土地，加快推 进城镇化进程；可以改变基础设施条件，完善功能，改善地区原先落后的环境面貌，提升文明和谐社区的创建水平。 五、棚户区改造是促进经济社会协调发展、维护社会和谐稳定的有效途径 实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，减少不稳定因素，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。 通过棚户区改造，能够使多数普通群众告别棚户区后搬迁上楼，可以起到稳定民心的积极作用。 本项目为 *****技术开发区 *******片区住房改造建设，主要面向改造棚户区片区 内的中低收入拆迁居民，项目的建设符合各级建设发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实，是一项实实在在的利民工程。 *****技术开发区 *******片区棚户区改造项目 第 22 页 第三章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 项目建设用地选址 根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发【 2020】 45 号）和《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发【 2020】 17 号），《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发 [2020]25号）、《临沂市住房建设发展规划》等文件，以及结合项。