天中国际营销执行方案改(编辑修改稿)

天中国际营销执行方案改(编辑修改稿)内容摘要：

三房两厅两卫 62 B2 两房两厅一卫 62 B3 三房两厅一卫 62 E1 四房两厅两卫 158 33 5214 E2 三房两厅两卫 33 合计 252 本报告是严格保密的。 35 推售策略一 —— 首期三批 三批推出 4号楼东单元  一期最后一批房源为 3号楼，以及 4号楼的东单元。  产品为 A型的创新房型，以及 4号楼王位置，景观最好，视野最开阔的四房户型。  价格可有一个较为明显的提升。 三批推出 3号楼 A1 三房两厅两卫 66 A2 两房两厅一卫 132 A3 三房两厅两卫 33 E1 四房两厅两卫 158 33 5214 E2 三房两厅两卫 33 合计 297 本报告是严格保密的。 36 推售策略二 —— 首期一批房源 树形象 一批推出 4号楼 E1 四房两厅两卫 158 66 10428 E2 三房两厅两卫 66 合计 132  4号楼是项目本期中景观最好、户型面积最大，是本期的明星产品。  以明星产品首批房源推出，以树立项目形象为主，价格拉高。  可仅推出一个单元，另一个单元保留后续销售。  首批房源推出时间不易过长，推出开盘后迅速封盘。 紧接着推出二批户型较小房源。 本报告是严格保密的。 37 推售策略二 —— 首期二批房源 二批推出 2号楼  二批推出 2号楼和 3号楼  3号楼涵盖首期的全部较小户型房源，加上首批的大户型房源，首批的所有房源已经推出。  在前期树立形象，拉升价格之后，迅速推出二批走量的房源，价格上优惠幅度较一批加大，本批以走量为主。 二批推出 3号楼 B1 三房两厅两卫 62 B2 两房两厅一卫 62 B3 三房两厅一卫 62 A1 三房两厅两卫 66 A2 两房两厅一卫 132 A3 三房两厅两卫 33 合计 417 本报告是严格保密的。 38 推售策略二 —— 首期三批房源 三批推出 1号楼  三批推出 1号楼  最后一批房源推出 1号楼。 1号楼是首期房源中的创新产品，赠送面积较多，设计空中花园。  在前期形象树立，二批房源销售，市场认同的情况下，推出 1号楼的创新产品，在价格上提升，保价保量。 A1 三房两厅两卫 62 A2 两房两厅一卫 124 A3 三房两厅两卫 62 合计 248 本报告是严格保密的。 39 推售策略建议 两种推售策略对比，策略二如果操作得当，较策略一更能提升项目价格 但策略二的操作难度也大，对操作团队的要求较高。 如果操作不当，造成前期销售不畅，市场形象不佳，可能会对项目在市场上的形象产生不利影响，第一印象一旦建立，后期则很难扭转。 综合考虑，如果开发企业采用自行销售的方式，建议采用推售策略一，下面的推售分期及价格策略均按照推售策略一进行展开。 本报告是严格保密的。 40 价格策略 一期价格实现参考的几个因素 市场价格参考 项目自身优势的加分因素 开发商开发战略对资金链的需求情况 在与认筹客户沟通的过程中对客户接受价格的把握 本报告是严格保密的。 41 一期整体价格提升策略 一期建议采用分批推出房源的做法，首批房源认筹 —— 首批房源开盘选房 —— 第二批房源认筹 —— 第二批房源开盘选房 —— 第三批房源认筹 —— 第三批房源开盘选房 …… 以此类推，通过认筹，再集中选房的方式进行，价格逐步提升，如图所示 首次开盘 第二次开盘 第三次开盘 首批房源开盘价格拟定实现均价 3500元 /㎡ ，一期整体实现均价 3800元 /㎡ 本报告是严格保密的。 42 实现价格上涨的支撑因素 市场价格整体上涨的因素 营销推广操作的溢价 对于同一批施工的房源，时间越往后，工程进度越接近现房 区域配套逐步完善、区域繁华度逐步提高 工程进度逐步推进，项目形象提升 本报告是严格保密的。 43 PART 3 战术 本报告是严格保密的。 44 一期营销阶段划分 一期 1 2 3 4(东 ) 4(西 ) ? 阶段划分 酝酿期 项目亮相期 首批房源认筹期 开盘 强销期 大事件 二批房源 认筹期 开盘 强销期 三批房源 认筹期 开盘 余房持续消化期 9月 劳动节 儿童节 端午节 七夕节 教师节 中秋节 国庆节 圣诞节 元旦 春节 工程 节点 时间 10月 11月 12月 2020 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2020 1月 2月 3月 记事 国庆节 教师节 中秋节 圣诞节 元旦 春节 清明节 本报告是严格保密的。 45 一期营销阶段划分 阶段划分 酝酿期 首批房源 认筹期 开盘 强销期 二批房源 认筹期 开盘 强销期 三批房源 认筹期 开盘 余房持续消化期 项目房源分三批推售，在营销阶段上也对应三个阶段，加上项目亮相前的筹备以及项目正式亮相（酝酿期），项目的营销阶段可划分为以上所示的 4个主要营销阶段。 因工程进度未定，暂未考虑工程进度情况，工程进度确定后可根据工程进度再做调整。 9月 劳动节 儿童节 端午节 七夕节 教师节 中秋节 国庆节 圣诞节 元旦 春节 工程 节点 时间 10月 11月 12月 2020 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2020 1月 2月 3月 记事 国庆节 教师节 中秋节 圣诞节 元旦 春节 清明节 本报告是严格保密的。 46 酝酿期 阶段划分 酝酿期 首批房源 认筹期 开盘 强销期 二批房源 认筹期 开盘 强销期 三批房源 认筹期 开盘 余房持续消化期 酝酿期： 2020年 9月 1日 — 10月 15日 9月 劳动节 儿童节 端午节 七夕节 教师节 中秋节 国庆节 圣诞节 元旦 春节 工程。