青龙城物业经营管理方案(编辑修改稿)

青龙城物业经营管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

，设备值班员应坚守岗位，待恢复供电后，马上启动设备，确保 项目全面 的正常工作。 停水及故障处理规程 （ 1）在接到自来水公司发出的停水通知后，管 理处 应立即转告楼内各关单位，并积极采取贮水保障措施，减少停水影响。 （ 2）若安排水池清 洗，管理处应提前三天以书面形式发出通知，通知内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。 （ 3）给排水设备故障一般处理程序 ○ 1 给水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。 ○ 2 排污泵出现故障时，应迅速抢修，若一时不能修复，应准备临时排污泵。 ○ 3 若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水，值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门，及时通知维修人员抢修。 ○ 4 排污管、雨水井等因堵塞 造成下水不畅、浸水等，立即组织人员疏通。 空调故障处理规程 （ 1）当主机发生故障时，启动备用机组投入运行，并且检查排除故障。 （ 2）由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水较大量外泄时，应立即停止系统的运行，排除故障后再补水投入运行。 （ 3）当故障停电时，立即关闭机组。 待恢复供电后，再重新启动运行，同时做好记录。 发生火警处理规程 （ 1）大楼发生火警时，要做到忙而不乱，及时报警，并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。 （ 2）火灾报警程序 ○ 1 发现火警时，立即用消防电话或普通电 话向中央监控室报警，也可启动手动报警器，使楼层警铃、火灾报警的信号传到中央监控室。 ○ 2 用电话报警时，必须讲清下列事项：火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。 (3)接到报警后的处理办法 ○ 1 中央监控室接到报警信号后，利用对讲机通知巡逻保安员立刻前往火警现场。 如属火警误报，应通知中央监控室复位；如证实火警，应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救，并利用现有设施进行灭火。 如火警严重，在组织前期扑救的同时向 119 报警。 ○ 2 中央监控室利用消防广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；使电梯降至首层；切除火灾区域电源，准备启动应急电源；启动相关防、排烟风机、消防泵。 ○ 3 管理处 经理 到现场指挥灭火，管理处其他人员要立即到现场参与灭火，设备值班人员则坚守岗位，随时听从指挥。 ○ 4 派人到大楼门口引导消防队进入火场，指示消防栓位置。 其他设备故障处理规程 （ 1）当设备发生故障时，应立即检修，并尽可能把影响减到最低。 （ 2）由于停电导致设备不能正 常使用时，有应急电源的应立即供应，确保重要设施设备正常运行。 四、节能管理 在楼宇设备的运行成本中，能源开支是最重要的一部分。 工程部 经理 要直接参与能源管理、制定节能计划、布置日常检查等工作。 节能降耗工作主要有以下几个方面： 工作内容 （ 1）制定节能工作计划与有关节能的规章制度。 （ 2）统计和分析能源消耗，做好能源用量的计划及计量工作。 （ 3）巡视、检查和监督能源使用。 （ 4）进行各种形式的节能宣传，加强节能管理工作。 （ 5）实施节能技术改造，应用先进节能器具，采用切实有效的节能运行技术措施。 组 织措施 （ 1）节约用电、节约用水、节约使用一切能源和材料，既是国家的现行政策，也是体现物业管理专业水平的主要内容，全体员工务必十分重视此项工作。 （ 2）加强能源使用的计划管理，严格执行 公司及管理处 下达的各项指标，工程技术人员应经常掌握能源消耗情况，及时发现和解决出现的问题，在保证正常需要的前提下，尽力降低能源消耗水平。 每月上报《能源消耗统计》。 （ 3）能源的使用实行分区域控制的方法。 凡需要单独考核的，都要装设分水表、分电表及其他计量装置。 （ 4）控制使用能源的时间，特别是对旺季用水和高峰用电要严格控制。 （ 5）加强设备管理维修，认真节约能源，杜绝浪费水、电的情况。 技术措施 （ 1）配电系统中应注意无功负荷的补偿。 通过电容器组的投切，将功率因数控制在 以上。 （ 2）变压器投入运行的台数，应根据实际负荷大小进行调整，并使运行中的变压器的负载系数保持在 ～ 之间，以提高变压器的运行效率。 （ 3）空调采暖系统消耗能源最大。 在实际的运行中，应根据实际负荷的变化，确定冷水机组及其配套设备的投入台数，提高系统运行效率。 并且针对不同季节，修改温度、湿度设定值，以减少能源消耗；合理调整新风比例，以充分利用新 风温度减少新风处理能耗。 （ 4）照明系统中，使用高效节能灯具，走廊、楼梯灯具开启可采用光控或声控。 同时还可利用楼宇设备自动化系统控制照明的开 /关，保证人走灯灭， 杜绝一切 浪费。 （ 5）给排水系统：使用节水卫生器具，并且通过楼宇设备自动化系统控制水泵的开 /关， 防止溢水。 加强巡视，防止跑水、漏水。 五、技术改革、更新 在 商业 楼宇落成并投入使用后，随着时间推移，楼宇设备改造工作将逐渐成为工程设备管理中不可缺少的重要内容，其原因主要有以下几点：  设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当初设计理论、应用技术水平等限 制，造成系统设备不适应现实需求的情况逐渐显露，有必要进行改造。  设备经过一段时间运行，趋向老化陈旧，通过改装、改造可改善设备性能，提高耐用性、可靠性，延长设备使用寿命。  随着社会经济发展水平提高，楼宇服务标准的要求也相应提高，楼宇内部功能发生变化调整，设备必须改造才能适应需要。 设备改造是技术性很强的一项综合性工作。 主要有下列几个阶段： 论证立项 选择改造对象，确定改造目标，根据设备实际情况，结合长远规划，考虑现有人力、物力、财力，在每年最后一个季度制定下一年度的改造方案，主要目标是： （ 1）扩大设备 应用范围 ； （ 2）改善设备主要性能指标 ； （ 3）提高设备工作效率 ； （ 4）提高设备可靠性和可维修性 ； （ 5）提高设备安全性能和环保性能 ； （ 6）降低设备运行能耗。 方案设计 设备改造成败及效果如何，关键是设计。 设计水平决定了改造的技术经济效果。 根据原有设备缺陷和运行实际需要，尽量采用新技术、新工艺、新材料。 充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的经验，安排好改造施工和运行使用的相互衔接，尽量减少施工造成的停机时间，使改造方案切实可行。 组织实施 设备改造可单独进行，也可结合大修理进行。 改造结合大修可节工时、材料、费用，减 少停机的时间，具有较高的经济性。 小的改造可自行组织力量实施。 大的改造工程通常由专业单位实施，但要注意改造质量控制，加强现场监理，注意指挥协调，精心组织施工，防止意外故障危及运行安全。 整理故障技术资料 改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的改变要有详细记录。 改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档，做到图物相符，记录完备。 验收移交 改造后的设备要办理验收手续，经试运行测试各项参数达到改造目标、符合改造设计 要求、符合质量标准才算改造完成，才能移交使用单位正式投 入使用。 费用来源 技术改造、更新的费用来自每年的“维修资金计划”拨款。 六、技术资料的收集、管理、使用 技术资料的收集、管理、使用是物业管理的一个重要组成部分，是机电设备管理、运行、维护的依据，是技术改造和节能运行的基础，是设备管理必需的条件和保证。 收集设备管理法规政策 政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件，这些文件具有法律责任，设备管理必须不折不扣贯彻执行。 建立技术档案 各主要设备及设备系统，要有齐全详细准确的技术档案： （ 1）所有设备建立设备卡片，一台设备有一张设备卡。 按系统、设备编号，再按编号逐台登记。 （ 2）将各设备卡片统一汇集登记，形成设备台帐。 （ 3）每一台主要设备均建立技术档案，记录设备运行、改造、大修和故障情况，用于指导设备管理的实际工作。 （ 4）大修、改造施工结束、验收合格后，把已修改完毕的全部图弤整理归档。 做好技术资料收集、管理工作 我们 要 做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作： （ 1）竣工资料 ； （ 2）运行资料 ； （ 3）值班记录 ； （ 4）大修改造资料 ； （ 5）二次装修图纸及审批资料 ； （ 6） 设备故障处理资料 ； （ 7）区内市政设施资料 ； （ 8）检查、验收、年审资料 ； （ 9）计算机软件及录像资料。 第六节 智能化系统 管理 第一部分 总体思路 青龙城项目从 建筑物的结构、大楼各种设备、先进服务和管理体系以及用户的需求出发，对弱电系统进行最优化的组合，以各系统的智能化综合布线为基础，楼宇自动控制为核心，集现代建筑、现代通信、现代控制和综合服务理念为一体，为客户提供了一个高效、舒适、便利的人性化环境，是新型高尚智能商务区。 项目 设备众多，有变配电系统、照明系统、给排水系统、暖通空调系统、语音数据综合布线系统、 火灾自动报警与消防联动控制系统、公共安全防范系统、停车场监测、控制与管理，采用智能化的管理系统形成集中监视、集中管理、分散控制的方式，能确保内设备运行的安全，节约运行费用，还可及时了解各系统运行情况并自动形成各种数据报表和专项统计文件。 第二部分 具体内容 一、智能化系统的日常运行 项目 各种设备的运和状况在智能化系统的计算机上得到全部反映。 值班人员 24 小时实时监控各种设施设备的运行状况，调整运行模式和设备状态，达到提高效率、保证安全、降低运行成本、延长设备使用年限的目的。 （ 1）楼宇自动控制系统 楼宇自动 控制系统包括变配电、给排水、暖通空调、电梯设备等计 算 机监控管理系统。 通过对建筑物内部环境和工作状态的监测、控制和管理，提供一个既安全、可靠、节能又舒适宜人的工作环境。 实现楼内自动化管理，免受不必要的干扰，但在需要的时候，也可通过楼宇自动控制系统传呼我们的保安 /物业人员，并适时出现。 ○ 1 变配电系统 楼宇自动控制系统对变配电系统的电压、电流、有功功率、无功功率、功率因数、用电量等各项参数进行测量和记录，显示电力负荷及上述各参数的动态图形，当参数值超出允许范围时产生报警信号，并对高压 开关柜、低压开关柜的工作状态、故障状态、电力变压器的温度进行监视，统计动力、照回路用电量。 ○ 2 照明系统 楼宇自动控制系统对公共照明设备的控制以时间表为依据，预设程序控制灯组的开关，以实现节能运行；对于特殊场所的照明按时间表自动组合灯光，以实现不同的效果。 ○ 3 给排水系统 楼宇自动控制系统对给排水系统的水泵、污水泵、水箱、管道、集水坑、污水处理池等设施进行流量、压力、液位等数的监测与报警，监视设备的运行状态与故障，自动调整投运的水泵台数，联动相应的进出 水阀门。 ○ 4 空调冷水机组 楼宇自控系统对冷水机组供回水压差、供回水温度作自动控制，对冷水机组进行运行能源计量与统计。 并加强对中央空调系统设备的综合管理，使各设备之间的协调性得以增加，从而提高了效率，使能耗降低。 ○ 5 空调末端设备 楼宇自动控制系统对空调机组设备（风机、风阀、水泵、加湿器及电动阀门等）实施联动控制，并对送风温湿度或室内温湿度作自动控制，实现各设备的最优启停控制。 对空调设备（风机、风阀、过滤器、水泵、加湿器、检测器、电动执行器及调节阀门等 ）进行运行参数、状态、故障等的监视、记录与报警，对室内室外空气的温湿度、室内空气品质进行监视、记录与报警，避免“高楼烦恼病”，保证大厦内空气净化、森林化、自然化。 ○ 6 通风系统 楼宇自动控制系统对建筑物内通风用送排风机的运行状态进行监视与遥控，局部重要区域（如停车库等）按空气环境要求自动控制送排风机启停。