成都国际儿童中心建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

成都国际儿童中心建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

造成很大影响的可能性不大。 综合以上因素，预计在调控政策持续实施的前提下，成都房地产市场将在逐渐放缓回暖趋势后平稳运行。 本季度房地产市场热点集 中在二手房交易的热点区域，如双楠片区、九眼桥片区、玉林片区及地铁沿线区域，以上都是成都传统居住区域。 (五 ) 房产市场特殊状况分析 1.“国五条 ”发布背景及内容 自 2020年 12月以来，房地产市场调控政策经历了四次升级，分别是2020年 1月的 “国十一条 ”、 4月的 “国十条 ”、 9月的 “ ”， 2020年1月的 “新国八条 ”，本次出台的 “国五条 ”是第五次调控升级。 2020年 2季度以来，包括成都在内的全国大部分城市刚性需求释放，造成成交量和成交均价有所上涨，由此导致更多的购房者放弃观望，造成新建商品房和二手房 成交量持续出现一定程度的上涨，价格水平下降的趋势消失且回暖迹象明显， “国五条 ”在这种背景下酝酿出台。 成都万鼎隆投资管理中心 “成都国际儿童中心项目”可行性研究报告 第 25 页 共 66 页 2020年 1月 15日，时任国务院总理温家宝在财政部调研时一再表示，从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究，其中一项就是改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展。 其后地方两会相继召开，各地政府纷纷通过表态将稳定市场预期。 2月 20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署房地产市场调控工作，出台了楼市调控 “国五条 ”，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制 投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。 3月 1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，《通知》要求：完善稳定房价工作责任制，建立健全稳定房价工作的考核问责制度；增加普通商品住房及用地供应，原则上 2020年住房用地供应总量应不低于过去 5年平均实际供应量；加快保障性安居工程规划建设，全面落实 2020年城镇保障性安居工程基本建成 470万套、新开工 630万套的任务；坚决抑制投机投资性购房，继续严格执行商品住房限购措施，且限购区域应覆盖城 市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有 1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房；住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施。 《通知》最受关注的一条政策是明确对出售自有 成都万鼎隆投资管理中心 “成都国际儿童中心项目”可行性研究报告 第 26 页 共 66 页 住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的 20%计征，该政策将对二级市场投机操作起到抑制性作用。 “国五条 ”发布后，股市随即下行 ，与房地产相关的地产股、钢材股、水泥股等板块领跌。 股市对政策的反应从侧面表明， “国五条 ”对整个房地产行业均有较大影响， 2020年房地产市场，尤其是二手房市场将面临严峻的政策环境。 “国五条 ”实施细则简析 3月 31日，成都市城乡房产管理局发布《成都市城乡房产管理局关于公布 2020年度我市新建商品住房价格控制目标的通知》，全文为： “按照国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发 [2020]17号）要求，现将我市 2020年度新建商品住房价格控制目标公布如下：各级房产管理部门要认真贯彻落实 国务院、省政府和市政府各项房地产调控措施，进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增加中小套型普通商品住房供应，努力满足居民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。 ” 《通知》完成了 “国五条 ”的最低要求，公布了 2020年度新建商品住房价格控制目标，强调了以往的调控措施，但是对目前受关注度较大的20%个税、限购区域、二套房贷等重要内容无涉及。 以此判断，《通知》在发布前，由于政策的不确定性可能对市场造成一定冲击，使二手房成交量短时间冲高；但细则发布后，政策规定 与市场预期有较大差异，故《通知》对房地产市场的短期影响不大，未来短时间内新房 成都万鼎隆投资管理中心 “成都国际儿童中心项目”可行性研究报告 第 27 页 共 66 页 及二手房价格下降的可能性较小。 4.“国五条 ”调控下成都房产市场简析 以 2020年 2月 20日， “国五条 ”发布日期为时间轴基点，以周成交量为基础分析 “国五条 ”对成都市房产市场造成的影响。 “国五条 ”发布以来成都市新建商品住宅及二手房周成交量见图 351。 图 351： “国五条 ”发布前后住宅成交 量比较图 首先可以看出，以地方实施细则发布时间（ 2020年 3月 31日）为节点，新建商品住宅和二手住宅成交量呈现两种截然不同的发展趋势。 新建商品住宅方面，值得注意的是 “国五条 ”中有关房价控制目标的表述，有别于 2020年的 “国八条 ”。 “国八条 ”中提及的房价控制目标，指向的是 “新建住房 ”，这是可以包括保障房的；现在提及的房价控制目标，指向是 “新建商品住房 ”，调控的目标更加明确，表明中央对房产市场调控的决心依然强烈。 “国五条 ”释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号，要求各地制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，继续严格执行既有的限购政策，而且限购范围有可能扩大。 但 成都万鼎隆投资管理中心 “成都国际儿童中心项目”可行性研究报告 第 28 页 共 66 页 是另一方面，尽管调控政策将继续严格实施， “国五条 ”对二手房市场造成的影响大于对新建商品住宅市场造成的影响，可能继续将部分改善性需求和刚性需求挤压至新建商品房市场。 由图 351，一方面，仅从成交数据分析， “国五条 ”发布以来新建商品住宅成交量震荡中有所上涨，成都实施细则发布后，周成交量反而上涨较多， “国五条 ”对新建商品住宅市场确实也产生一定 “积极 ”影响；另一方面，利用EXCEL 对近几周成交数据做移动平均数趋势分析，未来趋势线是往上的。 综合以上因素判断 ，未来短期内成都新建商品房市场可能进入震荡上涨态势。 二手房市场方面， “国五条 ”中与以往政策差别较大的是 “二手房交易按转让所得的 20%计征个人所得税 ”这一刚性条款。 成都现行的政策是房产持有超过五年转让的免征营业税，未满 5年的征收营业税及附加，个人所得税均按房屋指导价的 1%收取。 虽然成都发布的地方实施细则没有类似的描述，但将来二手房交易缴税税率大大提高的可能性仍然存在。 但是不管未来成都有无更进一步的实施细则出台，原则上都要以 “国五条 ”为准，必将对二手房市场造成长期影响。 由图 351，一方面，仅 从成交数据分析，自 “国五条 ”发布后，成都市二手房的周成交量一直处于上涨状态，成交量连续 3周高于新房成交量，至 3月最后一周（即 “国五条 ”地方实施细则发布截止日）成交量达到顶点后，随即大幅回落。 之前二手房成交火爆，是因为卖房者担心地方细则会将 20%个税放在卖房者头上而急于抛售套现，规避税费上涨风险；但现在细则出台，并没有相关的硬性规定，那卖房者则不会急于出手已 成都万鼎隆投资管理中心 “成都国际儿童中心项目”可行性研究报告 第 29 页 共 66 页 有房；二手房供应减少，许多购房者又会重新考虑新房，如此抬高新房价格、二手房成交量减少的可能性较大。 另一方面，利用 EXCEL对近几周成交数据做移动平均数趋势 分析，未来趋势线是往下的，且向下幅度较大。 综合以上因素判断，由于三月二手房成交量环比、同比均大涨， “透支 ”了较多市场需求，接下来更多的购房者可能会观望一段时间，成交量回落的可能性较大。 需要特别注意的是，由于中央 2月底发布 “国五条 ”，要求各地在 3月底之前必须出台实施细则，供地方政府研究的时间相对紧张，成都发布的实施细则仅达到 “国五条 ”最低要求，即公布 2020年度新建商品住房价格控制目标，对收取个税、限购区域、二套房贷等问题均未提及。 所以，不排除未来发布更详细的实施细则的可能。 总体看来，新房成交量震荡上涨， 二手房市场尽管成交量上涨，但更多是由于市场对政策的猜测和揣摩造成， “国五条 ”尤其是《通知》本身对市场造成的影响还未显现。 由于目前处于调控新政发布初期，且成都地方实施细则尚未完全细化，且不排除发布更新更细的实施细则的可能，房产市场后续发展尚待观察，短期内新房及二手房价格下降的可能性较小。 三 、成都商住用地市场运行状况 2020年第一季度，房地产市场持续回暖，土地供应规模保持在较高位，三个圈层成交情况均为量跌价涨，二、三圈层量跌价涨，全市流标宗地数及占比有所下降。 (一 ) 成交量分析 成都万鼎隆投资管理中心 “成都国际儿童中心项目”可行性研究报告 第 30 页 共 66 页 、 同比均下跌，商业用地略多于居住用地 2020年第一季度，成都市一圈层共成交商住用地 13宗，较上季度减少19宗，其中商业用地 7宗，居住用地 6宗，数量相差不大；成交建设用地总面积约为 ，环比下降 %，同比下降 %；规划建筑总面积约为 ，环比下降 %，同比下降%。 平均容积率为 ，较 2020年以来平均容积率。 另外，本季度工业用地挂牌量创造新高，达到 35宗共计 米。 详见图 411，图 412。 图 411：成都市一圈层 20202020年 1季度土地成交情况图 图 412：成都市一圈层 20202020年 1季度土地成交宗数比较图 成都万鼎隆投资管理中心 “成都国际儿童中心项目”可行性研究报告 第 31 页 共 66 页 ，商业成交宗地数多于住宅 2020年第一季度，成都市二圈层共成交经营性 用地 31宗，其中商业用地 20宗，居住用地 11宗，总数较上季度减少 4宗；成交建设用地总面积约为 ，环比降低 %，同比上涨 %；规划建筑总面积约为 ，环比降低 %，同比上涨 %。 容积率水平约为 ，较上季度下降 ，略低于 2020年以来平均水平。 详见图 413，图 414。 图 413： 成都市二圈层 20202020年 1季度土地成交情况图 图 414：成都市二圈层 20202020年 1季度土地成交宗数比较图 ，商业用地多于居住用地 成都万鼎隆投资管理中心 “成都国际儿童中心项目”可行性研究报告 第 32 页 共 66 页 2020年第一季度，成都市三圈层共成交经营性用地 38宗，其中商业用地 28宗，居住用地 10宗；成交建设用地总面积约为 ，环比下降 %，同比下降 %；规划建 筑总面积约为 方米，环比下降 %，同比下降 %。 容积率水平约为 ，较上季度提高 ，比 2020年以来平均容积率。 详见图 415，图 416。 图 415：成都市三圈层 20202020年 1季度土地成交情况图 图 416：成都市三圈层 20202020年 1季度土地成交宗数比较图 成都万鼎隆投资管理中心 “成都国际儿童中心项目”可行性研究报告 第 33 页 共 66 页 整体而言， 2020年第一季度，成都市一、二、三圈层经营性用地成交量环比有所下降，供地规模和成交规模适中，经过 2020年年末成交量价 “翘尾 ”的现象后，成交量缓慢平稳回落。 (二 ) 成交价格分析 ，溢价率正常 2020年第一季度，成都市一圈层土地成交平均价格（楼面地价）为 3879元 /平方米，环比上涨 %，同比上涨 %；平均起拍价格为 万 /亩 ，同比、环比均有所上涨；平均成交价格为 /亩，与上季度基本持平，同比去年上涨 %；平均溢价率水平为 %，环比下降 ，同比上升 NBI。 本季度商业、住宅土地成交平均价格（楼面地价）分别为 2394元 /平方米、 5610元 /平方米，上季度分别为 1923元 /平方米和 5157元 /平方米，环比有所上涨。 从季度来看，本季度商住用地成交楼面地价较上季度有所上涨，其主要原因一是房地产市场延续回暖趋势，开发企业竞地意愿继续增强；二是本季度供地中居住用地区域条件较 佳，成交价格较高，造成整体楼面地价水平不低。 总体来看，本季度一圈层平均价格水平有所上涨。 详见图 421，图 422。 成都万鼎隆投资管理中心 “成都国际儿童中心项目”可行性研究报告 第 34 页 共 66 页 图 421：成都市一圈层 20202020年 1季度土地成交价格走势图 图 422：成都市一圈层 20202020年 1季度年土地价格比较图 ，溢价率上升 2020年第一季度，成都市二圈层土地成交平均价格（楼面地价）为 1561元 /平方米，同比上涨 %，环比上涨 %；平均起拍价格为 /亩，环比、同比均小幅下降；平均成交价格为 /亩，环比。