吉安市城南专业市场地块项目可行性研究分析报告(编辑修改稿)

吉安市城南专业市场地块项目可行性研究分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

震建材大市场”等专业市场经营户展开，问卷覆盖吉安城区内 几大 经营区域，共发放问卷 近 200份，回收有效问卷 186 份，以下为问卷分析统计结果。 您现在所经营的店铺的物业租金是多少。 30%30%30%10%30元/平米月以下30—60元/平米月60—100元/平米月100元/平米月以上 评析： 本题意在了解经营户物业租金情况。 调查显示有 30 元 /平米月以下、 30— 60元 /平米月、 60— 100 元 /平米月的商户分布较为均衡。 这也反映了吉安几大建材集聚区域经营档次的区别，且吉安 市 城南专业市场 地块 项目 可行性研究 分析报告 第 22 页 共 47 页 经营体量也相对较为均衡。 您目前所经营商铺的店面面积是多少。 25%50%17%8% 30㎡以内3060㎡60100㎡100㎡以上 评析： 本题意在了解经营户经营面积。 调查显示有五成的商户经营面积为 3060 平米，反映出吉安市场商铺面积以 30— 60平米为主。 贸易市场基本为两层连体，四方圆及中山路等区域都以单层独立经营，且随着品牌商家的进驻，单店面积要求也在逐步提高。 您目前经营现状如何。 25%67%8%良好一般较差 评析 ：本题意在了解经营户 对经营现状的满意情况。 调查显示有超过六成的商户对现在经营状况感觉一般。 反映出经营的现状，应该说， 吉安的建材市场竞争较为激烈，但行业发展较为健康稳定，各个档次的产品 都有其特定的消费人群，市场潜力较大。 吉安 市 城南专业市场 地块 项目 可行性研究 分析报告 第 23 页 共 47 页 您对目前经营现状的意见是什么。 0% 10%5%45%30%10%交通不便经营面积小市场管理差房租太高仓储不足商业氛围差配套不齐全其他 评析 ：本题意在调查经营户对目前经营地点的不满之处，以此反映吉安建材类商铺的缺陷，调查显示“房租太高”和“仓储不足”是经营户不满意的主要因素，其次是“商业氛围差”、“经营面积小”等其他因素。 此题也较为明显的反应了吉安建材类商业的缺陷。 如有要拆迁或更换经营场所，您更 希望在城市什么区域经营。 25%8%67%市中心城南新区无所谓 评析： 本题意在调查建材类经营户对吉安城区内的新市场的经营意向，调查表示 67%的商户对区位选择没有明确要求，另外还有 25%对市中心区域较为认可。 吉安 市 城南专业市场 地块 项目 可行性研究 分析报告 第 24 页 共 47 页 如果在吉安开发合适的专业市场，您会选择投资或经营吗。 25%25%50%会不会不确定 评析： 本题意在调查建材类经营户对吉安城区内的新市场的购买及投资意向，调查表示 25%的商户对新市场还是持有很高的期待，另外还有 50%“不确定”的商家也极有可能成为项目的目标客户群体。 您如果在新市场经营，会选择怎样的方式。 25%75%0%租赁购买自营购买出租 评析： 本题意在了解受访者中商铺的租售比例。 从以上调查统计资料显示购铺自营的经营户相对较高，反映在吉安商铺投资及租售皆有市场需求，可适当参考此题，在未来开发中，合理分配租售比例。 如果你选买商铺，会选择什么样的商铺物业。 吉安 市 城南专业市场 地块 项目 可行性研究 分析报告 第 25 页 共 47 页 42%58%0%独立一层一、二层连体商场式内铺 评析： 本题意在了解消费者对商铺功能结构规划的喜好，调查显示 58%的经营者对“一层经营展示，二层办公仓储”这种模式比较接受，拥有较大比例的拥护者。 您选择新市场的主要考虑因素是什么。 12%15%4%38%19%12% 0%交通位置价格配套商业氛围市场管理优惠政策其他 评析： 本题意在调查经营户对项目区域的要求。 调查结果显示，排在前两位的是“商业氛围”、“市场管理”和“商铺价格”，反映经营户对现代市 场的向往。 您期望未来商铺的面积为多少。 吉安 市 城南专业市场 地块 项目 可行性研究 分析报告 第 26 页 共 47 页 8%51%33%8% 30㎡以内3060㎡60100㎡100㎡以上 评析： 本项目意在了解建材类商家对商铺面积的需求情况。 调查结果显示 30— 60 平米、 60— 100 平米的面积受得比较多的青睐，这也比较符合经营建材的场地要求。 1如果买卖商铺，您能接受铺面的销售总价是多少。 0%67%25%8%20万以内 20—30万30—50万50—100万100万以上 评析： 本题意在了解消费者对市场商铺价格的心理预期。 从以上图表显示，总价 20— 30万、 30— 50 万元价格区间为绝大部分受访者认同，也有部分受访者能接受较高的价格，根据受访者心理，一般会比心理预期略低一些，与目前市区范围内市场价格较为吻合。 一方面反映 消费者较为理性的态度，一方面也反映目前较为健康的市场开发环境。 吉安 市 城南专业市场 地块 项目 可行性研究 分析报告 第 27 页 共 47 页 1如果租赁，您所能接受铺面的租赁价格是多少。 67%33%0%3万以下3—5万5—10万10万以上 评析： 本题意在了解消费者对商铺租赁价位的心理承受，调查表示 3 万元 /间 /年以内是绝大部分建材类经营户能够接受的租价范围。 1您认为新市场应该设有哪些功能配套。 48%0%8%0%8%20%4% 0%12% 0%仓储物流展示中心信息服务电子商务工商税收治安保安卫生保洁商务中心餐饮娱乐酒店服务停车场其他 评析： 本题意在调查消费者对市场配套的需求情况。 从以上调查统计资料显示排在前三位的是“仓储物流”、“治安保安”、“停车场”，其次为“工商税收”“卫生保洁”，反映经营者对商铺配套需求的日益多样化，本案规划可适当参考此题，以合理 规划，精心设计，做出消费者满意的商铺，为成功的开发垫实基础。 六、 吉安市场现状综合评价 近年来 吉安 的城市经济发展速度较快，商业氛围较为浓厚，但在吉安 市 城南专业市场 地块 项目 可行性研究 分析报告 第 28 页 共 47 页 整体业态布局及经营 定位方式等方面不够完善，面临着整体商业环境的剧烈竞争。 通过对吉安 现有的商业环境进行深入地调查了解，我们对 吉安 现有商业的综合评价如下： ◆ 一是精品商铺势头看好。 一些开面宽、地段好、规划好的商铺很受投资经营者欢迎 ； ◆ 二是 吉安 商铺投资经营热情很高， 吉安 当地的投资经营客户投资 经营 商铺 意愿很高 ，具有敏锐的投资意识。 吉安 市 城南专业市场 地块 项目 可行性研究 分析报告 第 29 页 共 47 页 第三部分 项目资源分析 一、项目概况 地理位置 项目位于吉安市政府新规划的“城南专业市场集聚区”， 距离市中心人民广场约 12 公里，距离吉安市新行政文体中心约 8 公里。 地块 紧邻规划 扩建 中的迎宾大道以北、丁塘路（规划）以南、钓源大道（ 规划 ）以西路段。 周边有樟吉高速、大广高速两条主要高速公路。 规模地形 该地块总面积近 600 余亩，以山地丘陵为主，有一定的高差，但政府会负责项目的土地平整工作，目前平整工作正在进行中。 地块不涉及拆迁。 沿现有道路边已有“大众 4S 店”、“奇瑞 4S店”框架基本吉安 市 城南专业市场 地块 项目 可行性研究 分析报告 第 30 页 共 47 页 施工完毕， 吉安市驾驶员考试中心也在该区域。 管线状况 项目所在区域 还处在整体前期工程阶段，主要道路及市政管网基本还没有铺设到位；但随着该区域建设速度的加快推进，相信 给水、供电、供气、排水、通讯等城市市政基础设施 将会陆续得到完善。 目前区域内的主要道路已经规划、并开始路基施工。 吉安 市 城南专业市场 地块 项目 可行性研究 分析报告 第 31 页 共 47 页 二、项目环境分析 本项目位于 吉安市城南专业市场集群区域，距离市中心广场约12 公里，距离吉安市新行政中心约 8 公里。 从小环境看，虽然目前 地块 周边商业、居住氛围 极其一般，几乎是在荒山丘陵上开发，但随着前期的几个项目投入 建设，以及樟吉、大广两条高速带来的交通便利，给本区域专业市场集群的定位带来很好的发展潜力。 从大环境看，本地块所在区域是未来吉安市发展商贸物流业的重点区域，规划总面积达 5000 多亩，涉及汽车、农机、钢材、农产品、机械、日用品、仓储物流等几大领域，目标打造赣中南地区规模最大的专业市场集群，各项配套设施也正在紧张完善中；而本项目正好处在区域内的核心位置。 然而，尽管有政府的大力扶持政策及宏大的远景规划，但整个区域的市场辐射力、消费支撑度、与市区的商贸消费关系等因素都将直接影响到本项目乃至整个区域能否打造成功的关 键因素。 此外，由于吉安市作为赣中革命老区，虽然有国家的大力扶持，但当地居民的收入水平相对较低，对房产投资的理念也相对较弱，这些都将给本项目的未来发展带来一些不确定因素。 三 、 项目研判（ SWOT 分析） （ 1） 项目优势（ Strength） ＞＞城市发展方向 项目所在位置为城市规划发展方向。 目前城南新区初具规模，市行政中心、文化中心、商务中心基本成型 ， 市政配套基础良好。 而项目所在城南专业市场区将是吉安市未来几年商贸业重点发展区域。 ＞＞政府大力扶持 吉安 市 城南专业市场 地块 项目 可行性研究 分析报告 第 32 页 共 47 页 商贸业发展与政府重视程度关系密切。 近年来政府高度重视商贸流通业 发展，以此作为拉动本地经济的引擎之一。 本项目为吉安市政府重点服务工程项目，各项政策优惠明显。 ＞＞交通条件良好 项目所在地块 的 交通设施 规划 良好， 正在建设中，未来将会 便于物流展开。 同时 与市区有城市主干道相连，与外部下属县市有高速、铁路等快速交通衔接。 有利于对吉安地区乃至整个赣中南地区的商贸物流全面辐射。