大型综合超市建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

大型综合超市建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

集团在国内市场上具有较高的知名度，特别是在 西安 市场上更是享誉度甚高。 目前 **集团已经在 西安市拥有多家大型综合超市 ，成果显 著，本项目即为 **集团 在西安继续推进发展 计划中的一个，该项目不仅能使项目单位加快市场开发的速度，同时也能促进开发区零售业的良性、快速发展。 可见，该项目的建设无论是对集团还是对开发区都具有重要的战略意义。 大型综合超市 建设项目可行性研究报告 10 第三章 需求分析 西安市 宏观 商业市场特点分析 经济综合实力增强 据西安市统计局有关资料显示， 2020 年西安市生产总值达到 亿元，全市 地方财政一般预算支出 亿元， ， 全市 固定资产投资完成 亿元， 社会消费品零售总额达到 亿元。 城镇居民人均可支配收 入 29982 元 ， 人均消费 性 支出 21434 元。 居民消费观念发生改变 随着经济发展水平 与居民可支配收入 的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。 食品、饮料烟酒、服装鞋帽、日用品、体育娱乐用品均 逐年 增加， 说明市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了转移。 成长中的消费力引发西安新一轮商业革命 根据西安市 “十二五”规划纲要 的精神，西安市的城市化进程将出现前所未有的高速发展。 与之相矛盾的是，西安古都城市格局的不可改变及城内日益增加的人口压 力及交通压力，为缓解矛盾，城市的向外扩张不可避免，因此 将加大 市郊的城市化建设，大量的人口外迁大型综合超市 建设项目可行性研究报告 11 与城市扩张，都 将促使环城墙以外的人口密度大大高于城墙以内，从而带动城墙外商业网点建设的高速发展。 西安 超级市场 发展趋势与前景分析 就 西安市 而言，当前零售业态大致可以细分为百货店、超级市场、专业店、专卖店、便利店及家居建材店等 ， 其中， 百货店、超市 依然是主力业态。 按照西安市政府提出的 进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，结合目前国内商业市场发展状况，今后西安市总的商业零售业发展趋 势将 继续 重点发展 超市 连锁经营、物流配送等现代化营销方式， 综合 性 超市 的 行业地位将进一步巩固。 由于 综合性超市 的综合化经营和在民生品上的价格优势； 自助式的销售方式和连锁的方式经营； 对消费需求的切入点是消费者一般的生活食品和用品，以低廉的价格使消费者得到切实的利益 ，满足了西安各阶层市民日常购物的基本需求，使得综合性超市 在 西安 的市场 持续发展 ， 同时，综合性超市 采用现代化的组织管理和合理的物流分配，使营业工作快捷准确，减少了中间环节，降低了商品价格，加快了购物的快捷性、便利性，市民可一次性购买到所需的生活用品，适应了社 会的快节奏发展，大大方便了人们的生活，使人们在追求生活情趣，追求精神享受的同时，在购物和消费中获得全方位消费体会与感受。 所以， 超级市场 在西安的 发展 潜力巨大，前景乐观，并将越来越受到人们的欢迎。 大型综合超市 建设项目可行性研究报告 12 项目区市场调研及分析 区域发展现状及 人口构成 本项目所在区域为新兴 经济 开发区，周边新建小区较多且均逐步成熟， 人口 逐渐呈现 集中 化 、密度大 趋势 ，居民收入在西安市平均水平以上，消费潜力较大、需求明显。 该区域基本为新建小区、教育及 政府 企事业单位，居住人员以上班族及大中型企业工作人员为主 ，文化水平素质较高，消 费潜力巨大，但由于 该区域为新兴开发区，商业设施匮乏，没有 能满足于他们的消费场所，其消费力的消化主要依赖于 传统 商圈。 项目区周边小区及人口情况 、机构及单位情况 详见表 3 表 32 及图 31 所示。 表 31 项目区周边 部分 小区及人口统计表 序号 项目名称 地址 用途 户数 人口 1 中登文景时代 凤九路与明光路十字东北角 住宅 1500 4500 2 首创国际城 经济技术开发区凤城十一路 住宅 9736 29208 3 金源御景华府 凤城九路文景路 住宅 2350 7050 4 鼎正 中央领郡 凤城九路 住宅 2750 8250 5 城市星钻 凤城九路 住宅 820 2550 6 汇通太古城 经济技术开发区凤城十路 住宅 6000 18000 7 海珀斓轩 凤九路与文景路十字东北角 住宅 271 813 大型综合超市 建设项目可行性研究报告 13 序号 项目名称 地址 用途 户数 人口 8 魏玛公馆 凤九路与文景路十字西北角 住宅 1502 4506 9 白桦林居 经开区凤城八路 住宅 3600 12240 10 白桦林居 经开区凤城九路 住宅 4000 12020 11 天朗御湖 凤城四路与朱宏路十字 住宅 5400 162020 12 旭景兴园 凤城 六路与朱宏路十字 住宅 3000 12020 13 华山分厂社区 草滩镇华山分厂 住宅 1049 3566 14 长庆未央湖花园 未央湖 住宅 1700 5780 15 中国水建二公司 朱宏路 59 号 住宅 450 1530 16 风景御园 凤城七路南 住宅 636 1908 17 导弹学院家属院 朱宏路东 住宅 500 1700 18 市政府文景小区 凤城九路 住宅 6500 19500 19 合计 51764 307102 注：本表中仅统计部分小区情况，按照项目区半径 内统计。 表 32 项目区周边 机构、单位 统计表 序号 单位名称 地址 主业 员工数量 1 陕西气象学校 未央路 1021 号 学校 300 2 西北有色金属研究院 未央路 96 号 科研 400 3 陕西交通职业技术学院 自强西路 26 号 学校 1000 4 陕西铁路运输技术学校 自强西路 28 号 学校 1500 5 陕西送变电工程公司 自强西路 36 号 电器制造 2020 大型综合超市 建设项目可行性研究报告 14 序号 单位名称 地址 主业 员工数量 6 西飞国际 凤城一路 14 号 产品销售 100 7 陕西省卷烟材料厂 凤城一路 11 号 烟草加工 260 8 陕西超群医 药集团 凤城一路 13 号 药品制造 120 9 秦祥石油化工有限公司 凤城一路 20 号 石化制造 100 10 秦德压缩机厂 凤城一路 24 号 压缩机销售 100 11 顺通国际 凤城一路 26 号 销售代理 70 12 爱丽丝畜牧 凤城一路 25 号 畜牧销售 90 13 碧辟佳阳太阳能有限公司 文景北路 11 号 太阳能加工 150 14 经热电力 文景北路 10 号 电力制造 600 15 嘉志药业有限公司 文景北路 23 号 药品制造 280 16 三菱开关电机 凤城二路 33 号 电机制造 400 17 陕西 蓝海风科技有限公司 凤城二路 37 号 电子制造 230 18 中富容器有限公司 凤城二路 39 号 容器制造 200 19 华商数码 凤城二路 41 号 报纸印刷 500 20 秦川发展科技中心 凤城二路 43 号 科研 200 21 海红轴承总厂 凤城二路 32 号 轴承制造 2500 22 西门子通信 凤城二路 40 号 铁路通讯 不详 23 长庆油田采油总厂 凤城二路 42 号 采油 300 24 顶益 /顶津食品有限公司 凤城二路 26 号 食品加工 600 25 可口可乐有限公司 凤城二路 28 号 食品加工 600 26 西航新石化设备有限 太华北路 376 号 设备制造 260 大型综合超市 建设项目可行性研究报告 15 序号 单位名称 地址 主业 员工数量 公司 27 长安医院 经开区文景路 17号 医疗 600 28 妇幼中心 A3 区未央路东 公用设施 150 29 西安中学 B6 区凤城五路北 教育 500 30 市政府 凤城八路 行政办公 不详 区域商业发展趋势 本项目所在区域 为西安市城市中心北移的新兴地区，大部分配套设施仍处于建设及待建状态，商业设施极度匮乏，随着 2020 年 市政府及市委办公地址搬迁至此区域 ，以及企事业单位在此区域的相继落户， 周边人口数量、消费能力、消费层次必 将大大提升 ， 加之区域内新建小区众多，随着新建小区的相继落成，商业设施严重不足的问题将更为凸显，因此，加快区域内商业配套设施的建设已经刻不容缓。 鉴于以上种种，在市民的消费需求呼唤下， 项目区 配建综合超市这类关系民生的零售商业网店将显得更为迫切。 项目 竞争对手分析 西安经济开发区是一个快速发展的新城区，文化、酒店、住宅、商贸、零售商业等产业快速发展。 目前经济区 综合性超市 主要集中在未 央路 沿线。 主要以人人乐 （赛高店） 和 沃尔玛（赛高街区店） 为 主。 考虑 人人乐 （赛高店） 距离本项目较远， 不作为本项目主要竞争对手。 项目周边范围内 仅有沃尔玛 （赛高街区店） 一 家综合超市， 另大型综合超市 建设项目可行性研究报告 16 一家超市华润（中登店）还处于待建状态 ， 项目周边 居民日常生活消费最近距离是 沃尔玛 （赛高街区店） ，其购物距离为 公里， 待 华润（中登店）建成后，将成为本项目最主要的竞争对手， 因此， 本项目建成后所面临的主要竞争对手为沃尔玛（赛高街区店）和 华润（中登店） ，竞争对手具体情况为： 第一竞争对手： 华润（中登店） 位于明光路与凤城九路十字东北角 100 米 ，面积 12800m2， 层数为 地下一层；距离本项目 800m， 目前处于 待建 状态 ，建成后为 综合性超级市场 ，包含齐全的 生鲜食 品、衣食用品 等 ， 可以 满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求。 第二竞争对手：沃尔玛（赛高街区店） 位于未央路与凤城五路十字西南角，周边小区密集购买力较强。 离本项目约 2600m。 卖场结构良好， 为 综合性超级市场 ，包含较为齐全的 生鲜食品、衣食用品 等， 配套设施完善，楼层为 2－ 3 层，有地铁出入口，卖场面积约为 20200m2。 表 33 项目 主要 竞争对手基本情况 分析 表 内容 华润（中登店） 沃尔玛（赛高街区店） 地理位置 明光路与凤城九路十字东北角 未央路与凤城五路十字 距本项目位置 800Ｍ 2600Ｍ 营业时间 —— 8:0022:30 营业面积 —— 约 20200m2 停车场面积 —— 有地下停车场 经营业态 综合性超级市场 综合性超级市场 大型综合超市 建设项目可行性研究报告 17 内容 华润（中登店） 沃尔玛（赛高街区店） 经营范围 食品 、 服装、家庭日用杂品、家用电器、玩具、家具 、生鲜 等（预测） 食品 、 服装、家庭日用杂品、家用电器 、玩具 、生鲜 等 经营特点 机械化包装，自选式购物 机械化包装，自选式购 物 收银台数量 —— 30 客流量 —— 12020 客单价 —— 65 日销售额预测 —— 120 万 综合竞争能力评价 强 较强 综上所述，本 项目 的主要竞争对手为华润（中登店）， 考虑本项目与主要竞争对手的经营范围及经营特点多有重合， 因此，本项目建成后，将设置超市购物免费班车， 并 在卖场内引进百货类商品的品牌厅和品牌柜 ，提升超市 购物环境，在装修装潢、布局陈列、设施装备、灯光色彩 等视觉形象上进行 人性化设计 ， 以 凸现 本项目 的差异化和个性化， 与主要竞争对手形成 差异化竞争关系， 不仅解决 周边居民 的购物难 的 问题，同时也为区内商贸及服务业提供新的发展机遇。 项目 SWOT 分析 优势（ Superiority） 周边待建项目较多，未来人口密集、购买力强 ，为建立新的商业环境打好基础 ； 专业经营策略提供 超前的经营理念 ； 项目超大规模及自助完善的配套设施。 大型综合超市 建设项目可行性研究报告 18 劣势 （ Weakness） 所在区域 靠近 华润 ， 且距离 沃尔玛 （赛高 街区 店）较近， 竞争压力大 ； 项目周边待建楼盘较多 ，但进度较为缓慢。 机会（ Opportunity） 该项目 处于经开区与大兴新区交汇区域，该地块目前没有在 规模 、 配套设施 、 经营理念 等方面能与本项目相匹敌的大型零售商业设施， 在此平台上项目本身需进一步完善发展，使 本项目 处于区域 大型零售 商业领袖地位。 威胁 （ Threat） 在项目区域人口不断聚集、经济不断发展的大环境下，区域 内 会涌现大量零售商业设施， 争夺消费群体。 大型综合超市 建设项目可行性研究报告。