广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告(编辑修改稿)

广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

宜工业发展。 本项目旨在打破粤西海岛 多年来的宿命 ，充分发挥本项目的设计功能，使荒芜的海岛 成为天然的居住佳境。 7. 建造成本 硇洲岛大型海岛式 旅游度假颐养中心 项目是符合市场化运作的养老事业 项目，服务的对象是退出劳动力市场的老龄人群。 为老龄人群降低养老成本是本项目始终如一的宗 旨。 因此，在项目选址上要求我们尽可能地降低建造成本 ，首先，必须回避高地价。 而本项目不需要城市商业或工业用地，以海岛作为发展用地，大幅度地降低征地成本是完全可能 的（每平方米约 180元人民币购入）。 8. 持续发展 硇洲岛大型海岛式 旅游度假颐养中心 项目选址需要与当地政府的规划部门紧密配合，充分考虑选址地块，以及周边地区未来 10年， 20 年甚至 100年以后的规划发展趋势，为项目创造一个可长期发展的空间。 9. 当地影响 硇洲岛大型海岛式 旅游度假颐养中心 项目的选址需要充分考虑对周边地区的长远影响，将项目的发展规划与当地经济发展， 文化发展和社会发展结合起来，统一规划，互相 兼顾，和谐发展，共同进步，真正做到项目与当地发展的双赢。 10. 政策支持 当地政府及所实施 的政策也是项目重点考虑的因素。 其实，只要当地政府真正意识到硇洲岛大型海岛式 旅游度假颐养中心 项目对国家、对地区的长远发展的现实意义和历史意义，理当鼎力相助，责无旁贷。 正确和适当的选址不仅是硇洲岛大型海岛式 旅游度假颐养中心 项目 成功的先决条件，更是项目所在地经济、文化、社会发展的契机，本项目作为国内 具 有较大 规模、最具水平和最有市场前景的颐养基地，将无可争议地成为中国颐养事业的楷模。 四 项目概况 1. 项目规划 详 见 硇洲岛大型海岛式 旅游度假颐养中心 总 体 规划示意图 （待定）。 2. 项目内容 按照硇洲岛大型海岛式 旅游度假颐养中心 项目的规划，项目包括以下内容： ⑴ 适宜老年人居住的公寓 楼 及 海岛 别墅 ； ⑵ 以老年疾病防治为特长的专科医院 ； ⑶ 以老年文化需求为核心的文化中心 ； ⑷ 以老年人身心健康为宗旨的康复中心 ； ⑸ 以老年人健身娱乐为目的的体育活动中心 ； ⑹ 承担老年人日常生活护理的护理中心 ； ⑺ 专业提供老年人均衡营养的膳食中心 ； ⑻ 满足老年人信仰寄托的佛教寺院； ⑼ 满足老年人亲近自然返朴归真的鸟类养殖场 ； ⑽ 满足老年人怡情观赏和提高 颐养中心经济收益的名贵花卉栽培基地 ； ⑾ 满足 老年人品尝和提高颐养中心经济收益的 优质百果园 ； ⑿ 满足游客及 老年人家属团聚及颐养中心外联业务的 涉外 高级 酒店； ⒀ 提高 旅游度假颐养中心 经营特色 的南海游艇俱乐部等。 3. 项目目标 ⑴ 建设适宜 国内离退休干部、学者，高收入人群和港澳 地区、 海外归侨及珠三角地区老 人首选居住的社区； ⑵ 建设环境优美、气候宜人、资源丰富、赏心悦目的纯自然原生态 海岛度假 养老社区； ⑶ 建设具有良好医疗条件的，具有国内先进水平、名医汇萃的医疗保健医院； ⑷ 建设具备专业水准、亲切周到、体贴入微、关怀备至的老人生活服务社区 ； ⑸ 建设具有以广东粤西 文化为主题的，满足老人精神文化需求的文化大观园； ⑹ 建设符合中国伦理，现代文明、陶冶情操、慈善楷模的中国养老示范基地。 4. 项目规模 规模化运营是本项目的特点之一。 根据规划，硇洲岛大型海岛式 旅游度假颐养中心 项目规模大致如下： （ 1） 入住人数 项目的设计容纳老人约 5000 人，工作人员 15002020 人。 （ 2） 占地面积 项目的功能性用地面积现 为 159000 平方米 ， 中长期发展保障性 用地 面积 约为 50万平方米。 （ 3） 建筑规模 项目规划永久性建筑占地 万平方米，总建筑面积约为 20万平方米。 （ 4） 内容丰富 硇洲岛大 型海岛式 旅游度假颐养中心 项目规划设计内容丰富，包括老人公寓、旅游度假别墅 、 专科 医院、 娱乐文化中心、 康 复中心、养殖中心、 休闲活动中心、名贵花卉及优质百果园基地、园区办公、住宅场所、亲子涉外酒店、旅游景区等。 （ 5） 项目特点 1) 重视养生 重视环境与健康长寿的关系。 早在秦汉时期，古人就已经认识到地理、环境水质等与健康长寿密切的关系。 《皇帝内经》也认为，地理位置不同，环境气候不同，物产也不同，人们的饮食习惯就不同，多发病也不同。 现代工业的发展，造成对自然环境巨大的破坏，许多恶性疾病的产生就是环境恶化的产物。 故我们在 旅游度假 村 养老基地项目建设 时，非常重视选址，要求在海岛植被 覆盖率较高的临海山边 中，具有含利于健康的山泉水资源，丰富的负氧离子新鲜空气，富足的无公害食物来源，远离世俗的文化环境，注重环保住宅与周围生态环境的和谐。 2) 医疗保障 高水平的老年病防治专科医院是 硇洲岛大型海岛式 旅游度假颐养中心 项目的制胜法宝。 老年人由于生理机能的衰老，对医疗保健体系存在天然的依赖性。 本 项目与国内顶尖的老年病防治机构建立紧密的合作关系，建立设备齐全、人才聚集的专业医疗机构，除了通过建立老人体检档案，医户联网，定期查房等方法跟踪所有老人的身体状况外 ，医院对老人的突发性疾病和意外均拥有终极诊断和治疗水平。 另外，设立常规西医和祖国医学的专业研究机构，将从各个方面保障入住老人的身体健康。 3) 文化氛围 硇洲岛上有一座百年古灯塔，硇洲灯塔。 此灯塔是世界目前仅有的二座水晶磨镜灯塔之一 (与英国伦敦灯塔齐名 )，也是目前世界的三大灯塔之一。 硇洲灯塔是这风情独特的岛上的一大景观。 灯塔建于 1898 年，位于硇洲岛海拔 米的马鞍山上，整个塔由麻石叠砌而成。 塔的顶部是灯座室，水晶磨镜就是在这里以水平方向放射，射程为 26 海里。 硇洲灯塔现为全国重点文物保护单位。 它洋为中用，集 古迹与当代先进的科学技术为一体，在浩瀚南海上放射出灿烂的光芒，照耀着来往船只的航道。 硇洲灯塔是国家级航海标志；此外，其人文历史景观及自然景观还 有南国著各的旅游度假胜地 — 那晏海石滩，有十分理想的天然海浴场，有宋皇城遗址、祥龙书院、八角井、宋皇碑、宋皇亭、宋皇村、赤马村以及窦振彪墓和“宫保坊”等。 4) 环境优良 硇洲岛是国家级“试点镇”中唯一的海岛镇，全岛陆地面积 56 平方公里，海岸线长 公里 ，是湛江港的天然屏障。 硇洲岛是湛江市的岛外之岛，风景秀丽，一年四季气候宜人 ， 硇州岛人杰地灵，物产丰富，它是南海大陆架 的一个肥沃渔场，盛产名闻世界的硇洲鲍鱼、龙虾等名贵水产，其南国风光饮誉中外。 繁荣的渔港是硇洲岛的 — 大景观。 每天早晚到来参观、旅游的人群络绎不绝，熙照攘攘。 成百成千的渔船云集在码头附近的海面上。 夜晚千灯竞辉，渔歌阵阵。 仿佛是一座由船只连成的“海中之城”。 早晨，一筐筐鲜鱼蟹虾从渔船仓里接连不断地运到岸上来，劳动的喧嚣声、叫卖声与汽笛声连成一片，一片繁忙和丰收景象 ； 硇洲岛 旅游度假颐养中心项目选择具有良好自然风光的原生态 海岛 环境，远离工业污染，远离喧嚣的都市，让老人生活在有山，有水，无公害，无污染的大自然环境中。 本 项目特别体现海 与人的生活关系密 切，与健康更是密不可分，中国传统医学就有“水为良药”之说， 硇洲岛 旅游度假颐养中心 项目策划之初，水 的比重就是最大的。 在老人安居之地，要求有充足的、天然的、健康和不被污染的丰富水资源，除能 保证必要的生活用 水，还希望拥有增强老人身心健康的 海 水 浴场和游艇俱乐部。 5) 规模宏大 以老龄人口的生活居住习惯为依据，以市场需求为基础，我们考察了国内外众多养老机构的案例。 我们发现，在国内，绝大部分养老机构建设在城市当中，规模不大，在大城市中，极易产生孤岛效应，对老年人的心理有负面影响，这也是许多城 市老人不愿 意选择养老机构的原因之一。 硇洲岛 旅游度假颐养中心 项目建立在远离城市的大自然中，独成体系，老人是社会中真正主宰，这样，可以消除老人的孤独感和挫败感，重新树立对生活的信心和兴趣。 而且，由于规模巨大，齐全的配套设施才可以发挥其最大效用，所以，本项目根据环境条件，大胆规划，设计容纳老人 5000 名以上，工作人员 15002020 人。 而且，随着项目的顺利展开，项目仍存在继续扩张的余地。 6) 功能齐全 养老机构不仅仅是针对生活不能自理的老人，更多的是过了退休年龄，而仍然精力充沛，希望寻找崭新生活方式的老龄人口。 他们 不满足原来生活所在的城市局部的有限的生活内容，追求丰富多彩的 退休生活。 硇洲岛 旅游度假颐养中心 项目充分考虑到这种趋势，开辟了文化活动中心、 康复中心、 名贵花卉及优质百果园基地 、养殖中心、体育中心 等一系列的经营活动场所，届时还将开办各种各样的兴趣团体，充分释放老人热爱生活，参与生活的热情，使生活在此的每个老人都不会感到寂寞，而感到充实。 7) 服务周到 硇洲岛 旅游度假颐养中心 项目的核心是为老人服务，包括基本生活料理，日常生活照料，伤障老人的护理，病患老人的护理，老人心理辅导，乃至临终关怀服务等等。 项目参考了国外高等次养 老机构的服务内容，以及国内各地养老机构的先进经验，通过开办学校，聘请教师，对项目服务人员进行系统的培训，使居住在此的老人感受到不是家庭，胜似家庭的无微不至的周到服务。 8) 收费合理 与国内一般水平的私营养老机构的收费标准基本持平。 硇洲岛 旅游度假颐养中心 项目是针对国内离退休干部、学者，高收入人群和 港 澳地区以及珠三角城市 的老年人口，这些地区的人均 GDP 或财富收入 已经远高于国内大多数省份 或普通消费者 ，基本上进入小康社会。 以目前设定的收费标准，香港老人只需要用其在香港获得的综合援助金的一半，即可享受到国际最先进水平的养 老条件，且如深圳这样人均 GDP 也近万美元的城市，每月数千元的养老费用也是大多数工薪阶层退休人员可以负担的。 9) 租、 售 相宜 调查可见，国内大部分养老设施的建设，受政策的影响，在实施阶段， 极易 由公益 性项目转变 为房地产 开发 项目，不法商人在取得国家 政策性行政划拨 土地和建设 优惠 政策之后， 将养老中心开发 的房产经二级市场变卖赢利，使养老项目逐步转变用途 ， 故此，难免将 受到 国家及当地政府的严厉处罚 ； 硇洲岛 旅游度假颐养中心 项目 ，由于土地来源是通过政府部门有偿、合法出让取得，因而， 项目 本身 就是 以市场经营模式 作 为切入点 加以实施的 ， 所 以，项目投资方完全可依照市场运作规律 ， 实现本项目的利益最大化。 硇洲岛 旅游度假颐养中心 项目符合所在地旅游、产业、经济、土地发展规划，也符合地方经济发展的需求。 更重要的是，项目符合国家即将到来的老龄化社会的老年人口居住、老年产业发展的需要。 项目的规模无疑将成为国内最大的养老工程项目。 项目的建成，不仅对港 澳、深圳、珠三角、乃至全国的养老事业是一伟大的贡献，且对广东粤西 地区的经济、文化、旅游等事业的发展都将起到巨大的积极作用。 五 用地规划 项目选址 以下地图标志了 硇洲岛 旅游度假颐养中心 拟建的地理位置： 经过考察，项目地点初步定于湛江市 硇洲岛 镇 那晏村东南侧约 159000 平方米用地 ， 用地四至为：东至：海石滩，西至：环岛公路， 南至：拉沙路、鲍鱼场，北至：岛上小路； 选择该地块的考虑如下： （ 1） 地块位于硇洲岛， 古称硭，位于湛江市东南约 40 公里处。 它北傍东海岛，西依雷州湾，东南面是南海，纵深是太平洋，总面积约 56 平方公里。 硇洲岛是一个大约20— 50 万年前由海底火山爆发而形成的海岛。 它是湛江市的岛外之岛， 风景秀丽，一年四季气候宜人。 （ 2） 从国内 、 外 出发 ，可 搭乘民航班机、铁路客运、海上航班、汽车等交通工具直达湛江市， 经过 40公里 路程 ， 即可到达项目所在地 ； （ 3） 地块山势平缓， 著名海水浴场 — 海石滩近在咫尺， 海 面蜿蜒，风景秀丽，方圆数里林木葱茏，山水相映，视野开阔，是难得的风水宝地； （ 4） 地块绝大多数是丘陵坡地，人烟稀少，耕地寥寥，外延丰富，自然形成水中有山，山中有水的自然景观，对于居住项目的景观设计，可圈可点； （ 5） 地块周遍居民较少，项目不必介入繁琐绵长的居民迁移，可以缩短建设周期，减少建设成本； （ 6） 硇洲岛 周遍方圆 十里，无工业项目，无污染源，为项目的养生环境，创造了良好的条件。 （ 7） 项目辖区周边大多是 丘陵 坡地，地域广阔，耕地稀少，渔 民不多，为将来 项目的扩张奠定了资源基础。 （ 8） 政府部门，包括 硇洲岛 镇政府、湛江市郊区政府、湛江 市 党政 主要领导对 本 项目十分重视， 同时，项目也得到了广大海岛居 民的支持，这是本项目得以成功开发的重要保证； 鉴于以上理由，我们初步将该地块作为建设国际大型海岛 旅游度假颐养中心 的首选地块，并着手开展项目申报和规划工作。 项目规划 结合地块资源环境和项目主导思想，项目总的建设规划用地思路如下： （ 1） 占地规划 经勘察，项目所 需建设用地为现有的 159000 平方米区域， 为了保证项目的可持续发展， 还 需要设置项目周边约 500 亩的租地保护区 ， 其中 250亩用于后续开发储备用地，余下 250 亩 以种植经济植物或优质热带 果树等经济林的方式，为项目建立足够的环境保护屏障。 （ 2）。