我国房地产业发展及其会计核算问题研究本科毕业论文(编辑修改稿)

我国房地产业发展及其会计核算问题研究本科毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。 中国石油大学（北京 ） 现代远程教育 xxxx 批次专升本 毕业论文 11 (二 )开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1．管理费用。 可按项目开发成本构成中前 1— 6 项之和为基数，按 3％左右计算。 2．销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 3．财务费用。 它指为筹集资金而发 生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用 (如汇兑损失等 )。 中国石油大学（北京 ） 现代远程教育 xxxx 批次专升本 毕业论文 12 第三章 房地产开发企业会计核算相关理论 房地产开发企业 会计核算的重要性 房地产开发企业与一般的施工企业不同 , 它同时从事房地产开发和房地产经营两项业务 , 通过进行土地征用、建设房屋、完善基础设施、进行房屋销售来获取利润。 一方面 , 从利润获取来看 , 由于现在的建筑市场竞争比较激烈 , 企业运营成本日益增加 , 企业的利润逐年降低 , 对于工程项目投资进行有效核算、对建筑 工程建造进行有效核算 , 有助于房地产开发企业有效地降低成本获取最大利润。 另一方面 , 从风险规避来看 , 由于房地产企业的工程投资项目资金投入比较大 , 且房地产企业同时进行土地征用、房屋建设招标建造、成品房销售的业务 , 整个资金回笼周期较长 , 涉及核算环节多 , 一旦会计算出现任何问题 , 企业必然要承受重大的经济损失 , 甚至会给企业带来灭顶之灾。 因此 , 完善房地产开发企业的会计核算至关重要。 房地产开发企业会计核算特点 由于 房地产开发企业 经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会 计核算有如下特殊情况： 1．产成品的种类多，核算方法不同。 2．产品成本的核算复杂。 3．经营收入及其相关税金的核算不同。 我国房地产开发企业会计核算制度是伴随着房地产业的发展而不断完善的，其发展历史同我国会计制度的改革和发展紧密联系，共经历了四个发展阶段。 中国石油大学（北京 ） 现代远程教育 xxxx 批次专升本 毕业论文 13 第一阶段是改革开放以后至 1988 年底《国营城市建设综合开发企业会计制度》施行之前的阶段。 这一阶段的会计核算要求比较低，处于会计核算工作的初级阶段。 第二阶段始于 1989 年 1 月 1 日开始施行的《国营城市 建设综合开发企业会计制度 —会计科目和会计报表》。 1993 年 7 月 1 日《房地产开发企业会计制度》的实施，进一步规范了房地产行业会计核算制度，改变了计划经济下的以资金平衡表体系为标志的会计模式。 第三阶段是房地产开发企业实施《企业会计制度》和《小企业会计制度》阶段。 第四阶段是房地产开发企业执行 2020 年《企业会计准则》阶段。 会计 核算 房地产开发企业销售核算 房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。 对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认 收入。 （一）产品销售收入 房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。 1. 现房方式销售。 办妥开发产品移交手续后即可确认收入。 2. 预售方式销售。 房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。 只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。 3. 分期收款方式销售。 按合同约定的收款日期确 认收入的实现。 （二）产品出租租金收入 房地产开发企业出租开发产品一般为经营租赁。 出租人通常采用直线法将收到的租金在租赁期内分期确认收入。 中国石油大学（北京 ） 现代远程教育 xxxx 批次专升本 毕业论文 14 （三）视同销售 房地产开发企业成本费用核算 直接费用和能够分清成本对象的间接费用直接计入成本对象，共同费用和不能分清负担对象的间接费用分配计入各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： （ 1）占地面积法。 指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 （ 2）建筑面积法。 指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 （ 3）直接成本法。 指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 （ 4）预算造价法。 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 房地产开发企业会计核算遵循的准则与制度 （一）会计准则 财政部 2020 年颁发的企业会计准则中，并没有针对房地产行业的独立会计准则。 财政部新颁发的会计准则中，增设了一个“投资性房地产会计”准则。 （二）会计制度。 该制度与同时颁发的施工企业会计制度相似，但在提供的会计科目表中，设置了“开发成本”、“开发产品”等带有房地产开发企业特点的若干会计科目。 这是根据财政部在 2020 年实行二次会计改革时所颁发的全国统一的“企业会计制度”制订的专业补充会计核算办法，在执行企业会计制度的施工企业采用。 中国石油大学（北京 ） 现代远程教育 xxxx 批次专升本 毕业论文 15。 这是财政部在 1986 年发布的“国营建设单位会计制度”的基础上作了统一的修改和补充后于 1996 年重新施行的专门会计制度。 按财政部的部署，所有企业要从 2020 年起全面执行新会计准则，所以在这个过渡期内，上述准则和制度都是房地产企业会计核算所遵循的会计操作文件。 中国石油大学（北京 ） 现代远程教育 xxxx 批次专升本 毕业论文 16 第 四 章 房地产开发企业 会计核算现状 及存在的问题 对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。 这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。 房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并 预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。 因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定非凡性。 《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则 —— 收入》中规定以风险和酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判定能力。 在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核 心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险是否已经转移。 首先，房地产开发企业的生产周期较长，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。 其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。 中国石油大学（北京 ） 现代远程教育 xxxx 批次专升本 毕业论文 17 价指标不能真实反映企业业绩 房地产企业投入产出周期具有较强的非凡性，表现在会计年中往往是业绩波动较大—— 项目建设期内业绩不佳，验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔往往要跨 5 个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。 房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。 项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项 目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。 房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益。 如果某房地产企业的大部份项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能。