惠州群峰惠阳温泉项目可行性研究报告(编辑修改稿)

惠州群峰惠阳温泉项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

...........................................115 ................................................................................................................................116 二、销售及经营收入测 算 ....................................................................................................................116 三、财务赢利能力及风险分析 ...........................................................................................................118 ................................................................................................................................118 ....................................................................................................................119 四、可行性研究结论与建议 ............................................................................................................... 121 附表一：容积率 时 ......................................................................................................................... 123 另附：项目容积率为 时的财务分析 .............................................................................................. 133 一、项目投资估算与资金筹措 .......................................................................................................... 133 ........................................................................................................................... 133 ........................................................................................................................................ 135 ............................................................................................................................... 136 二、销售及经营收入测算 ................................................................................................................... 137 三、财务赢利能力分析 ....................................................................................................................... 138 附表二 : 容积率 ........................................................................................................................... 140 惠州群峰惠阳温泉项目可行性研究 报告 5 第一部分 项目总论 一、 项目背景 1. 项目名称 惠州群峰惠阳温泉项目 可行性研究报告 2. 承担可行性研究工作的单位 中原地产代理（深圳）有限公司 3. 研究工作依据 《房地产开发项目经济评价方法》 （建设部：建标 [2020]205 号） 《建设项目经济评价方法与参数》 （国家计委、建设部：计投资 [1993]530 号） 《关于印发经济评估方法的通知》及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经 [1998]11 号） 开发公司 提供的相关资料 国家及惠州市经济建设的方针、政策和城市规划 4. 项目建设规模和内容 根据 项目方案的规划建议，本项目建设规模及内容包括如下： 名 称 数 据 总占地面积 1921190 总开发规模 715160 住宅 603160 连排别墅 286600 独立别墅 288600 多层住宅 21060 回迁住宅 6900 惠州群峰惠阳温泉项目可行性研究 报告 6 酒店 90000 娱乐、商业综合街 8000 配套公建 14000 休闲客家文化村 6000 主会所 2500 小学 2500 幼儿园 3000 建筑 容积率 5. 项目开发手续 项目开发手续正在筹备和办理中。 二、 可行性研究结论 1. 市场预测 惠州及惠阳区域房地产市场发展处于上升的势头，发展节奏也较快；同时周边的深圳、广州、东莞市场也处于一个快速发展的时期，整体房地产大势较好。 长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，特别是休闲度假的前景乐观、项目发展潜力巨大。 2. 项目建设进度 按照开发公司的实际情况以及开发思路，本项目各个分期进度时间安排如下 表。 项目从第一期投入开始，分地块分 八 期开发。 各阶段都独立开发销售，回款可以滚动投入到下一期。 根据施工 进度和策划方案，项目计划从 2020年 1月开始开发，总体 八 期开发 销售 周期为 9年。 项目建设进度安排表 年度 时间安排 物业类型 开发量 物业类型 开发量 物业类型 开发量 第一年度 独立别墅 30000 连排别墅 30000 主会所 2500 回迁住宅 6900 第二年度 独立别墅 30000 连排别墅 30000 酒店 90000 第三年度 独立别墅 40000 连排别墅 40000 客家文化村 6000 第四年度 独立别墅 40000 连排别墅 40000 商业综合街 4000 第五年度 独立别墅 40000 连排别墅 40000 幼儿园 3000 惠州群峰惠阳温泉项目可行性研究 报告 7 第六年度 独立别墅 40000 连排别墅 40000 小学 2500 第七年度 独立别墅 40000 连排别墅 40000 商业综合街 4000 第八年度 独立别墅 28600 连排别墅 26600 多层住宅 21060 项目工程计划横道图 序号 项目 建设经营期 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 前期准备及 土地平整 2 规划设计与 报批报建 3 工程施工阶段 1期 2期 3期 4期 5期 6期 7期 8期 4 住宅销售 1期 2期 3期 4期 5期 6期 7期 8期 5 商业销售 4期 7期 6 竣工验收 3. 投资估算和资金筹措 本项目开发建设总投资额合计为 325113 万元，其中各项成本费用的估算额详见项目总投资估算表。 惠州群峰惠阳温泉项目可行性研究 报告 8 项目总投资估算表 序号 项目 单价 (元 ) 建筑面积（㎡） 总投资 (万元 ) 开发建设总投资 715160 325113 1 开发成本 715160 277444 土地成本 1921190 76848 前期工程费 715160 17258 建筑安装工程费 701160 164552 公共配套费用 14000 5600 开发期间税费 715160 5105 不可预见费 715160 8081 2 开发费用 715160 47670 管理费用 8323 财务费用 3079 销售费用 36267 本项目建设共需资金 322034万元 （不含财务费用） ，根据分析各种融资渠道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资金来源主要 包括自有资金（资本金）、银行贷款等。 项目资金筹措方案（不含财务费用） 资金筹措 资金额（万元） 所占比例 合计投资总额 322034 100% 自有资金 87608 27% 银行贷款 13641 4% 销售收入再投入 220786 69% 4. 项目综合评价结论 （地价评估及可行性判断） 参考惠州市惠阳区城镇国有土地基准地价，根据剩余法计算得地面地价约为 400 元 /平方米。 土地成本合计为 76848万元。 本房地产开发项目符合国家城镇商品房开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已 拟定，现场建设条件具备。 本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。 从财务分析结果表明，本项目在计算期内预计销售收入 1208910 万元，经营收入 250767 万元， 可获惠州群峰惠阳温泉项目可行性研究 报告 9 利润 504371 万元，扣除所得税后净利润为 378278 万元，缴纳所得税 126093 万元；全部投资内部收益率（所得税后）为 %，在预期可接受的基准收益率为 10%时，本项目所得税后财务净现值为 228415，动态投资回收期为。 项目盈利能力较强。 本项目的开发将推进惠阳沙田片区的发展， 甚至整个惠阳的休闲度假产业， 且 缴纳所得税 126093 万元，具有明显的社会效益；此外本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面也充分具备可行性。 项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。 惠州群峰惠阳温泉项目可行性研究 报告 10 第二部分 项目投资环境研究 一、 惠阳城市发展现状  惠阳于 1994撤 县设市 ， 2020年 6月 10日撤市设区，行政区域包括淡水 等 10个镇和三和经济开发试验区，面积 1184平方公里，人口。  惠阳地处珠江三角洲经济区和亚太经济增长带中心，南临大亚湾，毗邻香港，与深圳、东莞市相连，距广州 190公里、深圳 58公里，海面与香港只有 47海里之遥。  惠阳区政府于 1990年 3月从惠州迁至淡水镇，目前淡水镇已成为区政府的政治、经济、文化中心，先后引进了 20多个国家和地区以及国内工商合作企业 2500多家。 2020年惠阳区实现生产总值 ，同比增长 %，创 1998年以来的新高。 工业、投资、商贸、财税收入、农民收入等多项核心指标均出现多年来少有的良好局面，经济发展步入快车道。 产业基础进一步稳固 一是农业平稳增长。 06年完成农业总产值 ，同比增长 %。 蔬菜种 植面积 万亩，增长 %；玉米种。