郑州众人阳光城养老社区提案(编辑修改稿)

郑州众人阳光城养老社区提案(编辑修改稿)内容摘要：

无论是医疗保健还是文化娱乐方面，都介于一般公寓和老年设施之间；其楼房形式上，老年公寓可是单幢或多幢住宅楼，可与一般公寓在一个社区里，也可和其他老年活动设施一起组成老年社区。 二、老年公寓物业 • 老年公寓比其他居住物业更为复杂： • 除一般居住设施外，还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适宜老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间。 要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境、活动空间和求助系统。 因此，老年公寓的细部要求比一般住宅更高更多，建筑施工水平和成本都将高于其他普通住宅。 三、老年公寓管理 • 老年公寓开发完毕后的经营绝不仅仅是一般的物业管理： • 而是多种专业化经营性项目（如医疗护理、学习娱乐等等）的经营与管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。 科学合理的专业化经营和“以老人为中心”的爱心服务，并建立信誉和知名品牌是老年公寓项目建设进入良性循环的关键。 三、国外老年公寓发展经验 • 国外的老年公寓发展历史长，其建造和经营都按照市场需要来决策。 从服务功能上看，可以分为三类： • 自住型老年公寓 ： • 不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区。 包括所有的生活配套设施，甚至高尔夫球场，与一般的社区相似； • 陪助型老年公寓 ： • 向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求，与老年设施相似； • 特护型老年公寓 ： • 除了上面两种类型服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间，与护理院（临终关怀院）相似。 三、国外老年公寓发展经验 • 美国： 美国老年人独立性很强，选择住老年公寓的比例相对较多。 他们用卖房的钱支付公寓所需，政府在公寓房租、土地税等方面给予减免优待。 • 根据美国老年公寓及护理业项目投资中心的调查表明，住进陪助型公寓的美国公民平均年龄是 85岁，平均居住时间是 30个月。 • 这些 85岁左右的老年人一般都经历过经济大萧条时代，对每年花上万美元住老年公寓的观念难以接受，开发商必须在提供舒适性和相应的高租金之间寻找老年业主能够负担的平衡点。 • 从发展趋势看，二战时期出生的一代则可能乐于搬进老年公寓欢度晚年，开发商重点对美国家庭中的成年孩子（ 20年之后的潜在客户）进行不遗余力的营销。 • 总之，只有具备了在老年公寓服务水平和舒适性水平上的强大竞争实力，才能获得成功。 三、国外老年公寓发展经验 • 瑞典： 具有代表性的老年人住宅叫服务住宅，目的是为老年人统一提供住宅和服务。 • 这种住宅多数都是位于各方面都比较方便的地方，同时又有一般市民常用的公共设施，如食堂、咖啡馆、图书馆、幼儿园、学校街道等等。 这些住宅与普通公寓建在一起，使老年人经常接触后辈和社会生活，以消除孤独感和被遗弃感。 • 而服务住宅的每个住房都是独立的，必要时可以任意选择提供生活服务的项目。 这样的生活服务点，一般就设在服务住宅里，不仅是住在服务住宅里的老年人利用方便，同时食堂等附属设施里的工作人员也可以随便利用。 • 这样的服务住宅一般规模在 40 70户左右。 三、国外老年公寓发展经验 • 新加坡： 很多老年人选择住老年公寓。 • 新加坡建屋发展局早在 1998年 3月就推出了 “ 乐龄公寓 ” ，一般兴建在成熟的社区中。 “ 乐龄公寓 ” 大多为 12~14层的板式高层，公寓户型一般分为 35平方米和 45平方米，为一位或两位乐龄人提供生活空间。 • 新加坡 “ 乐龄公寓 ” 的产权一般是 30年，之后可延长 10年，但不可以转售，只能卖回给建屋局。 • “ 乐龄公寓 ” 的申请者必须是 55岁或以上的组屋屋主，且必须是新加坡人，夫妇可以一起申请购买，单身人士、离婚者或丧偶组屋屋主也可以申请。 三、国外老年公寓发展经验 • 日本 ：老年住宅突出自助自理。 日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。 由于日本的人工费贵，日本住宅的技术和电器化程度很高。 这特别体现在老龄人住宅和为老龄人提供的公用设施上，使得老龄人能够在生活中充分实现自助和自理。 • 比如，提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的 (二代居 )住宅产品。 通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。 当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。 • 老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十分重要。 港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内的做法一定程度上缓解这个问题。 四、我国老年公寓现状 • （ 1）兴起背景： • 目前我国 60岁以上老年人口数已经达到 ，占全国总人口的 10%以上。 预计到 21世纪中期，我国老年人口数量将超过 4亿，占全国总人口的 28%，每四个人中就有一位是老年人。 我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。 • 老年人口比例的逐渐上升和社会人口流动性的加强，使得三代人共同生活的家庭渐渐成为过去。 同时随着社会安全福利和个人养老金的增多，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施。 • 随着我国房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了房地产市场的进一步细分。 部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。 四、我国老年公寓现状 • （ 2）发展现状： • 这些老年住宅产品在开发建设上具有很多共同点： • ①从住宅和社区设计上遵循 《 老年人建筑设计规范 》 • 住宅和社区设计上遵循 《 老年人建筑设计规范 》 ，注重住宅内的阳光、通风、保温条件，特别注意遮阳避雨连廊，无障碍通道，多层电梯，电梯、过道扶手，室内及过道防滑地板，室内联网呼叫系统、煤气报警器、烟感器，卫生间拉手等的配置。 在细微之处体现老年住宅的设计特色，充分满足老年人的日常活动需要。 • ②位于城市近郊区，自然环境良好。 • 城市近郊区土地价格相对较低，可以允许开发商在保证利润的前提下降低容积率，增加园林景观和社区服务配套设施的建设。 并且城市郊区可以远离市区的喧嚣，周边环境良好适宜老年人休养。 • ③配套设施较完善 • 社区内部和周边区域有医院、市场、公园、景观等基本的配套设施，以及健康娱乐中心、老年大学、家政中心等服务配套设施，在满足社区老年居民基本生活需求的同时，满足老年人在生理、心理和社会方面的种种特殊需要，以充实他们的生活内容，提高生命质量。 四、我国老年公寓现状 • （ 3）发展中出现的问题： • ①是否需要确定住户的入住门槛 —— 目前，大多数推出 “ 养老型 ” 房产的开发商都限定了入住居民的年龄。 比如，上海首家集居家与机构养老为一体的养老社区 “ 亲和源老年公寓 ” 就要求居住者为男性 60岁以上，女性 55岁以上。 对房产开发商而言，年龄上的硬性限制，既有可能是该处房产占据细分市场、保值增值的关键，也有可能成为 “ 曲高和寡 ” 的门槛。 • ② “ 养老型 ” 房产的支付方案 —— 为适应老年人的实际需要，在 “ 以房养老 ” 的 “ 倒按揭 ” 这种比较流行的购房支付方式以外，租赁式的“ 养老型 ” 房产也受人关注。 • ③配套设施还有待进一步完善 —— 异地老年社区尽管依山傍水，但很多商业配套设施不完善，加上异地医疗保障体系的范畴受限等，对于“ 异地养老 ” 模式来说，无疑是一大 “ 软肋 ”。 小 结 • 社会趋势： 在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需。