北京望京商业步行街(商业广场)项目可行性研究报告(编辑修改稿)

北京望京商业步行街(商业广场)项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

个地块都有 产业研发基地，品质型住宅（公寓）项目、商务办公楼、底商等 第 4阶段 05年至今 望京东部新区、西南区 大型商业、配套型物业项目开发、商务办公楼、高品质住宅、公寓项目；大型企业或集团购买 从上面的表中数据分析，目前，望京区域开发 已在处于第四阶段，土地开发速成度较快，区域内已没有太多空置地块，除望京新城 B30 地块、北京香颂二期、融科橄榄城、宝星国际二期、国风北京二期项目还未动工外，其他均在建设过程中，但从区域整体状况来看，住宅项目开发基本完成，但综合类商业项目相对较少，配套商业缺乏，整个区域商业发展仍不成熟，但大型商业已经在建设过程中，未来将有明显的改变。 从调研资料显示，望京区域内部分楼盘项目主要有： 序号 物业名称 序号 物业名称 序号 物业名称 序号 物业名称 1 望京花园东区 17 融科橄榄城 32 风格雅园 47 花家地西里 2 星源国际 18 大西洋新城 33 City one 48 望京雅特住区 3 炫彩嘉轩 19 湖畔雅居 34 鹿港 49 动感之都宝星园 4 望京西园 20 金隅丽港城 35 星海明珠 50 世安望京家园 5 望京花园 21 夏都盈座 36 丽港美度 51 利景名门 6 丽景新贵 22 利泽西园 37 嘉美风尚中心 52 亚特兰大厦 7 慧谷根园 23 望京悦城 38 博雅国际中心 53 绿荫芳邻 8 慧谷时空 24 博泰国际 39 都市心海岸 54 花家地商住楼 9 慧谷阳光 25 澳洲康都 40 嘉润花园 55 嘉悦精英家园 10 CLASS 26 望馨园 41 华阳公寓 56 慧谷金色家园 11 望京明苑 27 上京新航线 42 宝星国际 57 望京新城 A5区 410 12 望京西园 四区 28 圣馨大地 43 点击未来沁居 58 花家地小区 13 望京国际商业中心 29 季景沁园 44 城市 月光 59 望兴园 14 国风北京 30 北京香颂 45 望京新居 60 信荷城 15 望京新城 31 银领 国际 46 东湖湾 61 方舟苑 艺术城 16 华鼎世 家 47 花家地西里 62 望京利泽家园 48 望京雅特住区 63 LOFTEL 望京地区总占地面积 860 公顷，其中建设用地 510 公顷，区域内住宅项目还有一 部分没有进行建设，街建设完成后，区域内住宅总体量将近 1000 万平米，按照千人指标计算，区域内固定居民约为 2530 万人左右，目前望京常住人口约 15万人左右。 望京区域住宅项目分布图 从区域不同物业类型放量情况分析，除固定居民外，商务办公人群数量近期有所增加。 就不同类型人口结构和未来人口增长比例情况做如下分析。 住宅人口数量 根据统计资料统计，由于区域规划以高科技产业园区、城市副中心区等定位，区域自开发以来，人口数量不断递增， 03 年望京地区的常住人口数量在 10 万人左右， 04 年已超过 15 万，其中固定居住户数达 7万户，截止到 05 年 5 月，统计指标已接近 20 万，根据北京市总体规划， 2020 年预计望京地区人 口总数将超过 35万人，而在未来的 1015 年内，望京地区人口数量预计达到创记录的 60 万人。 近几年人口递增数量约为 /年。 0500001000001500002020002500003000003500002020 2020 2020 2020 写字楼人口数量 随着望京区域在 2020 年 5 月被国家科技部正式批准为中关村电子城科技园（西 区）后，产业发展速度加快，研发基地、留学人员创业园区在较短时间里建成并投入使用。 在望京的整个北部区域占地四公顷，总建筑面积 70000 平方米已全部投入使用，是集科研、生产、办公为一体的智能化、多功能、花园式的高新技术企业 孵化基地和留学人员回国创业基地。 从望京产业园区得到的数据显示，望京电子城西区累计引进各型企业 660 家，其中高科技企业 438家，注册资本金 亿元，产业方向涉及微电子、现代通讯、光机电、生物技术和新医药、新材料等领域。 入园企业就业人员超过 万人，加上望京新区规划为大型公建用地，未来以大型公共建筑，包括金融、贸易、商业、旅游等设施为配套服务物业，短期内商务建筑有大幅增加，待望京区域整体开发完成后，区域内可投入使用的商务型物业项目总量将达到 67万平米。 按写字楼物业每百平米 12 人计算，望京区域未来商务 人士总数将超过 8 万人，大量高等消费人群聚集，影响区域消费特性，同时现有消费习性也有明显改变。 外来人口数量 截止 2020 年年底的统计数据，望京区域已有约 5 万韩籍人口居住在此，占在京韩国人总数的 90%，到去年年底，望京地区已成为韩国人及朝鲜族人相对集中的区域，目前常住韩籍人口已达到 7 万人，占目前全区固定居民人口总数量的 30%，支持韩籍居民的消费商品种类也相对完善，望京区域已成为北京市韩国商品最集中、种类最多的区域。 除韩国之外，望京区域还有几千其他国籍人士在此居住，型成了一个以高端消费和特色消费为 主的消费群体，也是本区域高消费核心力量。 自望京科技产业园区规划确定后，外籍人士对本区域的认可度也逐渐递增，自住型购房者、投资型购房比率大大增加，常常出现预售阶段房号全部被预定，外籍购房人团购现象也时有发生。 不难看出，随着望京区域规划不断完善，各项附助设施及配套项目建设完成，交通、商业配套、商务环境等有利因素的增加，加之第四使馆区的规划建设完成并投入使用，望京国际型大社区和国际化产业特色也将日益彰显，本区域外籍人士 还将有较大幅度的增长，区域商业生命力也将随之增强。 年龄、职业状况 望京地区楼盘的中 高价位客观显示出望京社区居民具有较高的收入水平，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。 从目前研究机构的数据分析，望京区域 20 万常住人中，社区居民年龄构成以3045 岁为主，占 60%以上，人口年龄结构呈现出年轻化的趋势， 25 岁以下的约占 25%， 45 岁以上的仅占 15%左右。 望京区域常住人口年龄比例 60%25%15%3045岁 25岁以 下 45岁以 上 投资购房人的职业包括：演艺界人士 、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外籍人士等较多，从事贸易、 IT 行业的高精人才的中产阶层比重较大，其中外籍 人士以日籍和韩籍为主。 韩籍人士多从事贸易性活动，还有一些开设餐饮、服装服饰等有一定规模性的企业，另外一部分外籍人士则为进入望说区域的外企高级管理层，不同语言、习俗文化，已经构成望京浓厚的国际氛围。 从我们对区域的调研资料显示，望京区域常住人口学历普遍较高，以大专、大学本科、研究生及研究生以上者占多数，科技园区内就业人群 本科以上学历约占企业总人数的 %，其中博士 %，硕士 %。 平均教育水平较高，拥有较好的收入和个人素质。 外籍人口分布特色 自望京区域开发工程开始，就不断有外籍人士进驻 ，有纪录显示， 1998 年有 200多户韩国人组成的购房团进驻望京，自此之后望京区域成为韩籍人聚集地。 目前区域内近 20 个大型社区，每个社区都有韩国人入住，其中，望京西园 3 区和西园 4 区内的韩国人最集中，约占该小区人口的 80%左右 ，据不完全统计，现在望京区外籍购房人群已由原来以韩国人、日本人逐渐发展扩大至欧美、新加坡等不同国家的购房人，已有数万韩侨、欧美人士在此定居，外国专家也开始大规模的聚集在此，人群多元化发展趋势显著。 从区域开发过程中我们了解到，一些外籍地产开发公司看好本国投资人的投资意向，吉宝置业的季景泌园 就是新加坡公司全额投资的项目，早期就在新加坡进行推售，随之也带来了不少新加坡、台湾、香港等地区的投资购买，同时在一定程度吸引日、韩人士对望京的投资倾向。 该项目也是区域里外籍人士购买数量较多的一个楼盘。 区域消费能力分析 从调研资料统计，望京常住人口中， 25 至 45 岁之间的占到 85%，具有一定的经济实力，购买能力比较强，望京地区月收入在 5000 元以上的人群占 62%，望京区域人口素质普遍比较我高，大专以上人群占到 70%。 从对望京地区人均可支配性收入调查显示，望京地区较高收 入以上的人数比例占到了 50%，低收入与较低收入的比例仅占到 25%，根据统计得出的望京地区人均可支配性收入为 19390 元 /年，高出北京市平均水平近 24 个百分点。 北京市 2020年人均可支配性收入调查 统计对象 低收入 较低收入 中间收入 较高收入 高收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 数据来源《 2020年北京市统计年鉴》 望京地区人均可支配性收入调查 统计对象 低收入 较低收入 中间收入 较高收入 高 收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 8400 12020 15000 20200 35000 19390 所占比例 10% 15% 25% 30% 20% 100% 区域人口消费特性分析  区域内常住人群消费主要以日常购物、配套型服务商业消费，同时对餐饮类的消费有较大需求。 望京区域早先定位为城市中心居住区，区域内物业品质较好，高档住宅项目居多，在这里生活、工作的人群消费层次较高， 区域内常住人口不乏有外企管理工作人员、来京的商务人士，未来还有以第四使馆区的驻华使馆人员成为本区域的核心消 费群。 这些 消费人群的经济状况及收入一直保持着较高的水平，大部分人群具备较高的消费能力并具有较新的消费理念，注重品质消费，对生活质量的要求也相应较高。 追求更高层次的文化及娱乐享受， 追求生活品位，消费讲究高雅有情调， 消费以中、高档产品为主，消费金额相对较大， 对购物环境要求较高。 由于望京区域先期规划中缺少对商业配套设施的设计，故区域早期很少有相对综合的商业物业供区域常住人群消费，而本区域常住人口中存在大量 工 薪族，作息时间相对较为固定，受此影响，区域内除早晚上下班的高峰时段外，白天人数明显少于夜间，区域内消费高 峰时段与市区也有较大差异。 从对区域调研结果得知，望京区商业经营时间一般为早 11 时，晚上营业时间可持续至晚 23 时左右。 白天冷清夜晚火爆的营业状况成为望京消费的特色。 但由于原来望京区域商业配套条件不完善等诸多不可回避的问题，直接造成了社区休闲性购物及文化娱乐需求的商业存在着很大的市场空白，区域内消费没有得到有效释放。 目前对百货零售类商业的需求量明显较大，配套服务类项目的档次也有较大差距。  商务办公人群对餐饮、休闲类业态消费需求较大，对一定档次的消费购物需求也明显高于普通居民。 商务办公人群具有较高的学历水平， 普遍文化素质较高，此类人群拥有超前的消费意识，消费观念较为前卫， 购物、餐饮以及娱乐、休闲都是他们日常生活的重要组成部分， 对个性的特色商业有着浓厚的兴趣，他们工作压力较大，作为缓解工作压力的一种方式，在工作之余他们普遍到休闲、娱乐场所进行消费。 由于区域内有大量写字楼、公寓存在，在此工作、居住的人群又以外企职员、驻华外籍人士居多，此部分人群工作、生活节奏较快，工作与生活时间存在着较多的不固定因素。 方便快捷、省时的就餐方式是他们的首选，由于区域内商务办公人群不断增多，可提供的商务餐饮服务较少，不能满足 区域内对餐 饮的消费需求，同时 休闲、娱乐业态从规模和特色方面也还不能满足此类消费群的需求，造成了区域内的消费人群外流。  外籍人士消费特性以原有消费习惯的商品为主，娱乐类、休闲类消费成为其生活必不可少的一部分。 餐饮服务也有一定的国籍特色。 望京从 1994 年规划至今，一直都是住宅先行，缺少产业支撑，区域内居住着很多韩国人，随着中韩贸易额的不增加，经济往来的纵深发展，会有越来越多的韩国、朝鲜人到北京来工作居住，而欧美、日本、新加坡等国家组成的外籍人的消费习性也不同，这些人 聚集 的特性强，对文化休闲类消费需求明显，特色的餐饮、 酒吧、 KTV、娱乐城等都是此类人群的主要消费场所，已经在望京区域构成另一类消费群体的一个重要组成部分。 此类人群消费能力高，有一定的消费品味，不同于普通居民类消费，对日常消费品的购买也有较高的要求，一般都在大型中高档消费场所进行购买消费。 但在本区域适合这类消费的场所在本区域屈指可数，区域内也还没有一家有综合服务的，集餐饮、娱乐、商务服务、日常休闲购物为一体中高档消费场所。 因此 ，在未来，随着此类人群的不断增加，对综合性、档次型大中型商业项目的需求明显增加。 商务型、外籍人士消费潜力将不容忽视。 这类消费 人群也将 带动并引导区域内更多的高收入人群前来消费。 二、区域商业市场环境分析 区区 域域 商商 业业 市市 场场 发发 展展 历历 程程 作为北京市规模最大的开发建设用地，望京社区经过几年的发展已逐步成为集居住、办公、科技产业研发及配套商业于一体的 “ 副都市中心 ” ，地区规模已初步成型。 但由于受规划部署以及房地产开发建设等因素。