房地产策划课程设计(编辑修改稿)

房地产策划课程设计(编辑修改稿)内容摘要：

、资源整合力、资本运营力、产品把控力、团队执行力、品牌形象力、市场应变力、企业文化力等；企业的商业模式，是追求利润最大化，还是追求现金流；是长期经营还是短期变现等。 房地产项目定位是个系统工程，是对企业战略、项目资源、市场需求和差异化竞争四个要素的相互博奕关系的综合考虑，其分析就是一个由 “ 找位 ” 、 “ 选位 ” 到最后“ 定位 ” 逻辑推导过程。 12 第三节 项目定位 规划 一、 项目总体定 位 （ 1）产品总体定位： 60万平米商业居住大盘 （ 2）产品定位： 整体定位为中低端楼盘，在性价比和周边配套上具有强有力的竞争优势。 （ 3）产品形态： 中低档住宅＋综合技术商业 二、 项目目标客户群体定位 （ 1） 项目客户群区域分析 从总体分布上讲，本项目的目标客户群所在区域是马鞍山市花山区及主城区为主，区县及部分近远郊区为次主要，其他周边城市为补充的分布特征。 项目客户群的确定与项目区位、项目定位紧密关联，下面就从项目区位做初步分析。 主要客户群 马鞍山市花山区及主城各区 本项目地块处于马鞍山市花山区经济开 发区，该区域原住居民的购买力相对较弱，因此本项目的主要目标客户除了花山区的居民外还应从主城各区获得。 从项目的定位高度来分析，客户群应瞄准全市。 首期客户应以马鞍山市花山区为主，估计会占客户群的 75%左右； 次要客户群 马鞍山市 区县及部分近远郊区 马鞍山市其它区域虽然离本项目相对较远，但由于本项目规模庞大，市场影响力强，项目卖点鲜明，后期升值空间巨大，因此仍然可吸引其它区域的部分客户前来购房。 这是项目目标客户群的一大补充，估计会占客户群的 20%； 补充 其他城市（辐射西南） 考虑到本项目的发展趋 势及在城市运营、建设等方面发挥的巨大作用，因此可以吸引其他周边城市的部分客户群，只是这部分客户数量有限。 这是项目目标客户群的另一补充，这部分预计占总客户群的 5%。 13 目标客户分布图主城客户75%城郊客户20%外城客户5%主城客户城郊客户外城客户 （ 2）客户背景分析 从上述分析来看，本项目的目标客户群的分布，呈现行业（或某类群体）集中分布的特征，根据过往销售经验，筛选、总结、分析后，总结本项目的目标客户具备以下背景特征： 年龄构成及家庭构成： 客户人群分布广泛，出生于 50年代中至 80年代； 事业成功的中老年人或事业正处于上升期的年轻人，思维活跃，观念较为传统，家庭 观念较强； 一般以夫妻二人或三口之家为主，年轻人一人独居也占一定比例； 老年人年龄在 60— 80 岁左右，年龄较大。 社会地位定位： 是城市建设主力，社会的中流砥柱； 中低产阶级，处于社会的中低层； 收入状况 个人年收入在 2万元以上，家庭年收入在 5 万以上，且收入稳定。 职业分析 中小型私企业主，花山区经济开发区工作人群，； 工薪上班族，刚刚进入社会根基不稳的年轻人。 14 消费心理分析 健康、舒适、安静的生活是其追求的方向； 自然资源的占有欲望较强，钟情于本地山水文化氛围； 一般是一次或首次置业； 在最有可能的情况下寻求最具性价比的生活状态 三、 项目功能定位 居住工作生活，积极而向上的生活 将居住、工作和生活融为一体，在最大程度上为居民提供积极而向上的生活环境，极大地提高了本项目的性价比。 本项目集城市运营高度，前瞻规划设计理念，人居关怀于一身的大盘气质。 四、 居住面积和户型配比 根据本项目确定的目标对象和市场调查的结论，充分调研可能购买人群的居住需求，确定基本居住面积。 居住面积配比表 序号 类型 层数 栋数 单层面积 总建筑面积 1 55 ㎡ 10 12 220 ㎡ 26400 ㎡ 2 75 ㎡ 8 47 300 ㎡ 112880 ㎡ 3 95 ㎡ 6 21 380 ㎡ 47880 ㎡ 4 120 ㎡ 8 5 240 ㎡ 9600 ㎡ 总建筑面积： 196760 ㎡ 根据本项目确定的目标对象和市场调查的结论，充分斟酌这些人群的住宅需求特征，并要求基本适应和主动引导目标对象的生活方式，进而确定户型比例和户型空间功能配置。 户型设计的第一位决定因素是能满足现代居住生活行为和居住心理的要求，也就是使居住者在住宅内感到适用方便。 15 以 下是我们精心设计的户型，仅供观赏： 16 第四节 规划设计方案 一、 规划思想 从根本上来讲，住宅小区规划设计是对居住者生活方式的全面整合的过程，人类对改进自身生活方式的追求永无止境，因而如何提高住宅小区规划设计的品位确是复杂而永恒的课题。 本项目的规划依据如下几点展开： （一 ）因地形顺势而建，整体布局南低北高，顺应了古人所说的“凡住地，南低北高，名曰晋土，居者吉”的吉祥之意； （二 ）在小区规划方案的构思上，创造设施完备、自然、和谐、健康、舒适、开放的绿色生存空间，以达到社区的人性化与人文文化的和谐统一； （三 ） 满足可持续发展要求，形成合理生态系统，同时经济上易于操作，达到良好的生态、经济与社会平衡； （四 ）以人、建筑物、构筑物和自然融为一体的规划设计，为久居闹市的人们建造一个清新的城内“世外桃源”。 二、 整体规划 本项目借助马鞍山市“诗城”的城市特点，以城市诗意生活为主打特点。 17 依偎小区北面天然河流，在小区的北侧布置人工湖泊和休闲中心，以供小区居民进行娱乐活动和体育锻炼。 本小区规划设计为三大块，北面为 条状 ，南面为 三角形， 中间为圆盘状。 各类面积住房其楼间距和道路宽度尽可能大的满足规划设计要求；沿旅游大道和霍里山大道 布置8层和 10 层的房屋，其一层作为商铺出售；在北面和南面分别布置 8 层和 10层的小高层；在小区中心布置 6 层和 8层的住房，小区东南角布置为社区服务中心，其中一层为1200 ㎡的超市和 300㎡的卫生站，二层为会所和图书阅览室等活动的地方；中心靠北布置物管用房。 第五章 施工建设方式和进度安排 第一节 项目施工建设方式 本 项目采用分期开发、分期建设的方式。 一期开发建设联 95 平方米的户型 10栋和120 平方米户型的 5栋 ， 75 平方米户型的 20栋， 55 平方米户型的 6栋。 二期 95 平方米 18 户型 11 栋， 75 平方米 户型 27 栋， 55 平方米户型 6 栋。 根据国家、省、市招标工作的有关规定，本项目将进行公开招标。 为了优选施工队伍确保工程质量，合理降低工程造价，本项目建筑、安装的招标范围为全部招标。 招标的组织形 式有 自行招标和委托招标，根据国家发改委制定的《工程建设项目自行招标试行办法》及现行招标有关规定，结合项目建设单位的实际情况，本项目招标形式为委托招标，招标方式为公开招标。 项目将派驻业主代表和聘请相关监理单位对工程的质量、进度、投资进行控制，以达到最优的经济和社会效益。 第二节 项目实施进度表 详见见附表一 第六章 营销计划 第一节 房价的确定 整体价格策略：平开高走 逐步提升 拉大差价 多级折扣 （一）平开高走 逐步提升 19 因项目体量较大，项目前期形成的旺销局面对于整个项目的后期运作、销售将发挥决定性作用。 因此建议在项目初期的价格制定应该适中，为后期的提价留下一定得空间，同时以一定的利润空间吸引更多的客户关注并成交，待销售条件成熟后，开始逐步提升价格，并视各阶段推广及销售情况，逐步调整推售价格，以达到为销售目标提供助力的目的。 根据市场情况 ,结合项目实际情况 ,建议首次开盘的均价为 5000 元 /平方米左右。 （实。