大理海湾生态住宅区可行性研究报告(代项目建议书)(编辑修改稿)

大理海湾生态住宅区可行性研究报告(代项目建议书)(编辑修改稿)内容摘要：

4000万元 大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 14 （ 5）公共配套设施费 500 万元 保安 100万元 停车场、棚 200万元 公厕、拉圾清运站、消防等 200万元 （ 6）管理费 （ 2450+1450+10209+4269+500） =18878 3%=566 万元 （ 7）财务费用（包含贷款资金利息及其它费用）： 5000 % =688万元 （ 8）不 可预计费 ： 500 万元 合计： 20650万元 单位产品投资额为： 20632 万元247。 107470M2=1921 元 /M2。 资金筹措 建设项目所需资金主要通过以下渠道解决： 自筹资金（ 含银行贷款） 4600万元 预售商品房收入资金 10083万元 引入合作资金 6000万元 投资计划 在投资计划中，土地采取一次办理使用手续 后 ， 一次付清 土地 出让金。 开发计划采取 滚动开发，分期建设。 第一期 2020年一 2020年 ,为其建设投资期 , 主要集中在 2020年和 2020年 ,完成 80%建设 ；大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 15 第二期为 2020年 2020 年为收尾 阶段 ,主要完成 20%建设和 室外道路、管网、绿化等。 四、 项目资源与建设条件 项目用地分析 位置：位于 海东镇下和村龙沟箐，属大理市满江规划片区。 （ 1） 依山面水， 符合中国五千年来对住宅科学选址的原则。 古人选址住宅的原则是要求住宅须选择：‚背山面水称人心，山有来龙昂秀发，水须围抱作环形，明堂宽大斯为福，水口收藏积万金，关煞二方无障碍，光明正大旺门庭‛（清 姚延銮《阳宅集成》），这是合符科学的选址。 山地要选朝阳、背山面水，植被繁茂，地面宽敞者，才适宜于人们建宅、居住。 ‚风水‛是中国传统民宅选址的讲究之一，玄学讲究‚藏风聚气‛，求得‚人兴财聚‛。 建筑风水学选址法则：好的风水要后方高起有靠山，前方开 阔有水 ；左（青龙）右（白虎）两翼有小山丘围绕中央平地，形成‚四神相应‛，坐 如 龙 椅。 这是风水学上讲的场气（微波）最好的态势， 而 海湾生态 住宅区 的选址 恰好 符合 建筑 风水学上讲的条件： 其地势就是像一把龙椅，背靠东南，面向西北，其地形简洁明朗，背风而 聚气 ，是藏龙卧虎，出人才 之地。 在纵的方向上，与自然相融 一气哈成，可纵观洱海全景，苍山全貌，坐览四时的风花雪月。 (2) 交通便利， 符合人们‚回归自然‛的心灵追求。 对海湾生态 住宅区 ，可用八个字概括：‚亲近都市，拥抱自然‛，这正是人类追求居所的最高境界。 因为它位于大理市繁华与宁静交汇处的 海东镇下和村，地处机场路右边， 环境优美，交通便利（ 距州政府行政中心区仅为 3 里，距开发区管委会拟建的大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 16 办公楼为 2 里，距大理机场约 3 里，距大理火车站和客运中心 5里，驱车从州政府行政中心区到 海湾生态 住宅区 仅为 5 分钟，从大理市区到 海湾生态 住宅区 仅为 10 分钟 ） ，既满足了人们生活、工作的便利，想享受都市生活的种种繁华，又远离都市的喧嚣、感受大自然的沐浴，满足了 人性渴望 回归 自然 的 本 真。 孔子说过：‚智者乐水，仁者。 智者动，仁者静。 ‛（论语雍也），南朝宋的著名文人谢灵运写有‚山居赋‛（《宋书》谢灵运传）详说山居的由来，说山居具有‚网罗天地于门户，饮吸山川于胸怀‛的景观意识。 受其影响人们在保存并发展现代文明的同时，重新将青山叠翠、碧水萦绕的自然召唤进入人们的生活，海湾生态 住宅区 其 依山面水的地理区位，既可 乐水又可乐山，是智者和仁者必选的家园。 (3)符合生态环境对 人类的健康要求。 国际上有一种颇为流行的‚绿视率‛理论，认为绿色在人的视野中达到 25%时，人的感觉最为舒适。 而且森林作为‚城市之肺‛，其独特的生态服务功能，早已获得人们的充分认可。 海湾生态 住宅区 现状植被好，土层厚，山涧有水，棕树、松树已成林，体现着原始质朴本色，环境优美，到处洋溢着烂漫而清幽的生活气息。 (4)符合时代居住发展的主流。 大理是个多山的城市，依山而居有着十分悠久的历史。 随着城市的迅速发展，人口的不断增多，道路的畅通为城市居民迁出市中心、到城市周边的山地建造优美的住宅创造了条件，住宅势必向着资源丰富的山地移动，山地生态住宅势必成为时代居住发展的主流。 海湾生态 住宅区 倡导的是自然环境与生态健康的低密度生态住宅，有着高绿化率、低密度、良好的通风采光条件，将受到人们的青睐。 海湾生态别墅的建设了 符合时代居住发展的主流。 大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 17 (5)片区开发已初具规模 ： 东北有马尾山别墅项目 和 在建的东海岸国际花园； 西南 有新大陆 和 云南 地 矿 开发的 石房子山 别墅 区，以 及 已经启动 的 满江 住宅 片区 ，把项目和下关城区连为一体，区位优势不言而喻。 施工期间交通、水、电供应 交通：目前已有可供大型车辆进出 海湾生态住宅区 的机耕道和矿山盘山路从 海湾生态住宅区山顶通过 ，施工中材料运输较为方便。 电力：施工动力用电可从就近引入。 施工用水：城市自来水管网尚未进入地块，可临时取洱海水用于施工。 建筑材料的采供 ： 现在基本所有的建筑材料均已全部取消计划供应。 根据工程计划和进度安排，可从市场、厂家或商家直接订货和购进。 主要建材、钢材、水泥、木材、玻璃、砂石等的供应渠道，大宗材料直接从厂 家订货，其它从专业市场选购。 五、项目实施方案和进度安排 项目实施方案 采取总体规划、分期滚动实施的办法。 拟分为两期开发， 自下而上， 先易后难。 第一期 建 双拼 住宅 140 户 和部份 连排 住宅以及独 立 庭院生态住宅 ， 建筑面积 82971 平方米。 第二期 完成其它 住宅 ， 建筑面积 24499 平方米 和 室外道路、管网、绿化等 ， 第二期大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 18 待第一期住宅销售至 60%时开工。 二、项目实施的组织计划 （ 1）现场组织管理 项目的组织与实施由大理 泰宇 集团负责，由项目开发单位、施工单位和工程监理单位组成现场指挥部（或联合办公室），各方密切配合，现场 研究解决施工中出现的问题。 现场指挥部 项目单位 现场办公室 施工单位 项目经理部 工 程 监 理 单位现场办公室 现场指挥部设指挥长一人，由大理 泰宇 集团工程负责人担任，主要负责召集、协调各方关系，共同研究解决现场的有关问题，成员为项目单位、施工单位、监理单位现场负责人。 （ 2）施工力量的组织 施工队伍的选择：采取招投标方式选择专业施工队伍。 要求：具备科研、设计、采购、施工、服务的能力，具有管理、技术、资金实力和较高的社会信誉。 工程质量保 障措施：聘请工程监理公司进行工程监理。 同时本公司现场督促管理。 施工队伍的来源：选择知名度较高的正规建筑公司。 大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 19 项目实施的进度安排 项目实施进度，对项目的经济效益有着直接的影响。 严密有效的实施进度安排和高质量的施工组织计划，是保证项目顺利实施的关键。 本项目的实施，应根据开发区统一规划布局要求和基础设施配套工程建设情况而确定。 为使工作顺利开展，暂制定项目实施的具体进度计划，到时可根据实际情况顺延和调整。 （ 1）办理项目前期有关手续： 可行性研究报告 项目评估、立项 办理用地手续 报批初步规划设计方案 （ 2）完成前。