基于arcengine的土地评估信息系统开发毕业论文(编辑修改稿)

基于arcengine的土地评估信息系统开发毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

所需的宗地 取得费 用 默认值 ； 市场比较法、假设开发法中所需的 默认值 等 ，如表 1。 表 1估价参数数据库 字段 字段类型 字段长度 缺省值 必填 土地还原利率 双精度 10 0 是 地价指数 双精度 10 0 否 容积率修正系数 双精度 10 0 是 楼层分配比例 双精度 10 0 是 房屋的耐用年限 整型 10 0 是 重置价 双精度 10 0 否 残值率 双精度 10 0 否 （ 2）项目 特征 数据库 包 括估价 对象 名称、 估价对象类别 、 使用权人、所有权人、委托时间、使用 估价方法、 评估人员等 基本情况； 土地 名称、 土地坐落 、 土地 面积 、 土地使用 类型、容积率 、 土地证号 等宗地基本情况数据 如表 2。 其中，对于项目编码建立土地评估项目编码系统 ，由系统自动生成，以日期为开头，后面三位为当天接件的位续，不足三位前面以零补齐 ，如图 3。 表 2项目信息数据库 字段 字段类型 字段长度 缺省值 必填 项目名称 文本 20 null 是 项目编码 整型 20 null 是 估价日期 时间 20 null 是 受托估价单位 文本 20 null 是 估价方法 文本 20 null 否 估价师 文本 20 null 否 宗地名称 文本 20 null 是 宗地位置 文本 20 null 是 宗地面积 双精度 20 null 是 用地类型 文本 20 null 是 容积率 双精度 20 null 否 开发水平 文本 20 null 否 6 图 3土地评估项目编码系统 （ 3） 评估方法 数据库 主要包括运用 各种 估价方法进行 地价 评估时需要 提取 的各项 调查 数据 ， 如 市场比较法中交易情 况 、市场状况 、 权益状况 、 基础设施 、 商业繁华程度 、 环境质量 、 建筑面积、容积率、空间布局、建 维修费、税费等数据 ，如表 3。 表 3估价方法数据库 字段 字段类型 字段长度 缺省值 必填 交易情况 双精度 20 null 否 市场状况 双精度 20 null 否 权益状况 双精度 20 null 否 基础设施 双精度 20 null 否 商业繁华程度 双精度 20 null 否 环境质量 双精度 20 null 否 容积率 双精度 20 null 否 空间布局 双精度 20 null 否 （ 4） 分等 定级 数据库 其中分为土地定级调查数据、土地定级空间数据。 土地定级调查数据包括各定级因素因子的原始调查表与作用分值表，如道路的长度、宽度、人流量、车流量、类型、等级、影响半径等；基准地价评估采集的各类交易样点；商业路线、住宅区片、工业区片等均质区域的因素调查表；各类用地的基准地价与宗地地价的修正体系 ，如表 4。 土地定级空间数据包括评估区域工作地图；各定级因素因子的样本分布图、作用分值图：综合土地级别图与分用途土地级别图；基准地价评估样点地价图；各类用地基准地价图；商业路线、住宅区片、工业区片等均质区域基准地 价图等 [7]。 图形数据存储于地理数据库中。 （ 5） 评估 案例数据库 主要 保存评估 人员日常收集的土地 市场 交易案例，包括 土地使用权转让、房地产 买卖、 商品房出租 、 建房 征地拆迁 等交易 案例 ，以及本系统所处理的 评估案例 ，其字段大致与表 2 相似，但 需要 添加交易价格字段以及交易类型字段。 2020 0501 001 当日接收项目数 接单日期 接单年份 7 表 4土地定级数据库 字段 字段类型 字段长度 缺省值 必填 道路长度 双精度 20 null 否 道路宽度 双精度 20 null 否 人流量 整型 20 null 否 车流量 整型 20 null 否 道路类型 文本 20 null 否 道路等级等级 整型 20 null 否 道路影响半径 双精度 20 null 否 商业路线 文本 20 null 否 住宅区片 文本 20 null 否 工业区片 文本 20 null 否 主程序的设计 （ 1）录入编辑 在数据库设计中定义了系统估价所需要的野外调查数据 内容 ， 在本模块主要实现野外调查数据的录入、 显示与编辑。 主要录入的数据 包括宗地 地 图、土地级别 成果 图等；而空间属性信息指与 土地 空间数据相互联系的属性数据，包括土地 面积 、土地 容积率、土地坐落 等； 其他的 数据 即在土地估价中需要用到的各项数据，如各土地级别的容积率、还原利率以及各种税费等。 由于土地评估所涉及的数据量巨大，而且变化较快，保证评估过程中数据的现势性对于获取科学合理的评估结果至关重要 ，因此，系统应当能够对已录入的数据进行灵活查询，对于需要编辑修改的数据，根据现实数据的变化，及时修改数据库中的原始数据，保持待估对象数据的现势性。 （ 2）地图网格划 分 本文利用 地理信息系统的地图 格网技术，将 地图 格网与土地 数据 管理结合起来， 采用 固定网格法 ，对评估区域进行网格划分，为土地定级、评估提供便利 ，探求格网在土地价格评估方面的应用。 借助 地理信息系统 对待估 土地 进行 地图格网划分，规定固定长度 为格网边长，进行格网划分，利用划分 出来的 格网 作为评估单元进行土地定级工作。 但是格网边长的 大小关系着 土地定级 样本数据的密度， 直接影响分等定级成果 的精度。 格网 边长过短不仅不会提高分级以及评估结果的 精度， 相 反会造成多余 的“ 破碎 ”数据，即邻近 格网单元 属性值差别甚小 ，并且不包含 有效 的待估对象的实体 特征。 格网 边长过长 则会丢失 待估对象的 地形特征信息， 如果 格网 边长过长 ， 所产生 的格网 单元数量 明显 少于 应当采集的样点数 ，则意味着 采集的样本点中，很多 样本点 没有意义。 格网单 元的大小是一个不确定性问题，需要多次尝试和努力才会得到相对较优的格网大小 [8]。 （ 3） 土地等级划分 土地定级是现阶段我国大多城市地价评估的一项基础工作。 土地分级定等就是评定土地的各种要素对社会经济活动需求的满足程度， 根据不同区域土地利用现状的差异，分析土地利用效益的影响因素，评估各区域土地的整体效益 ，给 待估区域进行分等定级。 我国 城镇 土地分等定级 工作 是随着土地使用 权制度 改革 、完善以及 土地市场的 复兴 而产生的 ，对土地分等定级的研究有利于制定合理的区域地价政策，合理利用城市土地。 8 本文采用以 GIS 格网 化划分的格 网单元作为 土地 单元，这种方法 是 土地定级的一种趋势，适用于土地市场发育完善、土地交易样点数据多的城市，并且能够充分利用已有的 定级监测点数据、房地产招拍和土地评估的数据以及房地产交易 案例 ， 此外 划分定级单元所需物力人力较少。 土地定级过程中，选择多因素综合评定法对定级区域进行分等定级。 多因素综合评定法采用简洁评定的参数体系设计，采用累加性公示（即加权平均求和公示）。 评定因素主要包括五大类：基础设施状况、环境条件、交通条件、商服繁华程度、人口状况，详细划分为基础设施完善度、公共设施完善度、环境质量优劣度、绿地覆盖度 、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、商服繁华影响度以及人口密度八小类评定因素。 假定土地定级中选取 m 个 因素，每个因素包含 n 个因子，土地评价单元内某因素的评分值等于个因子分值累加之和，即：  nj ijiji WFP 1 式中： iP —— i 因素的评分值； ijF —— i 因素中第 i 因子的分值； ijW —— i 因素中第 i 因子的作用指数。  ni iWiPP 1 式中： P —— 土地某个评价单元的总评分值 [9]。 （ 4） 土地评估 土地评估是 一项较为纷繁复杂 的过程，同时又是 土地评估信息系统的核心模块， 根据《城镇土地估价规程》 有多种评估方法，每一种方法又有 各自的适用的范围和评估参数。 进行土地评估时，应当根据土地的现实情况选择两种或两种以上不同的评估方法，计算评估结果，保证评估结果的正确性。 1）收益还原法 收益还原法是以求取待估土地纯收益为条件的估价方法，因此这种方法最适宜用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。 2）市场比较法 EDBAVV B  9 式中： V ：待估宗地价格； BV ： 比较实例价格； A ：。