我国住房保障的对象与方式研究毕业论文(编辑修改稿)

我国住房保障的对象与方式研究毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

化建设步伐的加快，城镇常住人口和非常住人口迅速增加，广大中低收入居民家庭的住房支付能力与具有适宜的住房标准的住房价格之间出现巨大的落差。 以广州为例， 2020 年新随着 经济 的高速发展和城市化建设步伐的加快，城镇常住人口和非常住人口迅速增加，广大中低收入居民家庭的住房支付能力武汉工程大学邮电与信息工程学院 毕业设计（论文） 6 与具有适宜的住房标准的住房价格之间出现巨大的落差。 建商品房住宅均价约为 6352元 /平方米，中心区商品房实时签约均价已连续数月突破 7000 元 /平方米，而同期城镇居民人均月收入约为 1660 元，与房价相比，实在是很不对称。 普通居民倾其所有积蓄，或者背负数十年的巨额银行贷款买房，加重了生活负担，这将最终导致贫富差距加大，影响社会公平，危害整个社会的安定和谐。 因此家庭是确定住房保障对象的基本单位。 社 会住房保障的对象，从狭义上讲，是最低生活保障制度保障的对象；从广义上讲，它应包括所有无法从市场获得住房的中低收入家庭，既包括具有城镇户口的“城镇居民”，也包括城镇中大量流动的非户籍人群。 现在，不少城市都在逐步扩大住房保障对象的范围，即逐步由户籍最低收入家庭扩大到中低收入家庭。 然而，对于非户籍的外来流动人口都没有涉及。 解决好中低收入人群，包括外来人口低收入人群的安居问题，对社会的健康和谐和经济的可持续发展至关重要。 因此，政府所制定的住房保障政策不应以户籍为界限，而应积极主动地制定长远规划和有效措施解决中低收入 人群的住房问题。 在具体的政策实施时，应当将住房保障的对象扩大为城镇所有的中、低收入家庭。 根据国家规定中 低收入家庭，是指家庭成员人均收入和家庭财产状况符合当地人民政府规定的低收入标准的居民家庭。 家庭成员是指具有法定赡养、抚养或扶养关系并共同生活的人员。 居民须有当地正式户口。 城市居民最低生活保障家庭 、特困职工家庭可直接认定为城市低收入家庭。 低收入标准的设定 目前没有全国统一的规定，从全国来看，大致有： 按照上一年度城镇居民月人均 可支配收入 的比率设定。 如 广西壮族自治区 ，城市低收入家庭收入标准，按照统计部门公布的当地上年度城镇居民人月均可支配收入的40%~50%确定。 参照当地居民最低生活保障标准设定。 如长沙市低收入家庭具体标准为当地、当年城乡居民最低生活保障标准的 2 倍。 按家庭比例确定，如《江苏省城市低收入家庭认定办法》规定，各地确定低收入家庭收入标准，原则上要 覆盖 20%以上的城市家庭。 多项指标综合考虑。 如《河南省城市低收入家庭认定办法》规定，城市低收入家庭收入标准的确定应当根据当地经济和社会发展水平，统筹考虑居民人均可支配收入、最低生活保障标准、 最低工资标准 以及住房保障和其他社会救助的关系，以满足城市居民基本生活需求为原则，按照不同救助项目需求和家庭支付能力确定。 城市低收入家庭收入 主要包括家庭可支配收入和家庭财产两项指标。 家庭 收入，是指家庭成员在一定期限内拥有的全部可支配收入，包括扣除缴纳的个人所得税以及个人缴纳的 社会保障支出 后的工薪收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入 等。 家庭财产，是指家庭成员拥有的全部存款、房产、车辆、有价证券等财产。 家庭成武汉工程大学邮电与信息工程学院 毕业设计（论文） 7 员按照国家规定获得的优待抚恤金、计划生育奖励与扶助金、教育奖 （助）学金、寄宿生生活费补助以及见义勇为等奖励性补助，等等，不计入家庭收入。 武汉工程大学邮电与信息工程学院 毕业设计（论文） 8 第三章 我国住房保障的方式 经济适用房 20 世纪 90 年代初，我国开始推行以市场化为核心的住房体制改革，改革的同时强调了建立住房保障制度的重要性。 于是，中央和各级地方政府开始着手大力发展经济适用房。 经济适用房作为我国住房保障体系中的一部分，发轫和服务于我国由计划经济向市场经济转化大背景下的住房制度改革，在解决购房困难的中低收入家庭住房问题上发挥了积极的作用。 以首都北京为例，北京市自 1998 年开始兴建经济适用住房，截止到2020 年 10 月底共批准建设经济适用住房项目 54 个，总建筑规模 2690 万平方米，累计竣工 1317 万平方米，一共解决了 10 多万户城镇中低收入家庭的住房问题。 此外，还支持中央科教文卫等单位利用自用土地自建经济适用住房项目 220 个，建设规模达 469 万平方米。 经济适用房制度的实施一定程度上起到了完善城市住房供给结构、平抑城市住房价格的作用。 以我国经济适用房建设规模最大的城市北京为例，经济适用房对整个住房市场价格的影响尤为突出。 从 1999 到 2020 年期间，北京市总共销售的经济适用房面积达到 21767 万平方米，这 些分批推出的经济适用房成为影响北京房地产市场的一股重要力量。 与此相对照的是另外一个大城市上海，到 2020 年为止经济适用房建设几乎还是一片空白。 根据 1999 年到 2020 年几年间的调查数据显示，北京市经济适用房的供应数量与北京市的房价呈反比的关系，再比较两个城市，北京房价总体趋于平稳，而上海房价一路上扬，短短五年间，房价几乎翻了一倍。 可见，北京市的批量经济适用房建设有效地调整了供求关系，对平抑北京房地产市场的居高不下的房价产生了积极的影响。 2020年后，国家部分城市房价上涨较快，国家相应加大了宏观调控的力度。 3 月，国务院办公厅发布《关于切实稳定住房价格的通知》（又称旧国八条），要求各地大力调整和改善住房供应结构， “有计划地增加普通商品住房和经济适用住房建设规模，并对外公布”。 ４月，建设部等七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》（又称新国八条），各地要“尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排”，住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会 公布，并适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。 廉租房 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 廉租房 (lowrent house 或者 lowrent housing)是中国大陆地区推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施。 我国的廉租房只租不售，出武汉工程大学邮电与信息工程学院 毕业设计（论文） 9 租给城镇居民中最低收入者。 以廉租房政策推广较好的上海 为例， 2020 年 4 月，廉租住房的认定标准由人均居住面积在 5 平方米以下提高到人均 6 平方米以下。 2020 年 12 月，认定标准再一次上调到 7 平方米以下，同时把人均居住面积低于 7 平方米、人均月收入低于 570 元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围。 当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。 即使在发达国家， “ 居者有其房 ” 也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。 但在这些国家，政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。 中国建设部明确要求，全国所有市县在 2020 年年底前必须建立“ 廉租房 ” 制度。 目 前，由于流动人口增加等原因，小户型租赁住房供应总体短缺，部分城市严重供不应求。 如北京市一居室住房供求比为 1： 4。 低收入家庭即使领取租赁补贴，也可能租不到合适的住房或者将抬高市场租金，这些成为当前推进廉租住房制度建设的主要矛盾。 要通过政府新建、收购、改建以及社会捐赠等方式多渠道筹集房源。 小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，要加大建设力度。 新建廉租住房主要在经济适用住房小区和普通商品住房小区中配建，建成后由政府收回或回购，也可以集中建设。 同时，要求积极发展住房租赁市场，鼓励建设中小户型住房出租。 公 共租赁房 公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非盈利机构等）持有房源，以低于市场租金的方式租给特定人群的一种保障性住房。 其租金水平高于廉租住房，低于商品房。 公共租赁住房属于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企业的职工宿舍，是属于社会属性的公共住房。 从共性来看，与廉租住房相类似，但保障范围更广泛。 由于房价的持续上涨，越来越多的低收入家庭难以依靠市场化途径来解决住房问题，住房消费能力呈相对下降趋势。 公共租赁住房正是伴随着中国房地产业的迅速发展、住房保障制度的不断完善而兴起的一种 有效解决低收入家庭住房问题的保障性住房，面向最低收入家庭的廉租住房和面向低收入家庭的公共租赁住房正成为住房保障的主要方式。 各地不论在制度建设还是在实践探索中都取得了明显突破。 当前，与公共租赁住房有关的各项配套制度改革正在稳步推进。 公共租赁住房与其他以销售为主的保障性住房最大的区别在于产权归属性不同。 公共租赁住房的产权归政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有。 其目的是用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向低收入家庭出租住房，以改善这部分群体的住房困难状况。 当低收入家庭收入发展变化时，有严格的退出机制。 从 各地的实践看，目前的公共租赁住房的保障对象以城镇户籍人口中的中低收入家庭为主，包括新就业职工，特别是新毕业的大学生以及一些特殊群体等，也有一些城市已开始尝试面向广大外来人口，如深圳、重庆和上海（有一定的约束条件）。 公共租赁住房的未来发展目标将涵盖城市的各类夹心层家庭和外来流动人口。 公共租赁住房房租标准一般为家庭收入的 1030%之间，下图为厦门万景公寓公共租赁住房小区的房租标准，从中可以看出，同样的户型，因家庭收入不同，个人或家庭支付的房租标准差别较大，即，如果政府补贴的多，需要个人支付的就少；反之，政府补 贴的少，个人武汉工程大学邮电与信息工程学院 毕业设计（论文） 10 需要支付的就要多一些，但一般不会超过家庭收入的 30%。 从绝对数额看， 75 平方米的三房型最高月租还不到 400 元，远远低于市场租金，所以，厦门市的公共租赁住房一经推出，就受到广大无房的中低收入家庭的欢迎。 公共租赁住房的最大好处是剥离了投资投机机会。 符合公共租赁住房承租条件的家庭或个人，只能在规定条件下承租，当收入提高后或购买了其他住房后就要退出公共租赁住房，这样，就去除了房价上涨带来的投资收益可能性，如果不是真正的住房困难户就不会选择承租公共租赁住房，这样就保证了公共租赁住房完全是为了满足城镇居民的 住房需求而非投资需求，剔除了投资、投机的因素 小产权房 “小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。 目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的 房产。 所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。 说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造建造的“商品房”。 根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅 制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。 职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买 5 年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。 从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。 部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。 目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是 在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的 1/3 甚至更低。 “廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。 武汉工程大学邮电与信息工程学院 毕业设计（论文） 11 第四章 我国住房保障的弊端 建筑面积过大，标准过高 经济适用房本身就以经济性和实用性为显著特征，但我国许多地方的经济适用房存在超标 准建设的问题，使得许多符合经济适用房购买条件的低收入家庭丧失了购买能力，与国家政策的本意脱节。 2020 年， REICO 工作室进行的专门调查研究显示，北京市、太原市 (国家经济适用住房试点城市 )、西安 (全国经济适用住房市场总量比例最大的城市 )三个城市平均 60—100 平方米的户型占总数的 %，但是 %的经济适用住房面积在 90 平方米以上，其中北京以 80—120 平方米为主力户型，西安以 60—100 平方米为主力户型，太原以 60—90 平方米为主力户型，其中北京 90 平方米以上的经济适用住房占 60%以上，三城市的 户型面积比例如下 ： 表 41 北京、西安、太原三城市户型面积比例表 城市 面积 60 平方米以下 60－ 80 平方米 81－ 90 平方米 91－ 100平方米 101－ 120平方米 121－ 140平方米 141平米 以上。