悦天地房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

悦天地房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

............................................................... 103 营业收入及税金 ......................................................................................... 104 成本费用估算 ............................................................................................. 104 IV 融资前财务现金流量分析 ......................................................................... 104 融资后财务现金流量 分析 ......................................................................... 105 资本金财务内部收益率 .......................................................................... 105 静态分析指标 .......................................................................................... 105 偿债能力分析 .......................................................................................... 106 财务生存能力分析 .................................................................................. 106 不确定性分析 ............................................................................................. 106 盈亏平衡分析 ............................................................................................. 107 财务评价结论 ............................................................................................. 107 第十一章 风险分析 ............................................................................ 109 风险因素识别 ............................................................................................ 109 市场风险 ................................................................................................. 109 工程风险 ................................................................................................. 109 政策风险 ................................................................................................. 109 财务风险 .................................................................................................. 110 管理风险 .................................................................................................. 110 其他风险 ................................................................................................. 111 风险 应对策略 ............................................................................................. 111 第十二章 结论与建议 .........................................................................114 结 论 ........................................................................................................... 114 实施建议 ..................................................................................................... 114 附表 附表 建设投资估算法 附表 流动资金估算表 附表 项目总投资使用计划与资金筹措表 附表 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 附表 总成本费用估算表 附表 外购燃料和动力费估算表 附表 固定资产折旧费估算表 附表 无形资产和其它资产摊销估算表 附表 工资及福利费估算表 V 附表 项目投资现金流量表 附表 1项目资本金现金流量表 附表 1利润与利润分配表 附表 1财务计划现金流量表 附表 1资产负债表 附表 1借款还本付息计划表 附表 1盈亏平衡表和敏感性分析图 附图 附图 规划总平面图 附图 鸟瞰图 附图 沿街透视图 附件 附件 项目单位营业执照 附件 组织机构代码证 附件 税务登记证 附件 投资项目备案证 附件 国有土地使用证 附件 建设用地规划许可证 附件 国有建设用地使用权出让规划条件 附件 昆明轨道交通有限公司关于地铁首期工程晓东村站设计 1 第一章 总 论 项目名称 项目名称： 悦天地项目可行性研究报告 投资 单位概况 公司名称： 昆明广基瑞特房地产开发有限公司 注册资本： 4150 万元 公司 类型 ： 外合资企业 法人代表： 注册地点： 中外合资的昆明广基瑞特房地产开发有限公司是由云南广基瑞特科技投资有限公司、香港田军先生以合资经营方式，经云南省发展与改革委员会以“云计外资（ 2020） 455 号文”和省商务厅以资滇胞字（ 2020） 0062 号批准证书”、昆明滇池国家旅游度假区经济发展局以“昆度经复（ 2020）第 30 号文”、昆明市工商行政管理局等审核批准，于 2020 年 11 月 28 日在昆明注册成立，取得中外合资企业法人营业执照（原注册号：企合滇昆总字第 000839 号，后根据国家工商局的规定变更为： 530100400002149）， 注册资本金美元 2020 万元（约合人民币 4150 万元，已全部到位）。 顺应公司不断发展的需要， 2020年 2 月，经公司董事会研究并报经股东会批准，公司以未分配利润转增注册资本 1000 万美元。 2020 年 6 月，公司再次以未分配利润转增注册资本 500 万美元，上述变更经商务、外汇管理等行政机关批准后 2 已在昆明市工商行政管理局办妥变更手续。 目前公司实收资本为 2020万美元，其中：云南广基瑞特科技投资有限公司持有 75%，（香港）和生国际有限公司持有 25%。 昆明广基瑞特房地产开发有限公司现经营范围为：在 昆明滇池国家旅游度假区 V109 地块、五华区原春光器材厂地块、五华区原黄土坡第一股份合作社地块、原昆明市橡胶厂地块进行房地产开发与销售。 在各级政府的支持和帮助下，度假区 V109 地块开发的“广基海悦花园”项目，得以成功运作，全部一、二、三期销售率 100％，并于 2020 年全面完工交房，业主已入住。 项目已累计上缴税金 4100多万元，同时收回全部投资。 昆明广基瑞特房地产开发有限公司也因此于 2020 年被评为云南省首批挂牌保护的非公企业和昆明滇池国家旅游度假区纳税大户。 昆明广基瑞特房地产开发有限公司通过“广基海悦花 园”的成功 建成 ，在各级政府、金融系统、房地产业、广大消费者中间，建立了广泛良好的信誉和口碑。 2020 年 9 月，中国房地产协会秘书长顾云昌参观 该 项目 后 ，给予“绿色人居”的高度评价；云南省政协苏正国副主席、省工商联会长、省发改委王敏正副主任、昆明市李江副市长等出席 了 由昆明广基瑞特房地产开发有限公司主办的“人居环境”论坛，对公司及 所 开发的 项目予以肯定和高度评价。 “广基海悦花园”项目开发期间，公司与建设银行、工商银行、中国银行、交通银行等金融机构建立了良好的银企关系，帮助以上银 3 行办理如房地产抵押贷款、住房公积金 贷款等业务 ， 公司信用等级评定获得了“ AA”级。 “广基海悦花园”项目开发期间， 得到 了大量房地产业内人士的 一致好评 ， 接待了数以万计的顾客看房、咨询 ， 一、二 、三 期业主入住以来，未发生一件 质量 投诉纠纷事件。 原 春光 器材 厂地块开发项目“广基•馨悦芳邻， 被 评选为本年度地产风云榜“ 2020 云南地产最具潜力英雄企业”奖及“ 2020云南地产潜力英雄楼盘”奖。 于 2020 年 8 月中旬开盘， 2020 年初实现 住房 销售率 100%， 项目 于 2020 年底 已经成功交房，业主对项目给予了高度评价。 公司本着务实高效的组织架构原则，设 有 项目拓 展部、 工程部、策划营销部、 财务部、资产管理部、行政办公室及人力资源部 七 个部门，员工总人数近 30 人，本科以上学历者占公司总人数的 98%，拥有高级职称员工 30%，中级职称人数 60%。 公司另有储备土地约 200亩已进入前期规划设计及报批阶段 ，并取得 有房地产开发二级资质。 可行性研究报告编制依据和原则 （ 1） 《中华人民共和国城乡规划法》（ 2020） ； （ 2） 《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划》（ 2020 年 ~2020年）； （ 3） 《昆明市城市总体规划修编（ 2020—2020）》 ； （ 4） 《城市居住区规划设计规范》； 4 （ 5） 《昆明市城市拆迁管理条例》； （ 6） 《城市居住区公共服务设施设置规定》； （ 7） 《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 ； （ 8） 《城市道路绿化规划及设计规范》； （ 9） 《高层民用建筑设计防火规范》； （ 10） 《投资项目可行性研究指南》； （ 11） 《国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》发改投资 [2020]1325 号 ； （ 12） 昆明广基瑞特房地产开发有限公司 提供基础资料。 1. 以需求为导向，利用国家和地方给予的各项政策和区域优 势，以较高的起点进行规划建设，促进当地社会经济的发展，实现经济效益和社会效益的提升； 2. 认真贯彻执行国家及地方有关法令、法规、行业标准等相关政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。 3. 充分利用有关地产已取得的丰富开发建设和管理经验、以及现有的技术力量和管理人才，为项目的实施创造有利条件。 4. 严格执行环境保护 “三同时 ”制度，确保周围环境不受影响，建设布局合理、 购物 环境优美、 办公 便捷高效、个性鲜明 的 城市综合体。 项目拟建于昆明市西山区书 林街 97 号（规划条件证载地址为 5 128130 号） , 东邻停车场，西邻 20 米规划道路，南邻昆明市第三中学，北邻 15 米规划道路。 东聚紫金商务中心建设项目 总占地面积 178。 （折合 亩），地处昆明 市中心 核心 商圈 位置，周围分布有 东寺街 、 金马坊 、昆明市热点商圈 ，该核心区域构成了昆明市 中心 最具活力的商业区域，也是昆明 是中心 商业化程度 最 高、 最 成熟的区域。 项目 以 满足办公 和商业 需求 为起点，以完整的服务体系建设为核心 ， 集 域性 区 餐饮 、 购物 、 娱乐 、会议 等于一体的大型 办公和 商业设施， 独具 艺术气息 与商业特色的 商业综合体。 主要建设内容 包括： 项目 改造三栋原有厂房分别是 A 栋、 B 栋、 C1 栋和 E 栋，新建商业 F 栋和 C2 栋，并建设地下停车场 8002 ㎡。 悦天地项目 金马坊 商圈 东寺街 商。