天成房地产新城小区二期建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

天成房地产新城小区二期建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

，辖 1个社区居委会：坝墙子； 10个村委会：马架子、姜家、张家、吴家、烟李、双井子、八里、大岗子、坝根子、新 甸子。 1953 年建乡， 1994 年建镇。 1996 年，面积 69 平方千米，人口 万人，辖吴家卜、双井子、马架子、林家、张家、圈河、烟里、新甸子、徐家卜、大岗子、坝根子、八里、姜家、坝墙子 14 个行政村。 2020 年，镇政府驻坝墙子，人口 万人，面积 平方千米，辖坝墙子 1个社区和马架子、姜家、张家、圈河、吴家、徐家、林家、烟李、双井子、八里、大岗子、坝根子、新甸子 13 个行政村。 盘锦市属于暖温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，气候温和，雨量集中，光照充足，年日照时数为 2700 小时以上 ，年平均气温 13 ℃。 春秋较暖和，夏季由于东南风、南风影响，热而不燥，冬季由于北风、西北风影响，寒冷期较长。 雨 量多集中在夏、秋两季，年均降水量为 627 毫米，无霜期为 170 天左右，年平均相对湿度 64%。 坝墙子所处地为辽河冲积平原，地势平坦，土质肥沃，水源充足 ，视野开阔，地貌景观单一，海拔高程介于 米之间。 地势由西北向东南倾斜。 地下水位较高。 地表耐力为 68T/M2，最大冻土深度 米。 地震烈度为 7度设防。 坝墙子所在盘锦市是我省水稻主产区，年产量已达 100多万吨，依托盘锦特 殊气候特点，种植 20 多种市场畅销有机米，盘锦农业正逐步实现品种优质化、种植规模化、生产标准化、营销品牌化、经营产业化、全程机械化的目标。 而今，盘锦大米成功跻身“国家原产地域保护产品”、“中国名牌”、“中国驰名商标”行列。 盘锦有“河蟹 第一市”的美誉。 今年，盘锦 河蟹 养殖面积发展到148万亩，河蟹产量达 万吨。 河蟹产量的增加，促进了市场的繁荣。 成为全国河蟹销售的集散地，吸引了多个省、市、自治区的客商，河蟹远销日本、韩国、泰国等地。 今年，盘锦河蟹实现产值 16亿元，获得利润 亿元，仅养蟹一项，全市农业人口人 均收入即达 1060元。 14 北京烤鸭 1/4的鸭源来自于盘锦。 今年，盘锦市的肉鸭出栏量至少在 3000 万只以上，成为东北三省最大的肉鸭养殖集散地。 坝墙子所处位置交通发达、便捷宜达，大盘线穿镇而过，其区位优势和交通优势更加突出。 三、项目建设的特点优势 ，集约土地，大力发展现代农业 农业现代化，是“十二五”时期的一项重大任务，按照高产、优质、高效、生态、安全的要求，以加快转变农业发展方式为主线，以促进专业化、标准化、规模化、集约化为重点，强化政策、科技、装备、基础设施等支 撑，提高农业综合生产能力、抗风险能力、市场竞争能力，保障国家粮食安全，增加农民收入，坝墙子镇依托盘锦的气候和辽宁省鱼米之乡优势，大力有机米种植，通过坝墙子镇心农村建设，实施耕地规模化、集约化、机械化、工厂化管理，增加有机米附加值产品，提高有机米综合生产能力、抗风险能力，降低种植成本，增强盘锦有机米竞争力，农民耕地经营权通过入股形式，增加农民固定收入。 ，大力发展工业 坝墙子镇地处辽宁沿海经济区，利用盘锦市经济结构转型发展相 15 关产业经济，带动坝墙子工业的发展。 通过坝墙子镇新农村建设，各村屯 基 地动迁出来大力发展环保工业和农产品深加工企业，加快发展盘锦有机米和盘锦河蟹、水产品深加工业，坚持工业反哺农业，坚持走中国特色农业现代化道路，同时安置大批富余农民就业，增加农民收入。 第四章 项目所在地区域房地产市场分析 16 一、坝墙子镇房地产市场现状 近年来，坝墙子镇新农村建设，满足不了农民日益增长收入的需求，富强新区的建设，对满足农民需求，加快城乡一体化进程具有重要意义。 二、房地产业在经济发展中的作用 盘山县房地产业投资逐年增加， 大大增加了税费收入，带动了相关行业的发展，主要包括钢铁、 铝材、木材、水泥、石材、陶瓷、制砖、门窗、装修、防水和机械制造业等 50 余个相关行业。 能够解决大量人员就业。 房地产业的发展带来了大量的流动人口，有力促进了批发零售业、餐饮业、金融业、保险业、运输业、电信业等间接行业的发展，已经成为推动全县经济社会又好又快发展不可缺少的重要组成部分。 三、项目消费群体定位分析 坝墙子镇新型农民人群，包括私营业主、企事业单位职工及退休人群。 这部分核心消费群具有以下共性： 1. 注重家庭生活，为亲人考虑较多。 17 2. 经济承受力较强，对房屋的品质更加关注。 3. 着重居所的身份形象，项目的社会形象、 物业管理。 4. 购房趋向容易受同一阶层人群口碑传播影响。 5. 崇尚自然、健康、养生。 6. 该项目的主力客群购买能力强，经济收入高且稳定，对于居住品质和环境有很高的追求。 第五章 建设条件及内容 18 一、所在地概况 盘山县隶属于 辽宁省 盘锦市，位于盘锦市的北部，辽河下游， 渤海 之滨。 东与台安县、 海城市 隔河相望，南与盘锦市区、 大洼县 毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤。 位于东经 121176。 27′ ~122176。 29′，北纬 40176。 45′ ~40176。 27′。 全县下辖 9 个镇， 8 个乡， 192 个行政村。 面积约 2145平方公里。 全县地区 2020年生产总值可实现 125亿元，比上年增长 %；全社会固定资产投资完成 103 亿元，比上年增长 %，完成税收 亿元，比上年增长 40%；实现地方财政一般预算收入 4 亿元，比上年增长 %；实际利用外资 2018 万美元，比上年增长 %；农民人均纯收入达到 9260元，比上年增长 %。 经济总量位次前移，综合实力大幅提升。 二、建设方案 宜居工程建设： 建筑从坝墙子镇的传统习惯和生活需要出发，综合考虑功能布局的合理性、空间形态的美观性，以及与周边优美辽河风光的 融合性，以人为核心，最大程度低关怀居民的各种生活需求，尊重居民的生活习俗，运用现代规划设计手法，创造功能完善、结构清晰、布局合理、 19 道路畅通、配套齐全、具有鲜明特色的社会主义新农村。 坝墙子镇新农村社区技术经济指标如下： 项目占地面积： 1334000m2，折 2020 亩 项目总建筑面积 ： 133万 m2. （其中：小高层住宅楼 60万 m2，商网 5万 m2，一层车库 5 万 m2，别墅 60 万 m2，会所及其他用房 3万 m2.） 建筑密度： % 容积率 ： % 绿化率 ： 30% 项目建设地点： 盘山县坝墙子镇西 9 公里大纲子村，一期东侧 小区。 小区建筑 为 二 类建筑，建筑防火等级为 二 级。 建 筑合理使用年限为 50 年，每户建筑面积 60300m2，一部分为半跃层。 指导思想： （ 1） 创造鲜明、 和谐 的主体社区形象。 （ 2） 体现 深厚 的文化底蕴及人文环境；创造休闲舒适的购物环境。 （ 3） 精心的平面布局并兼顾投入成本。 建筑平面设计： （ 1） 商网 部分 20 商网 公建平面布局灵活 ，分隔合理 ，应充分考虑商业购物之需要，营造符合现代购物心理的优雅空间，拼弃繁杂、拥挤、杂乱。 商 网 公建周边留足开阔街面。 （ 2） 住宅部分 住 宅平面设计力求灵活 、适用、新颖。 合理布局，优化设计。 住宅均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照、窗墙比满足规范要求。 房屋开间进深适当，门、窗尺寸及位置符合采光、通风的要求。 室内房间布置以及起居室为中心，合理安全各厅、室及厨房、卫生间的位置，既满足日常生活的需要，又满足住室隐秘性的要求。 本小区具有以下户型特点： a． 中心的户型设计兼顾大户型设计，体现户型的多样化。 本小区多层住宅以中小户型为主，小高层住宅以大中户型为主。 满足了不同年龄段和不同收入家庭的现实需求。 b． 四明设计。 所有户型均保证名厨、明卫、明卧、明厅“四明” 格局。 c． 每户均保证一定数量的居住空间朝南。 d． 昼光 设计。 将日光引入建筑内部，并通过开窗位置、窗洞尺寸和开窗形式加以调节和控制。 充分利用日光照明既能节约电力，又能为居住空间增添健康元素。 21 e． 厨房、卫生间保证足够的使用和操作面积，符合现代居住生活趋势。 所有厨房均设有集中排烟道，卫生间设集中管井，避免管线明露。 f． 结合立面造型，预留空调外机位置。 三 、施工部署 ， 按施工总承包的原则考虑， 施工过程可分为以下几个分部组织施工。 基础工程（包括桩基础工程） 地上 结 构工程 内外装饰工程 水电及设备安装工程 室外总体工程 本工程大致可分五个实施阶段 第一阶段为：施工准备、打桩、挖土、基础钢砼、砖砌体。 第二阶段为： 地上结构，钢筋混凝土砌筑 ，内粉施工准备。 第三阶段为：内外装饰。 第四阶段为：水电设备安装工程。 第五阶段为：室外总体工程。 ：施工准备→打桩→挖土→基础结构→上部结构→ 22 内外粉刷、水电设备安装、涂料及油漆→室外总体→竣工。 施工计划 本工程计 划三年完成全部施工工程任务。 ，结合工程场地的实际情况，在施工过程中，应尽量采用平面流水，立体交叉的作业方式组织施工，使相关的施工阶段做到衔接紧密、穿插有序。 四 、施工准备 ，组织以项目经理为主要管理层的项目经理部，负责工程的施工管理。 ，进行施工现场勘察，以便针对地处交通要道的施工特点做好充分准备。 ，进行施工现场地下管线、暗浜等详细了解，并提供可行资料，在无资料的情况下，各有关单位到现 场实地解决，以确保工程施工的正常进行。 根据现场实际情况和场布图搭设临时设施。 ，会同业主、监理确定定位控制网、坐标点、水准点、并做好控制坐标点、水准点的标桩及保护工作。 根据控制坐标点，测放出建筑物的定位轴线，并作好轴线标桩及保护工作。 23 ，修筑工地混凝土施工便道并在靠近工地大门路面设置车辆冲洗槽和排水沉淀池。 、结构施工考虑，布置给水、排水管、施工电线设置及配电箱、水龙头。 在基坑边施工井架及塔吊基础。 及水平 标高按基础施工要求设立引出轴线桩及水平标记。 五 、施工组织原则 根据业主合同文件等要求及工程实际情况，本组织设计现有的施工条件，充分发挥本企业的技术特长，体现出快速、优质、高效、安全的施工组织方案，精心组织，精心施工，提供一流的服务。 六 、质量安全文明施工 根据 ISO9002 国际质量认证体系，贯彻控制施工全过程的工程质量，“争创一流工程，提供满意的服务”，让业主感到放心。 ，采用切实可靠的质量保证措施，充分熟悉图纸，认真学习工程监理的技术指导手册及设计院的总体构思和设想并与企业优 异的科学管理经验紧密的结合、融会、贯通，发挥各自的优越性，克服局限性，并认真接受监理，业主及上级管理部门的监督，从而保证工程质量优良，无渗漏，安全文明施工方面，达到文明工地要 24 求和安全标化管理，及时正确的了解工程施工对周围居民及周围环境、环保的影响，切实可行的解决施工中发生的问题，保证文明施工。 “高效、快速、创一流”的精神，树立良好的企业信誉。 七 、主要施工方案 ，施工时应抽取 3 根桩做竖向静载荷试验，按规范要求抽取不小于每幢楼总数 20%的桩做低应变动测，以鉴定 桩身质量，同时制定质量保证体系，防止由于桩的质量问题影响上部施工。 挖土方案采用机械分区开挖施工方式。 浇捣混凝土采用商品混凝土。 模板计划采用 18mm 厚胶合板木模施工体系，梁柱及梁墙交接处为定型模。 施工内外脚手架采用钢管脚手架。 3台。