房地产有限公司某房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)

房地产有限公司某房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

建设条件 地理 位置 本项目区南临 HH 村，北靠 FFGG，西临 KK 快速路，规划用地 II㎡，净用地 JJ ㎡。 气象 条件 DD 属暖温带大陆性气候，四季分明，春季干旱多雨，日照充足，蒸发量大；夏季高温炎热，雨量集中；秋季多雨，天高气爽；冬季寒冷、干燥、少雪。 夏季室外平均风速为 冬季室外平均风速为 m/s 年总降雨量 日最大降雨量 小时最大降雨量 最大积雪深度 16cm 最大冻土层深度 77cm 冬季日照率 64% 极端最高温度 ℃ 极端最低温度 ℃ 最热月平均最高气温 ℃ － 13－ 最冷月平均最高气温 13℃ 日平均温度低于 +5℃ 天数 139 天 冬季大气 压 力 夏季大气 压 力 冬季采暖室外计算温度 12℃ 冬季通风室外计算温度 ℃ 夏季通风室外计算温度 28℃ 年主导风向 西北 地形地貌 本项目拟建场地为 DD 地，为厂房及多层建筑区，现有建筑物均未拆除，范围内地形平坦，地面标高最大值 ，最小值 ，地表相对高差。 场地地貌上位于 DD 断陷盆地西北部边缘地带，次级地貌单元为 DD 市汾河西岸Ⅰ级阶地。 区域地质构造 本项目拟建场地位于 DD 盆地西北部地带， DD 盆地系新生代以来受燕山～喜马拉雅运动形成的断陷盆地，它处于 9898 断隆的沁水台陷、太行断隆及吕梁台拱Ⅳ级构造单元的交接部分，盆地构造活动强烈，自中生代晚期开始，长期处于隆起状态，约至上新世中期，才开始断裂下陷，受其影响，在原有构造格架中部，地壳下降并沉积了巨厚的新生界河湖相地层，而东西两侧山地强烈隆起，形成了先进的盆 － 14－ 地轮廊。 据 1： 10 万《 DD 市断裂构造及震中分布图》和有关资料，场地范围内无断裂通过，场地稳定性受区域构造控制。 工程地质条件 本项目区地貌单元属汾河Ⅰ级阶地。 DD市抗震设防烈度为 8度，设计基本地震加速度值为 ，设计地震分组为第一组 ； 场地 20m以上存在可液化粉土层 ， 地基液化等级为轻微 ， 属于对建筑震不利地段 ，拟建场地建筑场地类别为Ⅲ类 ； 拟建场地可不考虑湿陷对地基的影响。 据徐州中国矿大岩土工程新技术发展有限公司勘察结果及区域地质资料，场地及场地 附近无全新活动断裂，且没有 发现其他影响本工程建设的其它不良地质作用 ， 该场地可视为相对稳定场地 ， 适宜本程建设。 地下水对混凝土结构具中腐蚀性，长期浸水条件下对钢筋混凝土结构中钢 筋无腐蚀性，干湿交替条件下对钢筋混凝土结构中钢 筋具弱腐蚀性。 地基土对混凝土 结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋具微腐蚀性。 根 据 《中国季节性冻土标准冻深线图 》， DD市标准冻结深度约为0． 8m。 建议高层住宅楼采用桩基础 ， 选择层⑩或⑩粉土层为桩端持力层 ， 采用高强度预应力离心管桩，静压法沉桩；桩型也可采用钻孔灌 － 15－ 注桩。 交通条件 本项目所在地的主要交通干道为 FFGG、 和平南 路 、 KK 快速路 等。 该区域路网 结构密集， 道路通达，便于各种车辆通行，交通便利。 社会环境 随着 FFGG 的竣工通车，该区域将成为 兼具城市服务功能与交通功能的综合性区域， 项目周围主要是住宅和事业单位 ， 以及 邮局、银行、储蓄所、派出所等政府辅助性办事机构和社会公益性设施，可方便居民生活的需要。 该地区的供水、供电、通 讯 、道路等市政设施 完善， 均能满足项目需求。 － 16－ 第 五 章 工程设计方案 设计依据 1.《 DD 市城市总体规划》（ 1998～ 2020）； 2.《城市居住区规划设计规范》； 3.《 FFGG 住宅小区修建性详细规划》 有关的规范和标准；。 总体规划 本项目由 公建 区、住宅区、停车区组成。 根据本项目区内场地现状， 以及周边环境现状，拟将 公建 区设于地块的北侧，与 FFGG 相邻，便于未来 33 工作的开展，同时也可起到动静分区的作用。 住宅区设于南侧，中央为开阔的集中绿地和住户室外休憩区。 停车区 分 设于 集中绿地 区 和 公建 区 ，与入口相邻。  道路交通组织形式 针对用地特征和 小 区性质， 公建 区和 住 宅 区内采用周边环路，人车分流 、闹静分离 的交通模式。 邻近出入口设置地下车库的进出口，以方便的机 动车的停放。 环路的设计也能够充分满足防火设计的要求，在紧急情况下可以很方便的到达任一栋楼。 住 区内步行系统 东西 － 17－ 连接， 南北贯通，住户可以很快速方便的到达自己的居所。 小区内道路分为三级：城市次干道、小区级道路、庭院级道路。 城市次干道在地块的东侧，宽 20 米；小区级道路为车行路，宽 6 米；庭院级道路 沿 建筑四周设置， 道路宽 3～ 4 米。  静态交通规划 本项目 小区 内设置 地上和地下停车位。 地上机械停车 876 辆，集中在小区外环道路两侧，以及小区南侧 可利用的范围内。 地下开敞车库停车 694 辆。 总车位 1570 辆。 绿化以 居住区边界的带状绿化与中心绿带的成片植被为基础，以小片的种植为点缀，并考虑不同季节开花植物的搭配，使四季有不同的观赏景观；同时在成片的植被种植中进行色叶的协调和对比，以形成优美的观叶林。 树种宜选用当地树种、特色树种、观赏植物，提高居住区绿化的效果、价值和特色。 建筑与环境的水乳交融，代表着建筑艺术的最高境界。 本项目景观设计根据小区原生态植物景观、周边环境展开，使其与集中绿化 和宅前绿化相贯穿， 营造 颇具品位的小区整体环境。 本项目建筑立面 造型拟采用现代又兼具历史沉淀性元素，住宅外立 面色彩采用暗红、灰、白色面砖，公建外立面色彩采用石材、玻璃组合 ， 形成独特的 FF 街景观视廊。 － 18－ 住宅楼设有 4 种户型，分别为 ㎡、 1OO ㎡、 142 ㎡、 166㎡，共计 1552 户。 其中建筑面积在 90 ㎡以下的中小套型房 1086 户，占 70%；建筑面积在 90 ㎡以上的大套型房 466 户，占 OO%。 符合并规函字 2020 第 143 号的要求。 规划用地 ： II ㎡ 净用地 ： JJ ㎡ 总建筑面积： LL ㎡ (地下建筑面积 ㎡ ) 建筑密度： % 绿化率： 35% 容积率： 建筑工程 本项目总建筑面积 LL ㎡，其中： 住宅工程 MM ㎡ , OOPP 层 ， 层高 、 ， 剪力墙结构； 配套公建 工程 ㎡， 5 层 ， 层高 、 ， 框架结构； 地下建筑工程 ㎡，地下一层 , 层高 、 ， 框架结构。 给排 水工程 一、供水工程 － 19－ 本项目居住人口 5432 人，平均用水指标为 200L/人 d， 用水量为。 公建 面积 ㎡， 5L/㎡ d，则用水量为。 绿化面积 ㎡，用水指标为 1L/㎡ d，则用 水量为。 道路及硬化场地面积 ㎡，用水指标为 2L/㎡ d，则用水量为。 不可预见水量 按 12%计。 项目 总用水量为。 FF 西街南侧有 DN800 现状市政给水管，北侧有 DN400 现状市政给水管。 本项目用水水源 接入 FF 西街南侧现状 DN800 市政给水管， 远期再 从小区南侧 OO 米规划路给水管引接，实行两路供水。 建筑 6 层以下部分由市政管网供给， 6 层以上部 分由蓄水池加压供给。 该项目设 700m3清水池 、 设水泵房 一座 ，配置 生活泵、消防 泵、喷淋泵等 ， 作为生活与消防的共用水池。 二、排水工程 以总用水量的 85%考虑，为。 室外设 100m3化粪池 5 座，全部为有地下水，地面可过汽车，清掏周期为半年，污水停留时间为 24h。 － 20－ 室内排水系统由卫生器具、存水弯、管道系统、检查口、清扫口、地漏组成。 管道布置尽可能靠近墙壁或悬吊于楼板之下。 室外排污水设置在室外道路下，污水 由楼前接户管收集后，排入 化粪池初步处理后，经院内排污管，排向 HH 街现状污水 管道 ，最终排入南堰污水处理厂。 排水工程 小区南侧为 HH 街现状雨水管。 ① 雨水量计算 雨水量计算公式采用 ..Q qF 式中： Q—— 雨水设计流量 (L/S) q—— 暴雨强度 (L/) F—— 汇水面积 (ha)  —— 径流系数，取  = 暴雨强度 q 依据总体规划采用 DD 市暴雨强度公式 q=(1+)/(t+5) 式中：设计重现期：取 T=1 年 降雨历时 (min): t=tl+mt2 地面积水时间： tl=10min 折减系数 m：雨水管线采用暗管，故折减系数选用 2。 汇水面积： F=II ㎡ 雨 水量： Q=563L/S － 21－ ②排雨水系统 雨水管道 、雨水箅子 沿 小区 主干 路敷设，雨水收集后由主干管排入 和平南路现状 雨水管网 ，最终排入冶峪沟泵站。 雨水管采用 HDPE 双壁波纹管，橡胶圈接口，承插连接，基础采用 10cm 砂垫层。 本工程采用钢筋混凝土检查井，全部采用球墨铸铁井盖和盖座。 供电工程 本项目执行国家现行的标准和规范： 《供配电 系统设计规范》 《低压配电设计规范》 《民用建筑照明设计标准》 《建筑物防雷设计规范》 本项目 住宅 1552 户， 用电指标 4 kW/户 ,需要系数 ； 公建部分 面积 ㎡ ，用电指标 50w/㎡ ；地下建筑 ㎡，用电指标 20w/㎡， 项目 用电负荷。 选用 三 台 2020 KVA 变压器。 从 FF 街规划 110kv 变电站引 两路 10kv 专线。 本项目 区内 设 变配电室 一处， 用电电压为 380/220V。 公建 、住宅等电源分别由变电所低压 380v/220v 引出，消防泵、喷淋泵、电梯、水泵、正压风机、排烟风机及消防控制室等动力设备 － 22－ 由变电所低压柜配出或由公共负荷配电柜配出，采用放射式供电。 消防负荷采用双电源供电末端自动切换。 设 柴油发电机 ，作为备用电源。 高层住宅在每单元每层设集中计量表箱，集中计量表箱设在公共部位。 生活水泵采用恒压变频调节控制，消防水泵采用软起动控制。 照明系统：照明分普通照明和应急照明。 普通照明包括一般工作照明、室外照明 等；应急照明包括疏散照明和备用照明。 地下室、楼梯间、前室、设备用房等处设应急照明 ，主要出入口处设出口指示灯，高层住宅楼梯间及地下室设疏散指标标志，采用带蓄电池的应急照明灯具，室外照明选用庭院灯，采用时控仪控制。 本 项目 各 建筑按三类防雷 建筑 考虑， 按规范要求 屋 面设 置避雷带。 建筑设置防雷保护装置，利用建筑基础作接地极，屋顶设避雷针和避雷网作接闪器，并利用柱内主钢筋作引下线。 为用电安全，各建筑物作总等电位联结，在变配电所及各幢楼的电缆井底部或进线配电箱处设总等电位联结端子箱，把接地干线、保护线 干线、总水管等所有进出建筑物的金属体及建筑物的金属构件与总等电位联结端子箱连通。 水泵房、住户卫生间内设置局部等电位装置。 本项目绝缘接地采用 TNCS 系统。 － 23－ 弱电系统工程包括通信、有线电视、计算机网络系统及住宅楼宇对讲系统。 通信：本项目预设 3104 对线路，由市通信公司解决。 有线电视系统：有线电视信号由 DD 有线电视台提供，由该电视网引入，干线沿外墙上一层屋顶高度敷设。 楼内分配系统采用分配分支系统。 各竖向采用接一分支器，串接一分支器距地 米暗装。 各分支器处的信号电平值达到 70177。 5dB。 每 个设有设有线电视接线盒 2个。 计算机网络系统：引入城市宽带网，主干线采用多模光纤，用户内设五类信息插座，信息点采用 RJ45 标准接口。 对讲门禁系统：小区住宅均设有对讲门禁系统，每户入口处设对讲分机。 暖通工程 一、设计依据 《采暖通风与空间调节设计规范》 GB50019— 2020 《民用建筑热工设计规范》（ GB5017693） 二 、 采暖工程 本项目 住宅 采暖 面积 MM ㎡，平均供热指标为 40w/m2； 公建 部分采暖 面积 ㎡，平均供热指标为 50w/m2； 总 供热负荷 约。 热源 接入 FFGG 规划供热管线，小区内建换热站 1 座。 供暖热媒为 95℃ 70℃ ，供热管网采用 下 供下回 双管导程式分户计量系统，户外管网采用水煤气焊接钢 管，户内管网 采用散热器采暖 － 24－ 系统， PB 塑料管道，热熔连接。 为保证能分室进行室温调节，在每个采暖系统的入口处，均设置热量计量装置。 二、 通风 变配电室 8 次 /h 换热站 10 次 /h 水泵房 3 次 /h 公共卫生间 10 次 /h 电梯机房 8 次 /h 地下车库设计机械排烟排风系统，排烟（风）量按换气次数 6 次/时计算。 前室及楼梯间分别设机械加风送风系。