双流东航总部基地项目可行性研究报告(编辑修改稿)

双流东航总部基地项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

主城区三环路蓝天立交直线距离 公里，路程距离 公里，车程约二十分钟，坐拥校园经济、空港经济等优势，位于成都主城区半小时经济生活圈内，毗邻机场高速、大件路、西航港大道等主要交通要道，交通通达性良好，区位条件优越，从交通资源和区位资源上看，该地块具备较高开发价值。 区位概览 项目地块处于空港片区，目前项目西面及南面房地产开发密度较低，大片的土地属于物流园区、工业研发园区等工业用地，目前常住人口较少，但是临近西南民族大学和成都双流国际机场，校园经济和空港 服务经济将是本案发展的重要依托；项目东面临近区域的在建住宅项目在近四年内如雨后春笋般建立，在半径 公里内有和贵久居福、银泰花园别墅、翰林上岛、翰林南城、温哥华南苑、康桥品上、书香尚品、川大河畔、文星花园、瑞升明院、星月花园等已经交房的双流东航总部基地项目可行性研究报告 15 住宅楼盘，并且在建的住宅项目有润扬时代音符、金隅大成住宅项目、弗客水岸、空港首座、温资金源中心等，随着这些住宅项目的建成交房及陆续入住，该片区的常住人口将大幅度提成，为本案的商业发展带来良好的消费基础。 项目四至情况 北面：项目北面紧邻已经建成的四星级酒店百港国际大酒店 及两家经济型商务酒店，酒店的主要目标消费群体为航空港的旅客，北面整体环境较为整洁，并且由三家酒店的机场大巴专线带来了一定的商旅氛围。 再往北面紧邻三家酒店的是在建中型住宅项目空港首座，该项目总建户数为 936 户，将于 2020 年年底交房，届时该住宅楼盘将为本案带来一定消费实力的消费人群。 西 面：项目西面紧邻的是城市交通主干道西航港大道川齿路段，该路段向北直通机场高速辅道，往南连接航空港物流园区及厂房，路面宽度约 30 米，双向六车道，由于靠近大学校区，该段路的限速要求为 30KM/H，川齿路对面为 西南民族大学双流校区，该校区常住师生约两万人，校区面积 1300 亩，全部为本科生，该校区的学生消费档次中下，但是消费需求基数较大，因此本案拥有校园经济消费这一重要资源； 双流东航总部基地项目可行性研究报告 16 东面：地块东面为已经建设交房的别墅区：银泰花园别墅，该别墅区总计160 套联排别墅，属于该片区最为高端的住宅小区，该别墅目前由于周边配套相对匮乏，因此入住率不高，但是随着区域发展的逐渐成熟，入住率提高后将成为拉高片区消费的重要支撑，银泰花园别墅往东紧邻的是已经开发入住的住宅小区翰林上岛，另外还有正在开发的住宅楼盘润扬时代音符、弗客水 岸等等，因此，项目的东面部分将会发展成高尚住宅集中片区，也是本案消费人群的重要来源，但是由于该区域房地产开发的已经较为成熟，大量的社区商业已经聚集人气，因此对本案的商业经营带来一定的挑战； 南面：项目南面紧邻的是交通主干道临港路，该路段往西穿过西南民族大学校区连接航空港服务区，往东连接长江路、黄河路、锦华路等主要干道，连接项目东面的住宅密集片区，因此，该条公路将是本案商业消费人口通达的主要通道；临港路以南紧邻的是已经修建的住宅楼盘瑞升明院，以及旁边大片的金隅大成住宅项目用地，再往南则是大片的物流 园、工业园以及安置住宅小区如星月花园、文星花园等等，因此南面的常住人口虽然相比东面较少，但是由于项目南面区域目前商业配套较为落后，因此，该方位到本项目来消费的人群数量将不低于项目双流东航总部基地项目可行性研究报告 17 东面区域； 项目周边情况明细 二、地块现状及建设条件 经过在规划局了解以及开发商提供的资料，得知以下地块信息：  本案的净用地面积约为 65 亩，土地性质为商业用地，代征道路面积约 17 亩，代征绿地面积约 10 亩；  项目土地标高为 489 米，航空限高为 538 米，建筑的限高计算下来为 49 米；  规划容积率为 25，建筑密度 40%， 道路退距 10 米；  项目旁边与银泰花园交界处规划有一个幼儿园及一个菜市场； 双流东航总部基地项目可行性研究报告 18 通过现场实地考察，本项目地块较为方正，南面和西面临城市交通主干道的临街距离将近 400 米，商业展示效果较好，结合用地规模，本案十分适合打造城市商业综合体，目前该地块已经用围墙与周边隔开，地块内部较为平整，全部为荒草，内部无人居住，因此该地块的拆迁安置以及土地平整的成本小、难度低。 三、地块交通分析 项目地块临近两条主要的交通要道：西航港大道、临港路，距离城市大动脉大件路、机场高速距离也在 1 公里以内， 规划中 的 地铁 6 号线，地 铁 10 号线 直达项目地块， 因此本案的交通条件较优，另外还有西南民族大学北区停车场、棠湖中学公交站、西南民大公交站等公共交通资源，良好的交通通达条件为本案打造商业综合体创造了有利的先天条件。 双流东航总部基地项目可行性研究报告 19 西航港大道：与本案西面相临， 毗邻成雅高速公路 黄甲 大道，南北走向全长 公里，北面经川齿路连接 机场高速辅道 ，中段连接双华路西通 新津 、 双流，东通华阳，南面止于牧华路 ，与大片航空港物流园相连接； 临港路：与本案南面相临，双向六车道，西面连接航空港配套服务区，终端接入大件路，东面连接久居福、书香尚品等大型楼盘，将本案与人口密集的新兴居住小区相连，是本案的重要人流来源通道； 机场高速： 成都机场高速是一条连接成都双流国际机场 与成都主城区 的高速公路 ，全长 12km，很大部分路段采用了高架形式修建，收费 14 元 ，本案与该高速的直线距离为 450 米，距离其高速入口仅 1 公里，可通过西航港大道川齿路进入； 大件路：与本案直线距离 450 米，可通过西航港大道往南进入，大件路是成都重要的城市动脉，往东连接成都主城区、直达城北 商贸区，往西连接成都双流国际机场； 西南民族大学北区停车场：位于西南民族大学校内，与本案仅隔一条马路，由于校内停车范围较大，停车费用较低，因此该停车场能够在很大的程度上解决本案在后期商业运营期间的停车需求； 棠湖中学公交站：位于西南民大南北两区之间临港路二段，与本案的距离640 米，途径公交车有 306 路、 804 路、 808 路、 816 路、 824 路、 825 路、 826路一共 7 条公交线路，可直接到达成都、大源、华阳等地区； 双流东航总部基地项目可行性研究报告 20 四、地块 SWOT 总结 优势 与城市主干道相临，交通通达条件良好，周边公共交通资源丰富； 与名校相临，棠湖中学、西南民族大学等校园的消费群体对本案将起到极大的支撑作用； 地块方正，临街展示面较长，结合自身的用地规模，有利于打造城市商业综合体项目； 与成都双流机场较近，旅客经济带动本项目的商业经营，同时航空港的服务区、物流区、工业园的工作人群的高消费力也将支撑本项目的商业； 劣势 相临的两条道理均为城市快车道，车流较大而人流量较小，因此在项目规划设计时应考虑增加人群驻足的节点，另外临路的停车面积不能节省； 学校消费群体的消费力有限，因此商业的档次规划上应考虑各种档次和业态结合，高中低三档消费 区域分区； 由于目前该区域的生活氛围不足，大量的楼盘交房后入住较低，另外区域内几个在售的期房也需要两到三年的时间才能交房，目前人气相对较弱； 机会 土地平整难度较低，开发条件良好； 周边商业的档次较低、分布零散，缺乏大型的集中商业综合体； 周边区域住宅开发体量较大，随着区域配套逐渐完善和规划成型，在未来五年内项目所处区域将成为人口密集的居住集中区； 威胁 目前 已经有部分商业项目推出，温资金港中心的北京华联超市、空港东方独立商业楼都已经规划，将与本案的经营形成直接竞争；另外和贵久居福附近的生活氛围已 经 初步成型，该区域的商业已经抢先一步进入了市场； 双流东航总部基地项目可行性研究报告 21 第四章 . 项目 市场 环境 分析 和预测 一、区域商业 特征 分析 研究区域范围 考虑本项目所在区域内的商业市场情况，界定项目市场调研范围为以本地块为中心，大约 2 公里范围内，西至川藏路，东至锦华路，北至机场高速通道，南至星月花园居住区，范围大约 7 平方公里内。 空港商业特征 项目离成都航站楼约 公里，属于临空产业的空港区，应发展 高度集中的产业 （ 枢纽指向性极强 ），包括： 为旅客提供服务的餐饮、休闲娱乐业。 货运物流企业 ； 从事航空支持领域的企业 （ 提供航空配餐、清洁和维 修和航材提供商 ）； 商业贸易企业 ； 高科技制造企业 ； 航空公司或政府机构的办事处占到了空港区全部产业的 76%。 在一些中型机场 ， 空港区还存在一些为机场或航空公司工作人员提供社区服务的机构 ， 如医疗中心、幼儿园等。 这一地区的产业相对机场而言高度集中 ， 其枢纽指向性极强。 双流东航总部基地项目可行性研究报告 22 校园商业特征 本项目地块近按照西南民族大学和棠湖中学， 从一般发展规划来说，围绕大学都会形成一定规模的校园生活广场，而目前校园商业是空白、缺失的，西南民族大学背后的农民小镇商业根本没法承载和满足数万学生的生活需求。 项目 2 公里外的金色校园广场， 属于四 川大学江安校区的 校园 配套商业，体量较大，共 23 万方，业态主要以服饰、餐饮、休闲娱乐、配套服务为主，属中低档消费，主要消费人群为在校师生和周边住宅居民，经营状况较好，该区的商铺租金达 80 元 /㎡ /月以上。 二、区域客群分析 西南航空港经济开发区人口 规模约 50 万人 ，随开发区发展此区域可见，高知识人群和教职员工的人数激增。 学生群体 外来 消费者主要以在航空港 工作 和求学为主，这一类消费者在本地长期居住，对房屋居住要求较高，日常购买频率和强度较高，特别是以学生为主的一类消费人群，据调查，他们 80%的金钱用于学习外 的消费，并有少数在外租房居住；该 区域内 目前已有 西南民族大学 、棠中外语学校在校师生近 4 万人。 周边居民 本地消费者主要以工薪阶层为主，他们在本地就业、置业，需要租赁或购买房屋，其中双流航空工作者占据大多数，且对房屋质量和生活配套要求较高，这部分人群收入极高，具有很大的潜在消费价值。 空港商务客群 由于航空港是新兴起的城镇，交通四通八达，因此到该区域投资的消费者数量剧增，房价由 2020 年 3000 元 /平方米价格上涨到现在的 5000 元 /平方米以上；9 月 1 日机场 T2 航道的启用，从 4000 万 /年的客运量增至 6000 万 /年，空港区域人口的快速扩充，城市配套将再次飞跃，未来商业发展前景蓄势待发，不可估量。 除此外更拥有 公里外双流国际机场每年往返的 6000 万机场旅客。 双流东航总部基地项目可行性研究报告 23 综上所述，该区域的消费人群呈现多元化，将 给 航空港 带来的商业价值以及消费能力将难以估量 ，将成为区域内商住项目的最大目标客户。 三、 区域 商业现状及需求分析 商业发展水平 通过对该区域的商业市场进行实地调研、分析发现，区域商业市场 整体发展水平较低，档次偏低，属于满足基本生活需求的商业业态。 本区域整体商业氛围较差，目前商业经营好的区域主要在临港路、长城路 、川大路，临近项目区域上没有经营比较良好的商业集中区，大多分散。 从以上几个商圈看，主要经营业态集中在超市、餐饮、服饰专卖、生活零售业等。 （ 1） 超市 ： 区域内有人人乐、红旗超市，均离本项目较远，步行需要 30分钟以上；其中西南民院的校园生活超市，规模较小，经营状况不错，但是商品不够丰富。 （ 2） 酒店 ： 紧邻项目有两家星级酒店和一家商务酒店，经营面积较大，四星酒店商务配套较完善，经营状况一般；规划道路上的 2 家商务酒店，经营面积较小，档次偏低。 （ 3） 餐饮 ： 区域餐饮较分散，分布于临港路三段的银泰花园、瑞升明院、百港酒 店、翰林上岛等小区，餐 饮种类主要为中餐、火锅，属于中等消费；西南民族大学南校门的农民集资房的餐饮消费人群主要是在校大学生和周边农民工，以小吃为主，档次相对较低，环境较差。 区域 现有 商业概况 此次商业调查范围为西至川藏路，东至锦华路，北至机场高速通道，南至星月花园居住区。 辐射至项目周边 2 公里范围。 重点研究街道有川大街、西航港大道、临港四段街道 表 41： 项目周边区域商业现状调查 区段 业态 物业情况 档次 供应量(㎡ ) 西航港大道 (百港酒店 旁的小巷 ) 酒店 酒店底商 高 \中 \低档 67000 餐饮 酒店底商 中档 3500 休闲 酒店底商 中档 3200 双流东航总部基地项目可行性研究报告 24 便民服务 酒店底商 中档 500 其它 酒店底商 中档 300 合计 74500 圣寺 农 民小镇 (西南民族大学片区 ) 餐饮 社区商铺 低档 5000 服饰 社区商铺 低档 1200 酒店 社区商铺 低档 1800 便民服务 社区商铺 低档 1200 超市 社区商铺 低档 1500 其它 社区商铺 低档 650 合计 11350 临港路三段 (棠中外语学校片区 ) 酒店 住宅底商、临。