城步万盛世纪广场棚户区改造项目可行性研究报告(编辑修改稿)

城步万盛世纪广场棚户区改造项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

场棚户区改造项目正是抢抓机遇，乘势而上，科学发展，促进完善我县老城区建设，落实城市总体规划，建设生态宜居城镇的科学发展工程，民心工程，惠民工程。 是加快城步县，儒林镇科学发展的需要 近几年来， 城步的发展，犹如一幅幅优美画卷，满目皆春，硕果累累，所到之处，感受到的是后发赶超的激越氛围，已成为人才汇集，投资兴业的热 土。 今年，城步围绕‚生态立县、项目强县、产业富县‛战略，以项目建设和作风建设为抓手，全面打响‚惠民‛战役，掀起了跨越发展的滚滚热潮。 社会经济的快速发展也使得 城步房地产行业刚性需求比较明显。 随着近年来居民收入的增长 ,生活水平进一步提高 ,2020 年全县城镇居民人均可支配收入 10728 元，较上年同期增加1221 元，增长 %；农民人均纯收入 2877 元，较上年同期增加 359元，增长 %，较上年分别提高 和。 居民支出主要向交通、住宅、通讯、教育、医疗保健等消费领域倾斜 .由于社会福利分房制度 的取消，房改房的上市及城镇居民个人修建私房的控制，再加上人均生活水平的提高，生活质量的改善，在购房方面，环境优美，设施齐全，交通方便，服务完善周到的住宅小区已成为市民的最佳选择． 加快棚户区的改造，是盘活土地资源、实现土地节约集约利用的需要。 棚户区改造可以优化配置土地资源，改棚户、建高楼，提升容积 率，促进土地合理利用。 集中连片棚户区的改造可以盘活存量土地，提高土地的使用价值，使稀缺的土地资源得以再生和利用，进一步焕发老城区的生机和活力。 第三章 建设场地及建设条件 项目建设点位于城步 县儒林镇原县汽车修配厂区。 东临儒林大道，规划总用地面积 11290 平方米。 该地段交通便利，机关事业单位较多。 以节能省地型住宅建设为特色，建设成具有现代气息的居民小区为目标的‚万盛世纪广场棚户区改造项目‛的建设完全符合城市规划要求。 地质地貌 城步境内崇山峻岭，溪河纵横，地势南高北低，南岭山脉绵亘南境，雪峰山脉耸峙东西，形成东、南、西三面层峦叠嶂，北面丘岗疏落，北部与中部连成狭长平缓地带。 县内有 1000 米以上的山峰 657座，大小溪河 816 条。 全县平均海拔 米。 县东二宝顶海拔 2021米，是县境最高峰；县西匡塘口海拔 326 米，为县境最低处。 雪峰山脉纵贯县境，东南西三面环山，地势起伏大，东西部高峻，南高北低，呈畚箕形向北敞口。 县境以山地为主，丘陵、岗地、溪谷平原兼有。 山地占 %，丘陵占 %，岗地占 %，溪谷平原占 %，水域面积占 %。 主要峰岭有二宝顶、南山顶、枫门岭、黔峰山、金紫山。 儒林镇地处城步苗族自治县的中心腹地 ,是城步苗族自治县的城关镇。 东接黔峰山麓的兰蓉乡、白毛坪乡，南邻汀坪乡 ,西毗茅坪镇。 境内东、西、南属地势较高的山脉地区，北为地势低而平缓的丘陵地 带 ,气候属中亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛，冬少严寒，夏无酷暑，海拔绝大部分在 800 米以下 地震因素 据区域地质资料，场区内无大的活动断裂通过，所属的场区稳定性较好，根据《建筑设计抗震规范》 GB500112020 判定，场区土层以中软土组成，场地抗震级类别为Ⅱ类，地震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 ，特征周期为。 气候条件 城步地处中亚热带季风 湿润 气候 区，属中亚热带 山地气候 ，其气候主要具有以下几个特点：四季分明气候温和 县境因受大气环流、太阳辐射、地理位置和地势诸因素的影响，春季和初夏，冷暖气流交替，天气多变。 骤冷骤热，低温多雨；盛夏初秋，受副热带高压控制，酿成晴热少雨的干旱高温天气，光照充分；深秋季节，北方冷空气与南方暖湿空气交锋于南岭，导致秋风秋雨连绵；冬季则受北方南下的大陆冷气团控制，气候较冷且干燥。 具有春暖多变，夏热多早，秋高气爽，冬冷 少雨，四季分明的气候特色。 夏热、冬冷，夏却无酷暑，冬亦少严寒，是县境气候温和的显著特征。 水文因素 城步系湘西南边陲河源区县，地表切割强烈，河川水系发育，且呈树枝状分布。 资水、巫水、渠水与浔江皆发源于境内。 其中巫水为县境最大的河流，系沅水一级支流，属长江水系，县境干流长 106 公里，流域面积 平方公里。 浔江为西江二级支流，属 珠江水系 ，系县内第二大水系，县境内河长 公里，流域面积 平方公里。 资水又名赧水，属长江水系，县境内干流长 33 公里，流域面积 418 平方公里。 渠水为沅江一级支流，属长江水系，县境内干流长 公里，流域面积 153 平方公里。 全县有大小溪河 816 条，总长 4036 公里，其中河长 5 公里、流域面积 10 平方公里的干流及一至四级河流 77 条，长 1122 公里。 河流呈辐射状从南、西、北三个方面流往县外，分属长江与珠江两大水系。 河网密度 公里 /平方公里，径流总量 亿立方米。 县境地层复杂，储水构造多，地下水以岩溶水为主，地下水年天然资源量 亿立方米，占水资源总 量的 %，水质以碳酸钙型为主，为低矿化淡水。 社会环境条件 按照‚扩容提质，南北并进‛规划，着力推进县城基础设施建设，县城建成面积达 平方公里。 启动县城旧城区控规和详规编制工作，县城污水处理项目进展顺利，城镇生活垃圾无害化处理项目已完成各项前期工作。 县人武部整体迁建工程已基本完成，县城最大的第一个实行物业管理的福晟小区建设基本建成。 妇幼保健大楼、职业综合楼、中医院综合楼相继开工建设，县城 出租汽车第二轮经营权出让顺利完成，城市环境卫生实行全天候保洁，县城绿化亮化工作得到加强，县城秩序和 面貌焕然一新。 项目建设有良好的社会环境条件。 交通运输条件 县内交通以公路为主， 城乡公路建设进展顺利。 城贝公路建设快速推进，累计完成投资 10100 万元，全面完成西杉、南临油路改造项目 公里，完成农村通畅工程 160 公里，累计完成投资 6889 万元。 总投资达 17 亿多元的 洞新高速公路 武冈至城步 西岩 支线项目 29 公里，现已全面完成征地拆迁工作，即将开工建设，实现城步苗族自治县境内通高速公路的梦想。 随着武龙高速和靖武高速项目已挤进新修编调整的省高速公路规划，相信在不久的将来，城步苗族自治县将彻底改变制约城步苗族自治县民族经济发展的交通瓶颈。 供电条件 城步县由湖南主电网供电， 水利有小型水库 4 座，中小型水电站各 1 座，大型水电站（白云电站） 1 座 发电量 31094 万千瓦时，并 完成了全县农村电网改造，电力供应有保障。 通信条件 城步邮电通讯设施发达， 全县城乡已开通 10000 门光缆数字程 控电话， 电信管网已经覆盖每一个角落，普遍采用光纤宽窄带综合接入制备，为广大用户提供包括语音（固定电话）、宽带上网（ ADSL、 VDSL）、宽带局域网互联、智能化小区、语音 /数据 /图像综合交换网络等多方面、多渠道通信服务，可满足本项目建设期与建成后的电信、通讯要求。 施工条件 本项目地处城区，场地平整。 附近有许多山石，建筑材料（如碎石、片石等）十分丰富，价格便宜，运输距离短且方便，可以大大减少运费。 水泥、钢材、木材等建设材料在城步县及周边市场均有足量供应，易于采购。 城步县内的土建、装修施工单位在质量、 技术和进度上均可满足本项目要求。 项目实施有利条件 政府高度重视 县人民政府和儒林镇政府高度重视 棚户区改造建设 ，制定了一系列方案措施，为项目建设创造了有利条件。 公用设施社会依托条件 项目区周边配套有供排水设施，可提供电力、通讯保障，项目施工建设和生产生活用水、用电也可以得到保证。 社会依托条件较好。 工程施工条件较好，交通便利，为达到预期的工程实施进度提供了良好的施工条件。 环境保护条件 项目区所在地的工业企业已通过环保部门的验收。 目前环境质量较好，符合《环境空气质量标准》（ GB3095— 1996）的要求。 用地、拆迁条件 项目区为国有划拨土地，现有房屋为租住，有部分临时建房，通 过合理的拆迁安置措施，可以进行相关建设。 施工条件 项目区水、电等条件可满足施工需要；当地钢材、水泥、实心砖等建筑材料供应充足，对保证工程进度和降低工程造价起到一定积极作用。 主要阻碍因素及解决方案 主要阻碍因素 项目的实施，需投入大量资金，靠企业、职工和地方财政筹集资金进行建设有一定难度；项目建成后须进行统一的物业管理，尚缺少专业人才力量。 解决方案 为解决上述问题，使项目早日实施，职工早受益，项目建设单位需加强项目融资，积极争取各项资金的投入，针对低保户、困难职工、老职工采用经济适用房、廉租房等形式，尽快改善他们的住房条件。 第四章 项目建设指导思想及原则 指导思想 以中国特色社会主义理论体系为指导，深入实践科学发展观，按照中央保民生、保增长、保稳定的总体要求，认真贯彻落实中央、自治区有关精神，把解决棚户区住房问题列入维护群众利益的重要工作，以棚户区改造，改善棚户区住户的居住条件为切入点，进一步建立健全住房保障制度，着力解决人民最关心、最直接 、最现实的利益 问题，努力实现党的十七大提出‚住有所居‛目标。 基本原则 坚持统筹规划，逐步实施的原则。 采取梯次推进的战略，先以局部为试点，积累经验，总结教训，综合考虑经济社会发展水平、城市低收入住房困难家庭数量、住房困难程度、住房支付能力和财政承受能力等因素，确定保障目标和任务，有计划、有步骤地组织实施。 坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。 棚户区改造要与房改相结合，与经济适用住房建设和推动廉租住房建设相结合，在政府的积极推动下，吸引社会各方面的力量广泛参与棚户区改造。 坚持实物安置与 货币补偿自愿选择的原则。 棚户区改造要保障被改造人合理的改造意愿，选择适合自己的安置方式。 坚持统筹安排，分步实施的原则，做到程序公开、对象公开和房源公开。 坚持依法运作，确保社会稳定和改造工作顺利进行的原则。 严格执行有关土地使用、资金使用管理、城市建设管理、城市房屋改造、工程建设等方面的规定。 既要解决好特困群体实际困难，不能因棚户区改造而加重这部分群众的困难，又要依法运作，确保改造工程全面完成。 坚持功能齐全，搞好配套建设的原则。 按照‚全面规划、合理布局、因地制宜、综合利用、配套建设‛的方针，分期实施 建设。 分级负责，专项管理，提高资金使用效率。 根据国家规定要求，建设资金要按照项目管理的要求专款专用。 严格坚持标准，规范运作，加强监管。 要按照国家有关规定， 加强工程建设的领导，实行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制和竣工验收制，确保工程质量，防止资源浪费。 第五章 建设方案 项目建设规模 本次需要改造棚户区总用地 11290 平方米， 345 户。 工程设计依据 本工程设计依据主要规范如下： 建筑制图标准（ GB/T 501042020）； 房屋建筑制图统一标准（ GB/T5 00012020）； 总图制图标准（ GB/T 501032020）； 民用建筑设计通则（ GB 503522020）； 建筑设计防火规范（ GB 500162020）； 建筑灭火器配置设计规范（ GB 501402020）； 建筑给水排水设计规范（ GB 500152020）； 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（ JGJ 2695）； 建筑结构可靠度设计统一标准（ GB500682020） 砌体结构设计规范（ GB500032020）； 1混凝土结构设计规范 （ GB500102020）； 1建筑抗震设计规范（ 2020 年版）（ GB500112020）。 拆迁、安置补偿原则和对象的确定 拆迁、安置补偿原则 以人为本，依法拆迁。 按照自治县相关棚户区改造安置补偿政策，充分尊重住户意见，采用多种方式征询住户意见，在得到绝大多数住户支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。 严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护住户的合法权益，切实让住户得到实惠。 严格按照自治县相关棚户区改造的安置住房政策，实行产权调换与货币补偿相结合，鼓励以产 权调换方式为主。 被拆迁人选择产权调换的，应‚拆一还一，等值交换‛；选择货币补偿的，货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素，以房屋市场评估价格确定。 拆迁、安置对象 本次建设拆迁、安置对象为 县汽车修配厂等国有企业 职工及其家属、离退休人员、低保户、贫困群体无房户。 审核程序 按照公开、公平、公正原则，规范拆迁安置对象和标准的审核、审批程序，实行自愿申请、民主评议，县主管单位审批。 建立健全公示制度，拆迁安置对象基本信息和各审查环节的结果要在社区公开栏公示。 棚户区改造建设的基本要求 改造方式 对现有棚户区住宅全部进行拆迁新建。 优先安置低保户、困难群众无房户、老职工。 项目建设采用滚动方式，对优先签订协议的住户采取一定的优惠，促进项目尽快实施。 建设标准 根据城步县及儒林镇住宅市场‚规模性小区倍受青睐，户型面积趋向合理，注重规模，看重环境‛的竞争趋势及棚户改造的要求，建设的基本标准是： 住宅设计必须满足建筑节能要求。