我国投资性房地产应用公允价值计量的问题及对策研究本科生毕业论文(编辑修改稿)

我国投资性房地产应用公允价值计量的问题及对策研究本科生毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

为公允价值。 （ 4） 时空性。 公允价值的公允性随着时间、空间环境的变化而变化，是 特定的时空性对公允价值形成起到约束作用的 体现。 （ 5）价值估计性及相对性。 利用一些 估值技术在缺乏市场价格的不活跃市场中合理估计以取得公允价值体现了价值估计性特征。 以当前市场情况为蓝本，对未发生交易或事项时已发生变化的资产和负债的市值进行再一次的计量，体现了相对性特征。 （ 二）房地产的概念 房地产（ Real Estate）又称不动产。 以下文章中提到的“房地产”是指土地、建筑物及其上不可分离的部分，还包括附带的各种权益，是狭义的房地产。 用唇齿相依来形容房地产的物质实体与权益的关系是再贴切不过的了。 物质实体作为权益的“地基”，是所有经济活动的下层基础。 依托于房地产物质实体上的权益是指有法律设定的房地产各种权利以及享有这些权利所能获得的利益或收益。 房地产企业拥有最为丰富的房地产资源，其中，有用于生产经营和自身管理的房地产，有作为存货对外销售的房地产，还有用于赚取租金或增值收益的 房地产即投资性房地产。 本文主要对我国房地产企业中的投资性房地产，应用公允价值计量的问题及对策进行研究。 （三）我国应用公允价值计量投资性房地产的可行性 公允价值计量模式的重新引用已有一段时间，在此期间我国房地产价格持续走高，房地产市场也向着日益成熟和完善的方向不断发展。 从理论结合实际的角度出发，应用公允价值计量投资性房地产将会是大势所趋。 1．真实反映投资性房地产的 价值 我国市场经济在快速的发展，现阶段物价水平起伏不定，公允价值符合更加真实、准确地反映市场对企业整体价值评价的要求，也更加吻合各个财务报表 的填报要求，使 得企业信息更加透明。 2．与国际会计准则趋 同 在国际上，公允价值计量在投资性房地产的应用已经较为成熟。 虽然我国在这方面 4 起步 较晚，市场环境也存在缺陷，但公允价值在新《企业会计准则》中的重新使用，是积极与国际会计准则接轨的表现。 这将会促进我国构建和规划各类市场，提高房地产的评估能力，大大方便了投资者横向比较国内外企业资产的价值并据此作出正确决策。 现阶段，认可并大力推广投资性房地产应用公允价值计量时机正好。 我国市 场经济发展态势良好，房地产市场虽然存在价格暴涨等问题，但前进的脚步是不可阻挡的。 公允价值计量模式的应用符合国际会计趋势，符合实际工作需要，符合决策有用观。 所以，我们应当积极推动公允价值计量模式在投资性房地产中的应用，并努力将这个有待深入研究的领域推进到一个新的阶段。 5 二 、国内外会计准则关于投资性房地产应用公允价值计量的比较 （一）我国《投资性房地产准则》公允价值运用的相关规定 1．目的 使企业投资性房地产的会计处理和相关信息披露有规可循。 2．总则 （ 1）投资性房地产的定义、范围和确认 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的、能够单独计量和 出售的房地产。 包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权、企业拥有的已出租的建筑物。 凡是满足企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收入，该项投资性房地产的成本能够可靠计量这两个条件即可确认为投资性房地产。 （ 2）初始计量与后续计量 初始计量：企业最初取得一项投资性房地产时，入账价值等于取得时的实际成本。 后续计量：新准则中对采用公允价值模式进行后续计量的规定还是比较谨慎的，强调取得的该投资性房地产的公允价值必须是持续可靠的，并且有证据有事实做支持。 对如何可靠取得也有相关规定：即 房产所在地有活跃的房地产交易市场，且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息。 采用公允价值计量模式的投资性房地产不计提折旧或进行摊销，在需要对账面加以调整的会计期末，以资产负债表日的公允价值为依托，账价差作为当期损益予以确认，计入公允价值变动损益科目。 企业已经确定使用公允价值计量模式计量投资性房地产的，不得再次使用历史成本计量模式。 （ 3）转换 投资性房地产转为自用时，以转换日公允价值作为账面价值，新的账面价 值 与原账面价 值 若有差额计入当期损益中。 转换双方对调位置，自用房地产以 转换日公允价值作为入账价值，在当期损益中确认其小于原账面价值的差额；其大于原账面价值的差额计入所有者权益。 （ 4）处置与披露 处置时，先终止该投资性房地产的确认，再将处置金额减去其账面金额再减去相关税费后，得到的差额作为当期损益予以确认。 披露采用公允价值计量模式的投资性房地产时，确定公允价值的依据、方法，公允 6 价值对损益的影响等都是 应在附录中说明的内容。 （二）国内外投资性房地产应用公允价值计量的比较 1．我国新《企业会计准则》与国际会计准则投资性房地产应用公允价值的比较 我国《企业会计准则 —— 第 3 号投资性房地产》与《国际会计准则 —— 第 40 号投资性房地产》（ IAS40）在公允价值相关内容方面，有如下不同点： （ 1）后续计量：国际会计准则更提倡采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，当然也可以选择成本模式。 而我国却恰恰相反，并且规定对公允价值模式应用要适当，其应用条件比较严格。 （ 2）转换：将存货形态的房地产作为投资性房地产转换时，转换日房地产的公允价值与原账面价值无论是否存在差额、存在多少差额，全部确认为当期净损益，这是国际会计准则的规定。 （ 3）披露：相比我国新《企业会计准则》，国际会计准则披露的范 畴广一些。 规定投资性房地产项目的收支情况、变现能力也需披露。 我国准则与国际会计准则，在投资性房地产的其他内容的相关规定上基本一致。 国际会计准则毕竟是国际性的指导准则，它的规定更充实更详细。 2．我国与其他国家投资性房地产准则应用公允价值的比较 （ 1）美国 美国会计准则没有对投资性房地产区别对待。 通常像投行这类具有投资性质的行业，或者个人用职工福利基金进行的房产投资会以公允价值计量持有的房地产。 （ 2）澳大利亚 澳大利亚准则委员会（ AASB） 2020 年正式颁布的 AASB140《投资性房地产》中，规定对投资性 房地产的后续计量上允许采用公允价值模式或成本模式，但更侧重前者的应用，具体操作上要求在当期损益中反映重估价变动的金额。 （ 3）英国 英国标准会计实务公告（ British Standard Accounting Practice Bulletin）《投资性房地产会计》规定：投资性房地产的价值即资产负债表日的公开市场价值。 总的来说，各国准则在大方向上与国际会计准则保持一致。 我国新准则的主体思想是向国际会计准则看齐的，只是在个别叙述和界定时有些许不同。 本 文希望通过总结实施过程中出现的问题，找出改善的有效措施，将 新准则中关于投资性房地产的相关规定推进到全面应用阶段。 7 三、我国投资性房地产应用公允价值计量存在的问题 新《企业会计准则》实施后，社会各界都十分关注其应用效果，特别是投资性房地产应用公允价值计量的相关规定是否行之有效，众说纷纭。 从实际情况看，企业确定应用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的其实不多，其主要原因是公允价值在应用中还是存在一些问题的，主要包括以下几个方面。 （一）市场环境 准确的获得公允价值是一个极具挑战的任务，圆满的完成任务首先需要适宜的外部环境。 纵观我国房地产市场，机遇与风险并存。 风险主要表现在：供求关系不平衡、存在个别投机现象、相关政策不健全、市场监管不当、企业间缺乏相互监督、资产评估团队专业化水平不高，凡此种种都不利于构成充分竞争的市场环境。 （二）制度规定 1．公允价值计量处于附属地位 新《企业会计准则》规定，企业可在成本计量模式与公允价值计量模式间自主选择。 选择已有一定应用经验的成本模式有政策支持，选择公允价值模式就要充分的满足附加条件。 可见在导向上还是更偏爱成本模式一些，而公允价值模式处于附属地位。 2．对相关内容的说明过。