宁波慈城新区项目市场研究报告(编辑修改稿)

宁波慈城新区项目市场研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

2020 2020亿元0%5%10%15%20%25%全社会固定资产投资总额 房地产开发投资总额房地产投资比重 宁波慈城新区 项目 市场 研究报告 0%10%20%30%40%50%60%70%2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020宁波 北京 上海 青岛 杭州 数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院 20202020 年，宁波市社会固定资产投资增长迅速，发展稳定。 2020 年投资额为 亿元，至 2020 年上升至 亿元。 其中房地产投资比重相对稳定，基本稳定在 19%左右。 2020 年房地产投资额 亿元， 同比上升了 个百分点， 占社会固定投资的 %。 与北京、上海、杭州、青岛等城市相比， 20202020 年，房地产投资比重明显落后于京、沪、杭，与青岛相当。 房价收入比 ：比值 ，在各主要大中城市排名居中 从 全国范围内来看 ， 2020 年， 宁波 市房价收入比在各主要大中城市中处于中等水平，比值为 ， 低于全国平均水平。 图：各主要城市房价收入比 0246810121416北京 深圳 上海 杭州 厦门 珠海 宁波 广州 大连 福州 天津 苏州 青岛 宁波慈城新区 项目 市场 研究报告 资料来源：各大城市统计局，中国指数研究院 注：房价收入比 =（住宅房价 *90） /（人均可支配收入 *3） 与 可比 城市 2020 年 部分 经济指标 对比 类别 宁波 温州 上海 杭州 GDP（亿元） 常住人口（人） 719 807 1921 808 人均 GDP(元 ) 73808 32445 77556 44335 城镇 人均可支配收入（元） 27368 24467 28838 26800 商品房平均售价（元 /平米） 10320 22042 16000 14430 数据来源： 各 市统计局 中国指数研究院 宁波慈城新区 项目 市场 研究报告 市房地产市场分析概述 房地 产 投 资 图： 20202020 年宁波市房地产投资情况 数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院 2020 年宁波 房地产开发投资完成 亿元，增长 %。 在 2020 年 之前 宁波房地产投资额增速均在 32%以上；后五年（ 2020 年 2020 年）房地产投资 呈 V型 震荡态势，经历 2020 年低 增长、 2020 年负增长之后， 2020 年房地产投资强势反弹，增速同比上升了 个百分点。 商品房 施工 /新 开 工 量 图： 20202020 年宁波市商品房施工与新开工量 数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院 7 . 5 4 %2 1 . 6 7 %01002003004002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020亿元 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%房地产开发投资额 房地产投资增速31048126 . 3 %0100020203000400050002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020万平米 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%施工面积 新开工面积施工面积增长率 新开工面积增长率 宁波慈城新区 项目 市场 研究报告 2020 年，宁波市商品房施工面积 3104 万平米，增幅 %；新开工面积 812 万平米，增幅 8%。 20202020 年，宁波市商品房施工量在前段时间经历急速上扬之后， 增幅 慢慢趋缓，2020 年以来，增幅均在 10%或以下， 20 2020 年 增幅接近为零。 商品房新开工量在本世纪初期急速上扬之后，又急速下滑，多个年份 增幅为负 ，即使在 2020 年 峰值 时候，新开工量增幅也不到 20%， 2020 年更是负增长 20%。 这与目前市场商品房供应，尤其是商品房住宅供应明显不足不无关系。 销 售面 积 /销 售 额 图： 20202020 年宁波市商品房交易量情况 020040060080010002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 6 0 % 3 0 %0%30%60%90%120%150%销售面积（万平方米） 销售额（亿元）销售面积增长率 销售额增长率 数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院 2020 年宁波市 商品房成交面积 815 万平米，同比增长 %；成交金额 733 亿元，同比增长 %。 两项指标均创历史新高。 这样，在 前述 宁波市商品房 施工与新开工量不足 的背景下 ，使得市场更显供不应求。 宁波慈城新区 项目 市场 研究报告 人均居住 水平 图：宁波市近几年人均住房使用面积趋势图 2 9 . 7 2051015202530352020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020平米 / 人0%5%10%15%20%25%30%35%宁波市人均住房使用面积 增长率 数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院 20202020 年，宁波市居民居住水平逐年提升。 到 2020 年，人均住房使用面积达到 平米。 价格 图： 20202020 年宁波市商品房销售均价走势 02020400060008000100002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020元 / 平米 2 0 %0%20%40%60%80%销售均价 增长率 全国增长率 数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院 20202020 年，宁波市商品房销售均价逐年走高，尤其是至 2020 年，均价骤升至 8992元 /平米，同比上升 %。 其中 ， 商品 住宅 期房 均价 9526 元 /平米 ，商业用房均价 10900元 /平米。 同期市区商品房成交均价 10320 元 /平方米。 宁波慈城新区 项目 市场 研究报告 土地市场分析 整体土地市场 宁波市土地开发规模相对平稳，但土地购置情况冷热不均。 图： 20202020 年宁波市土地开发与购置规模趋势 9 1 0 . 9 24 5 2 . 4 %020040060080010002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020万平米 1 0 0 %0%100%200%300%400%500%土地开发面积 土地购置面积开发面积增幅 购置面积增幅 数据来源：宁波市统计局 中国指数研究院 备注： 2020 年“土地开发面积”数据统计至 3 季度，全年数据有待进一步确认 20202020 年，宁波市土地开发规模相对平稳，但土地购置情况冷热不均。 在经历20202020 年的市场火热之后，市场步入 平静，进入 2020 年再度骤然火爆，购置面积 万平米，同比增长 %，创历史新高。 09 年宁波土地市场 ： 成交活跃 ，房企积极拿地，“地王”频现 图： 2020 年 112月份宁波土地成交情况（除工业、仓储用地） 0501001502002500153045607590成交面积 成交宗数成交面积 7 . 4 79 39 22 32 66 64 53 165 119 56 209成交宗数 6 39 13 15 11 25 22 18 35 29 31 831 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月10月11月12月 数据来源：宁波市 国土 局 中国指数研究院 宁波慈城新区 项目 市场 研究报告 2020 年 ， 宁波市共成交土地 327 宗 ，面积 万平方米，同比增长 %和%。 成交主要集中在 10 和 12 月份， 10 月份分别成交 万平方米和 万平方米， 12 月份宁波土地成交出现井喷，达到 万平方米，为全年总成交量的%。 另据统计， 作为 “ 二线 ” 城市 的 宁波 ， 2020 年土地 出让 金额达 488 亿， 紧随 广州 之后 ，全国排名第六。 土地出让金 涨幅 %， 甚至赶超了上海、杭州，遥遥领先于全国其他城市。 表： 2020 年全国各大城市土地出让金排名 排名 城市 2020年 (亿元 ) 2020年 (亿元 ) 同比 2020年 1 杭州 1054 312 238% 2 上海 1043 382 172% 3 北京 928 503 85% 4 天津 732 439 67% 5 广州 489 122 301% 6 宁波 488 68 % 7 重庆 440 117 276% 8 武汉 361 81 345% 9 佛山 332 68 390% 10 成都 324 66 389% 11 无锡 315 83 278% 12 厦门 303 53 475% 数据来源：中国指数研究院 宁波慈城新区 项目 市场 研究报告 2020 年 不同性质土地 成交 情况 ： 住宅用地比例最高，商住用地次之，商用用地、商服用地分别列三 、四 图：各类功能性质用地成交面积比例 住宅,%商住,%商用,%商服,%办公,%综合,%住宅 商住 商用 商服 办公 综合 数据来源：宁波市 国土 局 中国指数研究院 在 2020 年成交的土地中， 住宅类土地 占据 主体，达到 153 宗 ， 万平方米，成交面积占 总成交 的 %。 其中纯住宅类土地成交 78 宗 ， 万平方米；商住类土地成交 67 宗 ， 万平方米 ； 综合类土地成交 8 宗 ， 万平方米。 分别 占总成交量的 %、 %和 %。 商业类土地 09 年共成交 174 宗 ， 万平方米，成交面积占总成交量的 %。 其中商用类土地成交 90 宗 ， 万平方米；商服类土地成交 83 宗 ， 万平方米；办公类土地成交 1 宗 ， 万平方米。 三类 土地成交面积 分别 占 09 年 总成交 的 %、%和 %。 宁波慈城新区 项目 市场 研究报告 成交 土地 楼面价格： 图： 2020 年宁波土地成交楼面价趋势图 39740100020203000400050006000 元/ 平米全市平均楼面价 2833 1566 885 1268 1928 2835 2153 2512 4089 3900 1831 3884市区平均楼面价 3699 1727 4500 1614 1038 2803 3459 4040 4379 4876 2081 39741月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 数据来源：宁波市 国土 局 中国指数研究院 2020 年宁波市平均楼面价总体上升，年平均土地楼面价为 2983 元 /平方米，同比增长 %。 其中宁波市区平均土地楼面价为 3447 元 /平方米。 另据统计， 泛住宅平均楼面价为 3926 元 /平方米，同比增长 %；泛商业土地 楼面价为 1479 元 /平方米，同比增长 %。 泛住宅平均楼面价明显高于市泛商业平均楼面价，土地市场出现“倒挂”现象。 区域土地市场 图： 2020 年宁波市各区域土地成交情况 050100150200250 万平米01020304050607080宗成交面积 2 0 3 . 4 1 1 8 0 . 4 7 9 3 . 0 7 6 8 . 3 8 1 3 1 . 8 5 1 3 3 . 7 5 2 9 . 6 5 3 6 . 0 1 3 4 . 3 5成交宗数 49 68 41 17 56 46 9 20 21市内三区鄞州 镇海 北仑 慈溪 余姚 奉化 宁海 象山 数据来源：宁波市 国土 局 中国指数研究院 2020 年 宁波市区 土地共成交 175 宗 ， 万平 米，成交面积占市总成交量的 宁波慈城新区 项目 市场 研究报告 %。 市区土地成交量主要集中于 市内 三区 （江北、江东、海曙三区） 和鄞州区，镇海和北仑相对较少。 其中。